2022的台北市有1/4的推案總金額，都是來自「北投士林科技園區」，號稱是台北市最後一塊完整的重劃區，此區發展性如何，一起來看看！
北士科在哪裡
北士科全名北投士林科學園區，位於北投區與士林區的交界處。
對外的交通動線上，主要的道路由承德路和文林北路構成，並且可以透過福國路，連接上洲美快速道路。鄰近北士科的捷運站則包含捷運淡水信義線的芝山站、明德站，以文林北路上的建案至最近的捷運站，走路最快約6-8分鐘不等。
一般人想到重劃區，直覺地會想到是一整片的待開發地，沒有生活機能。
但北士科其實是由兩個區塊所組成，以承德路為界線，右側為軟橋段、左側則為新洲美段。
軟橋段跨過文林北路就進入了石牌生活圈，離捷運站較近，生活機能也比較好，目前的推案大多集中在此區。
而新洲美段就還比較沒有重劃區的感覺，目前除了一部分的安置住宅外，大部分都屬於未開發的區域。
台北科技走廊的一塊重要拼圖
- 台北科技走廊
在政府的規劃中，北士科是「臺北科技走廊」的一塊重要拼圖。
從關渡的華碩、和碩總部，到靠近石牌明德的北士科，以及劍潭站的英業達總部，接到內科以及南軟，可以構成了台北市科技的就業帶與產業軸帶。
- 北士科是下一個內科？
或許會想像，未來北投士林科技園區發展會類似於內科，一棟一棟的商廠辦林立，有大量的工作人口移動，上下班時塞車嚴重。
但事實跟想像應該會有一些差距，與其稱之為科技園區，會更像一個綜合開發區。
北士科全區面積約94公頃，從都市計畫來看產業科技專區約有25公頃，占比約33%；住宅區約20公頃佔了26%，其他的是一些公園或學校機關用地。
若跟內科相比，內科的產專區有202公頃，住宅區只有45公頃。產專區的土地面積有不小的差距，而比例上來看，北士科的產專區只占全區的33%，內科則有將近52%。
北士科產專區的面積相對較小，另一個面向來看，則是對於交通的衝擊較低。內科的工作人口多，主要道路較窄，因此上下班時間塞車是相當常見的。 但北士科的進駐公司和員工數較少，加上可以透過承德路還有洲美快速道路疏散車流，此區在未來的整體交通會遠較內科順暢。
北士科招商開發現況
北士科的產專區，目前在右側的軟橋段招商成效熱烈，是一個不錯的利多。
台北市政府在北士科有6筆科技產業專用區(T3、T4、T12、T16、T17、T18街廓)土地，已經完成3筆(T16、T17、T18街廓)土地的地上權招商作業。
新光人壽預計在T17、T18，規劃生技醫療產業商用大樓。
金仁寶集團則要在T16的土地，開發55層超高建築作為總部與智慧創新園區，預計2026年完工，算是區域的地標。
另外，中鼎工程第二企業總部、VOLVO銷售中心已經進駐，味丹集團在這裡也持有土地。
同時，這個區域，也吸引了不少大型建設公司購地，包含遠雄建設、長虹建設、華固建設、潤泰建設、國泰建設、新潤建設、豐樂地產、力麒建設、聯上建設等，都會有建案推出。
北士科商辦、住宅賣得如何？
至於此區的房價是多少呢？我們把它分成商廠辦與住宅兩種類型，分別來看看。
- 北士科商辦：
2022年底，華固樂富中心，由正大尼龍旗下的寶元開發，整棟購入，成交45.9億元，換算單價約69.41萬元。
而另一棟商辦華固創富中心，則採零售的方式，目前有13筆的交易紀錄，成交均價約在65萬元。
可以對比一下內湖科技園區。
- 內科商辦：
2023年1月，祟越科技 (5434-TW)以54億，買下洲子街整棟辦公樓預售案，拆算單價大約78萬/坪。
