房地合一稅在去年的時候徵收365億，是一開始徵收時候的三十倍！你會不會想知道，政府因為房價上漲而收了這麼多的稅，有沒有機會改善讓民眾更容易買得起房子呢？有沒有國外的案例參考？今天邀請到住商不動產的發言人徐佳馨來跟我們一起探討

 

Q. 台灣房市效法新加坡：專家檢視可行性？

 

徐佳馨：當談到新加坡的政策時，有兩個最被肯定的政策，就是組屋和公積金。組屋制度有點像台灣的社會住宅，而新加坡的公積金制度相對比較完整，這個制度可以追溯到上世紀50年代。公積金並不是全部用於住宅，而是被切分為三個帳戶，幫助民眾在工作期間預先存錢，類似於台灣的勞退基金帳戶。

 

公積金的制度設計立意是好的，但必須與像組屋這樣的房屋綁定，才能讓這些資金有一個直接去化的管道。在新加坡，人們可以購買市場上的任何房產，但是如果以組屋的價格來說，市場上可能無法買到像樣的房子，因此對於許多新加坡人來說，購買組屋是首選。那如果說家裡頭三代同堂又可以再加分換更大的房子。

 

台灣在操作上面會有一個比較明顯的破口，像是之前的合宜住宅，投資客買了之後變成一個套利的工具，像是板橋浮州。當時政府推了大批的合宜住宅，價格跟市價差滿大，有投資客買了，綁個5到10年的閉鎖期，再透過法拍的方式釋出到市場上，政府也有再檢討如何避免這樣的問題產生，未來如果有類似的房案，政府要有一筆錢來專門處理。

 

Ｑ.房地合一稅政府大賺365億，是否專款專用？

 

李奕農：

第一，我想到的是房地合一稅的錢是不是拿來專款專用？未來要賣的時候就，政府用專款買回來。

第二，跟銀行貸款一樣是八成甚至是九成跟銀行貸款。

第三，從產品的部分下手，之前政府想要推地上權住宅，而地上權住宅在一般的市場上有點難以被接受，把組屋類比成台灣的地上權住宅，它在未來在賣的時候是有一些限制，或者說價格可以更便宜一些那未來政府要買回來會比較好管理。

 

 

徐佳馨：我身邊蠻多的年輕的朋友很想要買地上權住宅，但全部被我踩住。主要是因為年輕朋友人生的第一桶金，若放在一個不太會增值的產品上，等於是把他人生黃金的時間，去繳付這個不太會增值的產品的貸款。

 

住宅最後就是要解決住的問題，但當你把它跟增值掛鉤起來，這個事情其實就複雜。如果打算這輩子租屋，可以買不容易增值的地上權住宅，但是他如果說他對不動產有一些想法就不適合。但其實問想買房的人，你這是自住還是投資？所有的人都會說，我要自住兼投資。

 

Q.住商不動產獨家觀點：成交量下滑2成，後市看好？

 

徐佳馨：我把最近成交數字拉出來看，可能有人會生氣。為什麼生氣？去年3月房市還不錯，因為那時候還沒升息。但央行卯起來升，民眾不敢買房，4月房市就開始往下走。今年的3月的買氣，跟去年3月相比，大概減少兩成左右。可能你會覺得說少兩成感覺少很多，不好意思今年1、2月是將近腰斬。換句話說就是，這些買氣有逐漸的回籠。

 

我們推估有幾種樣態：

 

一種是首購族，他們去市場看的時候，發現有些屋主真的議價議不下來，然後就被成交掉，所以首購族在積極度稍微強一些。

 

另外，20年以內二兩房三房的電梯大樓，其實跑得滿快的，很搶手，是好的投資標的，但是你要能夠買得到。再來，中南部的土地跑的去化比較慢一點。

 

有一類比較有穩定收益型的產品，投資報酬率在3%以上低總價的這類都是有人在收購，只是買賣交易時間會相對比較長一點。

年初的時候很多人會預期說，今年房價應該會先下跌，年底可有機會再反彈。但好像沒有發生，價格就這樣平平淡淡的，買氣又回升了。坦白說，心中頗為失望！大家還是希望要看到血流成河阿！

 

但是為什麼會這樣子？

 

我認為有一個比較大的關鍵是，平均地權條例的修正案最後沒有爆點，當初我們平均地權講這麼久，後來依法沒有追溯，若是有追溯的話，預售屋轉單投機客就跑不掉了，有可能就會形成比較混亂的狀態，很像2016年房地合一稅上路時，房市出現拋售，價格有明顯的修正。

 

Ｑ.現在是否積極看房？

 

徐佳馨：我其實一直認為應該要在市場裡面，就是不管你有沒有決定要買，人都應該要在市場裡面，你比較不會被各式各樣的訊息所干擾。你在第一線跟房仲互動時，從他們的態度就約莫可以揣測出市場的真實狀況，當然還要看一下樂居的實價登錄！

 

文章出處：最好用的實價登錄網站 樂居