■ 文在寅失民心 首爾.釜山執政變天

南韓兩大城市首爾、釜山，日前4/7舉辦市長補選，這場選舉都被外界認為是2022年總統大選的前哨戰，南韓總統文在寅執政黨慘敗，首都執政變天，時序回到2017年，當時文在寅上任時挾著高人氣，初期上任民調支持高達7成3，打出「恢復公平正義的口號」，推出一系列的打房政策，核心理念是提高稅率、劃分投資風氣盛的區域、限制貸款，用重稅打擊房價。

南韓政府打房措施推出後，房價不跌反升，首都首爾房價暴漲5成，租金也漲幅2成，其他區域包含釜山、大邱、仁川、光州，房價持續上揚，究竟南韓的打房政策有那些問題呢？今天就讓我們帶您一探究竟。

 

■ 南韓25輪打房無效？房價失速暴漲

南韓總統文在寅打房上任3年來，25度祭出鐵腕打房措施，卻讓房價暴漲。

1.多房持有者最高課徵6％綜合不動產稅：從最低的0.6%至3.2%調升至1.2%至6%。

2.購置印花稅調漲12%：多屋持有者要增購新屋，要繳交12%的印花稅。

3.房屋持有1年內交易，課徵70%房產利得稅：一年內買賣，獲利會課徵重稅。

4.房屋持有2年交易，課徵60%房產利得稅：一年內買賣，獲利會課徵重稅。

5.特定高房價的區域實施限制貸款：首都地區首爾房貸只能上限40%，附近京畿道、仁川指定為「投機地帶」，禁止新台幣3700萬的房地產貸款。

6.特定區域賣房多加收10%的轉讓稅：兩房持有者20%、三房以上持有者調高30%

7.全面調降首購族印花稅：購買1.5億韓元契稅全免，1.5億至3億韓元則減半課徵。

8.首購族房貸利率優惠、貸款成數提升：房貸利率區間從1.8%至2.4%，調降至1.5%至2.4%；首購族的貸款金額、成數也放寬。

重拳打房造成反效果，因為嚴厲的打房政策，屋主不想被課重稅不願釋出房屋，迫使房屋供給量大幅降低，造成價格大漲，民眾買不到房，買盤恐慌，導致市區的房屋變成「奇貨可居」的現象，再加上高房價的區域，實施限貸限購令，買房的需求被迫湧入郊區，產生外溢效應，高房價從首爾向外擴散到全國。南韓政府從稅制下手，並未考量的原本大首爾地區周圍「供需不平衡」，導致房價高漲。因此南韓總統文在寅急補破網，宣布在南韓各大城市，增蓋逾80萬戶住宅解決「供的問題」，期望解決高房價問題。

 

■ 南韓特殊的房屋租賃制度  租不如買

南韓租賃制度與台灣不同，分為全租式、月租式，其中以全租式為最大宗。

1.全租式：全額保證金，無需額外負擔月租

此為南韓特殊租屋文化，租屋者要付房價的７、８成的押金給房東，每個月只需要繳交管理費和個人水電瓦斯費用，不需要再額外付租金。

這時候你會認為房東賺了什麼？沒賺租金？其實房東會這時會把收到的這筆押金去投資運用。

租賃契約到期後，房東會再把水電瓦斯、管理費等雜支費用扣除後，剩下的租金歸還給租客。

2.月租式：部分保證金＋每月固定月租支出(與台灣相似)

月租的方式則和台灣的差異不大，每月定期支付一定金額的。

只不過南韓的保證金相對較高(台灣稱押金)，不過保證金他們通常都會另訂金額，不會像是台灣押金通常是收取2個月的房租。

以熱門區域首爾為例，保證金大多都是月租金的十倍金額，相當高。

 

因為銀行的利率急速下降，收到大額押金後的轉投資的收益報酬率不高，再加上南韓政府因囤房稅打房措施，導致大量的屋主不願意再出租房子，寧願收回自住(利用登記自住的效果來降低稅賦)。導致大量的供給減少，租金漲幅達2成以上。加上南韓房屋租賃制度與台灣租屋習慣不同，租屋其實需要大額的押金。民眾租不起房的情況下，反而因為低廉的購屋利率轉進買房，形成奇特的景象。嚴厲的打房未能有效抑制房價，適得其反房價失速爆衝。