2022年7月，中國人壽以83.5億，買下西湖段，屋齡15年的精英電腦大樓，拆算單價約86萬。
零售的部分，則可以參考屋齡五年的新光西湖科技大樓，在2019年底的時候，就已經成交約73萬/坪。
因此以商辦來看，北士科軟橋段的價格，大概與內科有一坪10萬以上的價差，還算合理。未來的商辦會集中在新洲美段，價格應該會比軟橋段再低一些。
接下來看住宅部分，價格便高上許多了。
- 北士科住宅：
目前住宅的新建案也與商辦一樣，集中在承德路右側的軟橋段，整體來看，平均單價約113萬元，不過個案間的落差卻不小，大約可以分為三個級距，第一個級距是華固文臨、隆雲心仝聚跟宏普陽明，大約每坪100萬出頭，再來是每坪110萬上下的家居璽玉、柏鴻君臨、跟璞園璞開石；價格最高的是華固上文林以及國泰雍萃，成交價每坪超過120萬。
而後續的新開案，包括達麗天蒔、璞真文學、士科潤山，以及家居安曼推出，預估的開價應該都在120萬上下。
而此區的規劃坪數，大多以三四房為主，與市面上重劃區的主流為兩房有相當的差異。主要原因是一般科學園區周圍的購屋主力為科技廠員工。這裡的房價可能只有高階主管甚至是企業負責人才有可能購買，
目前會買此處的，有很大一部分是屬於石牌地區的換屋客群，這也呼應了前面，不要把這裡視為一般的科學園區來分析，這裡的住宅區規劃，反而是解決石牌地區沒有新房子可以換的問題。
高房價的北士科，市場接受度如何？
以目前已經推的8個案子來看市場的接受度，北士科目前共有763戶住家的供給，扣掉地主戶約126戶，實際交易量為358戶，平均的銷售率約53%。比較特別的是，並不是價格高就不好賣，價格最高的國泰雍萃與華固上文林，銷售率都有約七、八成，價格最低的隆雲心仝聚反而只賣了約一成多。
從整體的銷售率來看，不算是特別的熱，這可能跟北士科個案的銷售時間，大多落在2022年3月之後，房地產景氣已經逐漸轉淡有關。不過110萬~120萬左右的成交價，可能會成為定錨，因為單價高的個案接受度並不差，反而是基地規模、建案規劃以及建商品牌，對於此區的交易較有影響。
另外，隔著文林北路，另一側新建案的價格就有不小的落差，家居安曼對面的璞園明，目前平均單價約94萬/坪；達麗天蒔對面的文鄰常玉開價則在95-98萬元/坪。雖然說有這樣的價差存在，但這些建案並不屬於重劃區，案量也不多。對重劃區會有一些影響，但可能不會太大。
李奕農觀點
我認為110-120萬左右的房價，可能會維持個好幾年，但要再看到更高的房價並不容易。
主要的原因是目前的推案都集中在地段較好的軟橋段，後面會逐漸轉往承德路左側的新洲美段，不會有一案拱一案的現象發生，反而是現在的推案價將成為定錨點，除非推案時間相差七八年以上，否則新洲美段的價格肯定會低於現在的行情。
如果你想要問買北士科的房子作為投資是否可以，我會覺得獲利空間相當有限。台北市的重劃區跟外縣市不同，都相當的稀有，所以建案的開價都是直接開到頂，像是較早的內湖五期、南港經貿園區，以及較近期的奇岩重劃區，買的人獲利都不高，甚至有倒賠的。相同時期若是去買外縣市重劃區，則會是倍數的獲利。
但北士科的房子倒也不是不值得買。因為如果想要買台北市、新房子、重劃區，放眼整個台北市，符合條件的還真不多，因此此處賣的就是他的稀有性。這也造成了會買此區的客戶對於品牌和規劃更為看重，價格即使較高也可以買單的狀況。