樂居以往都建議大家買大樓的房子，主要的原因是因爲你要買公寓的話，它要注意的眉角其實是比大樓要多很多，例如說像是土地的持分，土地的使用分區，還有門前的道路寬，甚至樓層的高度。如果你沒有把它考慮進去的話，你覺得便宜它不一定是真便宜。

 

今天我們邀請到專門分析土地的逢甲大學土地管理系教授 暨 中華民國不動產經營管理協會的理事長 林宏澔教授 來幫我們分析一下，到底怎麼樣買公寓會比較好。

 

買老公寓一定要看土地持分

 

林宏澔：房子會越老越舊，那房子本身的評定價值會越來越低，最重要的部分是它有土地價值，所以我們一般買老房子買老公寓的時候，我們一定要特別注意到它的土地價值。

 

李奕農：一般買公寓大概就是看總價，但其實要注意它的土地持分。那請問教授，這是從都市更新的觀點來看嗎？也就是未來都更可以分回的價值比較多？

林宏澔：是的，老房子它未來一定是都更或是危老，未來也有可能要走合建的路，那在重建的時候，分配比例就是要考量我一直強調的土地價值。

 

如果600萬的公寓，它的土地價值是800萬，那500萬的公寓，土地價值是200萬，那我們是不是應該是要選600萬的公寓，反而是更物超所值。

 

買4樓高的公寓會比五樓高的好

 

李奕農：是不是我們應該要買4樓高的公寓，會比5樓高的公寓要好？因爲4樓高它的土地持分比較多。

林宏澔：是的，同樣的價值我們會建議是買4樓的公寓會比5樓公寓來的好，100坪的土地如果只有4戶來分，那每一戶就會分到25坪，5戶的話會分到20坪，4樓的公寓會比5樓公寓土地持分會多5%。

 

門前路寬差幾米，價值相差幾千萬

 

李奕農：請教授給我們一些實際案例，當你在挑公寓的時候，要看門前道路寬跟使用分區，這樣子比較容易有都更的機會。

林宏澔：我們可以看這個圖上的這個案例，這個是在東吳大學城區部的旁邊，有中華路、貴陽街，還有中華路的一個巷子，這個區塊所圍成的一個block，這裡面有三間房子，那這三間房子裡面有ABC三間，這三間都是老公寓，但它的土地的價值完全不一樣。

 

 

因爲它跟面臨的道路息息相關，A的公寓是面臨中華路的公寓，假設我們的說它的建坪是40坪，土地坪數假設是10坪來講的話，那因爲它的使用分區是第四種商業區，那容積率是800%的，那附近的預售屋的行情大概一坪是110萬，那我們現在估這個興建成本蓋房子重建大概要30萬。

那我們就可以來計算這個房子的土地的價值。

 

第一：計算土地的坪效 

800%（容積率） x 1.5（免計容積係數） =1200%（坪效）

 

第二：計算興建房屋中土地的成本(B)

地價(A) / 1200% = 土地成本(B)

 

第三：推估合理的地價(A)

(B+施工成本) X 1.35 = 新屋售價

(B+30) X 1.35 = 110萬，算出B=51.48萬

A=51.48X1200%=617.76萬

簡化後土地價值=[附近預售屋售價/1.35-施工成本]x容積率x免計容積係數 =[110/1.35-30] X 800% X 1.5

=617.76萬

A屋土地有10坪，故其土地價值為 10 X 617.76 = 6177萬

那以這間房子如果面臨中華路的這個公寓，如果市場上面現在賣3000萬，那是非常CP值非常高的。

 

 

前面B屋，假設與A屋相同，一樣是建坪40坪，土地坪10坪，使用分區為第四種商業區，但因臨中華路一段91巷，臨路4米，故其容積率計算為4米X 50% =200%，在這裡需要留意一下容積率計算的方法

 

TIP：

根據北市土地使用分區管制自治條例，商業區的土地容積率不能超過面臨最寬道路的公尺數X50%後的積數；未滿300%，會以300%計算。

 

所以臨路4米計算200%，其容積率為300%，則其土地價值計算為

10 x [(110/1.35)-30] x 300% x 1.5 =2317萬

 

同一個區域的公寓，但是其所含的土地價值與A屋相差了6177萬 - 2317萬 = 3860萬

 

 

另外類似條件的C屋，因其面臨延平南路道路寬約12米，故其容積率計算為12米X50%=600%

 

則其土地價值計算為10 x [(110/1.35)-30] x 600% x 1.5 =4633萬

 

結論：即使一樣位於同一區域的三間公寓，其所內含的土地價值是截然不同的，所以投資房屋時，一定要注意土地的價值!

 

李奕農：如果說我們到時候未來要談都更的時候，一整塊它雖然說有分這ABC三塊土地，這地主會拿到不同的條件嗎？還是最後這三塊地主的條件通常會一樣？

林宏澔：以B屋來講的話，如果B屋單純的重建，那它的條件是很差的，因爲它這個容積率只能用300%來計。

 

假設這個ABC整片都是重建的話，那就沒有容積率的問題了，因爲全部都是用800%來計算的話，那B屋反而是最划算的。

 

李奕農：那這樣子我如果是A屋的地主，我在談的時候我可以要求我的條件要比較好嗎？不然的話如果不跟你們重建，你們就只剩下600%容積，這樣是可以的嗎？

林宏澔：可以的，因爲這個A屋來講的話，它是面臨中華路，中華路的條件是比較好的，那他可以講說那B屋是裡面的巷子，我不要跟你們同建，A屋單純重建也可以得到比較好的價值。

 

 

所以當在談都更的時候，很多人都問說我，到底怎麼樣跟建商談比較好的條件，我建議要先知道自己的優劣勢到底在哪裡。A屋的話，就可以談比較好的一個條件。像是B屋的話，如果有整塊合建就盡快去配合，如果不趕快去的話，B屋的價值就沒辦法發揮到800%。如果B屋單獨重建的話，你的價值只有300%，差非常多。

 

實戰分享：五小時就買下千萬房子

 

李奕農：請教授這邊分享實際投資的經驗

林宏澔：我大概三四年前，買了一個在高雄苓雅區的自用辦公室，我從評估到後面簽約，大概只花了大概5個小時。

那爲什麼只花這麼短的時間？因爲那時候大概一坪10萬多，我買100多坪，總價約1400萬，我算一下它的土地價值，大概就有2000萬了，遠遠大於總價，那等於我買這個房子的部分都是送的。

 

李奕農：謝謝教授今天的分享。房子通常都是要長期持有才有獲利，長期持有可以轉換出來多少價值，最後都是看土地價值，而不是房屋的價值。

 

文章出處：最好用的實價登錄網站 樂居