文/Christine Benz
在海外購買房產之前，你需要了解什麼呢？我們藉由以下及Christine Benz的對談，來分享一些觀念提供大家參考。Ilyce Glink是Best Money Moves的首席執行長，也同時是《每一個首次買房的人應該問的100個問題》這本新書的作者。
Christine Benz: 我想談談關於投資海外房地產的話題。我想我們大多數的人都曾經思考過在海外擁有房屋會是什麼樣子。我想簡單談談這個現象的財務意涵。讓我們來探討在海外購置房地產的潛在好處。
Ilyce Glink: 有許多人都明白在其他國家退休會比在美國便宜得多，那些國家可能只需負擔部分的醫療費用，或者政府的稅收較少，或者該國的房地產價格較低。你可以在濱海地區購置房地產，體會不一樣的感受﹑氛圍和文化，甚至你想住在普羅旺斯，其實也沒有什麼不好的？
Christine Benz: 是啊，誰不想呢？
Ilyce Glink: 對啊，若真能住在普羅旺斯，那就太棒了。世界各地有許多美妙的事物可供探索，很多美國人都已經搬到世界各地退休了。
Christine Benz：但是，有些關於生活品質的顧慮，蠻複雜的對吧？畢竟在海外購置房地產可能會有缺點。在真正動心要購買海外房地產前，讓我們來探討喔些應該好好思考的財務問題。
Ilyce Glink：首先，在海外獲得資格或獲得融資，來購買該國房地產會有多難？或者你是否必須預先支付所有現金？
Christine Benz : 所以，我必須了解，要如何在買房的國家取得房貸？以及房貸如何運作？
Ilyce Glink：你可能必須這麼做。或者你可能可以這麼做——比方說，在美國，你的房貸已全部繳清，你可以用房屋淨值貸款的方式再融資來取得現金，然後你可以將這些現金作為在海外購置房產的資本。
在某些國家，比如在法國，就我所知這件事相對簡單。法國的抵押貸款市場，與美國、南至拉丁美洲的市場非常相似，限制並不是那麼多。但加拿大，市場可能要求20％，或甚至更多的現金準備，加上加拿大還會多課外國買家稅。而澳洲和紐西蘭，現在也限制外國人的數量，同時對外來移民課稅。置產之前，你必須問問自己，這個國家是否歡迎外國人來投資? 如果不是的話，那麼你可能要支付額外的費用﹑額外的稅金，而這些金額可能為數不小。
Christine Benz：我在美國的稅會受到如何的影響呢？如果，我在海外置產，但我仍然是美國的納稅人，作為一個要對美國報稅的人來說，會對我的稅賦產生什麼影響呢？
Ilyce Glink：若你打算住在國外，將以何處作為主要居住地。那麼你就必須遵守當地稅法，但也要對原本的國家申報嗎？你只是投資房產——你打算將房屋出租嗎？有一些特定的稅法和新的稅法將對此產生影響，如果你因為出售房產而賺到了錢，必須向美國政府申報也是你要考慮的另一件事。
我要提醒的是，各國對房地產有不同的處理方式。一些美國著名的房地產仲介公司在其他國家也有據點，你可以從這些公司得到一些協助.....
Christine Benz：這某種程度上是個支持系統。
Ilyce Glink：這當然是一個支持系統——他們可能會成為你最好的朋友——這些公司瞭解當地的各種法規，他們可以協助你在交易時不會出差錯。
Christine Benz：另一個需要考慮的因素，則是匯率的波動。如果我用美元在此處購買房地產，那麼匯率波動會如何影響這個交易？
Ilyce Glink：如果你在法國購置房地產，你不一定會用美元買，對吧？你可以用歐元或者其他貨幣。然而，不管你身在何處，該國都有自己的貨幣。貨幣波動非常重要，因為你可能會使用當地貨幣進行支付，因此無論何時兌換成當地貨幣都會面臨匯率的波動性。你可能還需要提前將錢轉入當地銀行。賣家可能希望看到你在當地銀行已經存了購買總價的30％或40％的金額，因為你是來自國外的買家，而這就是銷售的條件。你需要取得現金，無論你是把投資結算，還是在銀行存入現金，再轉至它國，這些都只是處理過程而已。但在某些國家，你可能要擔心的是，被要求在當地帳戶中存入現金意味著什麼。
當然，匯率也是一個問題。如果你把部分資產兌換成當地貨幣，然而某些事情卻造成當地貨幣的貶值，這肯定會對你產生一些影響。因此，了解現狀，思考有什麼策略可以對降低貨幣的波動性，以及如何找到可以信賴的合作夥伴，這是個重要的步驟。
Christine Benz：顯然，匯率有很多變動因素，讓購買國外房地產比在國內購買房地產還複雜。我知道你已經寫過一些關於這個主題的文章，是否有任何資訊可以推薦給那些有這類需求的人來做為參考？
Ilyce Glink：我會閱讀已經移居海外的人寫的書籍或者瀏覽他們的網站，實際上也有很多這類的文章，大家可以去看看看。不過，我有件事想說，當你真正有計畫想到移居到某個國家時，必須要考慮很多當地的狀況，包括語言､生活習慣 ､保險､醫療資源等等，如果可以針對這些狀況找到相對應的對策，那麼自然會有成功的移民經驗。不然的話，移居海外就變成一個夢想，要落實夢想，就要把所有的細節都到位。
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