什麼是預售屋合約最容易出現的坑？
在112年2月20日，行政院消費者保護會公布了111年抽查全國50個預售屋建案的買賣合約，在這50個建案中僅有28個建案契約完全合格，不合格率有44%。每個建案查核15個項目共750個項次，共有55個項次不合格，整體不合格率為7.3%。
今天我們就幫大家整理預售屋合約錯誤項目中，最容易出現錯誤的四大類別以及常見錯誤的條文樣態，手邊如果恰好有合約正在審閱的你，不妨拿出來一起對照看看吧！
正確條文參考自〈預售屋買賣定型化契約範本〉、〈預售屋買賣定型化契約應記載與不得記載事項〉。
錯誤範例則參考自行政院公布〈預售屋買賣定型化契約 常見錯誤樣態彙整〉。
第一坑、驗收
可以對照定型化契約的第13條，或是應記載不得記載事項第13條。
(一) 交屋保留款
買方是有權保留房地總價的百分之五作為交屋保留款，在完成驗屋修繕跟複驗完成後交付。
不過要留意保留款常見被寫成「房屋總價5%」、「5萬」，比例未滿5%甚至是未列出保留款的金額，這部分都要留意。
(二) 驗屋時水、電、瓦斯狀態
建商應該在拿到使照並確實接通水電後再通知消費者進行驗屋。
如果建商在條款上新增水電、瓦斯內管配合的廠商來不及在驗屋階段前完成，消費者還是得照常驗收的規定，就是有損消費者驗收的權益。
(三) 驗收瑕疵修繕
定型化契約應記載不得記載事項規定，驗屋時消費者如果發現有屋況瑕疵，應一次記載在驗收單上，交給建商在規定期限內修完。
但要注意合約上會約定「交屋前」修繕義務會變更為「交屋後」保固責任，若是進到後續保固期就會難以釐清修繕期限了。
(四) 驗收次數
賣方不應在契約上限制賣方驗收的次數。
如果建商在合約上限制消費者只能驗屋一次，就算消費者檢查修繕發現仍有瑕疵還是得配合交屋，這就是不合理的規定。
(五) 重大瑕疵
要留意如果合約上記載「房屋須有重大瑕疵，建商才會在交屋前負責修繕」相關的規定，也會影響屋主的修繕交付權益。
第二坑、通知交屋期限
(一) 應該交屋完成的期限
根據定型化契約範本，賣方應於使用執照取得6個月內通知賣方進行交屋，但合約如果沒有寫上6個月的期限，或變成「取得賣方貸款後30日內交屋」，這都是不合規的交屋期限規定喔！
再來會與建商合意在規定時日內辦理交屋手續，並不能加上「否則逾期視同買房屋主自動完成交屋」，或是少列出「可歸責於賣方時，不在此限」，這都會限縮了消費者的權益。
(二) 建商遲延交屋責任
如果遲延交屋，賣方每晚一天，應該支付買方依已繳房地價款的萬分之5計算遲延利息給消費者，此時要留意計算利率的基礎可能會寫為萬分之2，或是「房地價款」變成「房屋價款」囉！
(三) 住戶瓦斯水電費應繳時間點
條約上規定屋主應同意在交屋日起30日後開始繳瓦斯水電費，如果條約上寫出住戶在通知交屋日起就要繳瓦斯水電費，這就是錯誤的起繳時間。
第三坑、房地面積誤差及其價款找補
(一) 房地面積誤差不找補
根據《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第六條，主建物、土地面積或房屋登記總面積有誤差的部分應該由賣方根據不足的部分作價金找補，甚至面積誤差超過3%是可以解約的；
如果合約上未寫到找補相關規定或是規定買方超過3%不得解約，都是錯誤的條文形式。
(二) 停車位車格尺寸誤差不找補
如果停車位尺寸有誤差，同樣可以請求減少價金。可另外參照《預售停車位買賣定型化契約》的誤差處理相關規定。
第四坑、違約之處罰
(一) 不當「限縮」建商違約事由、不當「擴大」消費者違約事由
修改條約不正當「限縮」賣方違約的原因，例如建商未將沒給到契約應給付的標配列在違約事由裡；或是不當「擴大」買方違約事由，例如只要消費者違反契約任一規定，賣方可以不經提醒就逕自解除合約。這些都是讓賣方能夠擁有較多契約決定權的規定，在簽約時必定要多加小心囉！
(二) 違反建材設備及其廠牌、規格
合約上應是寫「建材設備及其廠牌、規格」規定時買方得解除契約，如果寫為「主要建材設備及其廠牌、規格」，也會縮小買方對違反契約的定義。
(三) 違約金計算方式錯誤
違約金的賠償方式應統一規範在定型化契約內，如果違約金計算方式錯誤或分別訂約，都會影響到消費者權益。
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