 

■文在寅打房失利 房價暴漲惹民怨 

面對首都圈的高房價，文在寅上任採取積極打房政策，重稅、限貸等措施，沒想到房價愈打愈高，無力回天，有三項是值得檢討、省思的。

1.打房希望一步到位：文在寅上任以「打房」為政策核心，上任採取最嚴厲的打房措施。但最大的問題是，文在寅政府未有效的「精準調控」，造成反面效果，打房並非要一拳到位，政府打房應漸進的觀察，層層疊加看成效，並隨時滾動式的修正。

2.忽略供需的基本原則：打房須注意經濟層面的「供需平衡」，文在寅政府祭出嚴厲措施，導致市區供給量大幅下降，量縮價漲，造成都市買盤恐慌，連帶影響大邱、仁川、光州等區域。打房應先增加供給、降低需求，這點文在寅是背道而行的。

3.過於嚴格的保護法規，反而不利房客：許多房東乾脆不把房子出租，導致市場出租物件變少，僧多粥少情況下，造成租金飛漲。預期房價上漲的民眾，考慮買房，抱持著「現在要趕快買、不買會更貴的心態」；從經濟學的角度來看，過度保護租客是對租客不利，過往在巴黎，為保護房客的權益，政府曾干預租屋市場，訂定房租上限天花板。但這項政策的限制，有新屋的房東不願出租了，租屋的民眾只能選擇破爛、屋況差的房子，矯枉過正反而達不到原有的效果。

 

■台灣打房推「組合套餐」！溫和抑制房價飆漲

面對高房價的浪潮，2021年台灣政府打房政策出手頻頻，針對各界討論已久的囤房稅，宣布「暫緩」推動，財政部指出南韓打房政策失敗，課徵囤房稅可能會讓稅賦轉嫁到租金上，台灣政府以南韓為借鏡？我們先來看看台灣上一波的打房政策。

2011年奢侈稅：房屋持有期間未滿兩年，以銷售價格課徵10-15%的交易稅。

2012年豪宅稅：台北市認定的豪宅增加房屋現值、契稅與房屋稅大幅增加。

2012年限貸政策：定各區豪宅標準與貸款上限，並擴大信用管制範圍。

2014年調高非自用房屋稅率：調高造價認定，新屋房屋稅平均漲幅達2.6倍。

2016年房地合一稅：以實際成交價為基礎，針對房屋出售的獲利課稅。

 

在上一波台灣打房相對是溫和有效的，可以看到上述政策，是一層一層疊加上，初期可能不會有明顯的效果，但時間證明，這些政策推出一波波推出後，房市在2015年的時候出現反轉，開始明顯的跌幅。

 

■政府資訊未串聯 囤房稅只是假議題

財政部指出，南韓自從課徵囤房稅後，高稅賦的租金轉嫁在房客上，因此台灣決議先將政策喊卡。那麼台灣如要課徵囤房稅，可能成為南韓縮影嗎？這點應該是不會的，南韓因為特殊的租屋制度，全租以及半租都需大量押金，再加上銀行利率急速下降，大量的屋主不願意再出租房子，導致租金暴漲。但是台灣租屋制度相對單純，如果囤房稅課徵了，房東也不一定會將稅賦轉嫁給房客，最主要影響的租金為「供給、需求」。

至於囤房稅可不可行？台灣政府的資料庫並沒有串聯好，無法精準地知道誰有囤房誰沒有囤房。從上述圖表得知，志明與春嬌為夫妻，志明有2間房、春嬌有3間房，由於地政以及戶政系統沒有串聯，再勾稽系統上兩者不會併入同一戶，因此沒辦法課徵到囤房稅。另外，志明和春嬌的房子是個別計算的，不同縣市也是分開計算的，如果兩者的房屋在不同縣市，在系統串聯上是難以做到，再加上「地方稅」誰應該課徵多，誰應課徵少？恐有爭議難以施行。

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