近期又來到年底的交屋時間點，樂居驗屋收到了許多客戶前來詢問買房時，驗交屋相關的權益問題。這次便邀請定恆法律事務所的主持律師-黃柏榮律師，分享律師也有收到的客戶法律諮詢，告訴大家關於驗屋通知在法律上的見解，並且以樂居驗屋實際經驗，告訴大家這些規定是否合理！
「驗屋通知」在法律層面的效力為何？
驗屋通知是延伸於房屋買賣的定型化契約，建商在取得使用執照內6個月需通知屋主驗屋。至於認定標準是建立在買賣雙方合意的「房屋品質」，當中的缺失修繕可歸責於建商；倘若建商不修繕，導致延遲交屋，消費者可以向建商要求遲延利息！
▽買賣雙方合意的「品質」在法律上有明確的標準嗎？
TIPS：
目前對於合格的的品質標準定義仍模糊，主要取決於驗屋公司判斷以及消費者認定的瑕疵。建商於進行驗屋流程前有義務先向消費者說明哪些項目可能會發生什麼樣的瑕疵，並且將會如何修繕。若驗屋公司或消費者所提出的缺失建商不認為其為缺失項，建商可提供聲明書說明其無瑕疵；但若是重大瑕疵消費者可能會走上訴訟等法律途徑。
寄發驗屋通知的意思表示關係
驗屋通知大部分都是由建商所發出，這在法律上會認為是單方面的意思表示關係，需要消費者也合意並簽署，構成雙方意思表示後，如此一來驗屋通知的契約性才會成立。
TIPS：
- 要留意合約需要雙方合意才會生效，而消費者簽的房屋買賣契約，合意時間點就只有代銷合約，並不包含後續新增規定的驗屋建議！
- 除非是事先流程的相關合約，否則建商都不適合單方面主張驗屋標準，消費者若不同意建商的驗屋方式可以率先提出拒絕意願
- 若是遇到建商表示不經過驗屋流程就交屋的要求，消費者可以拒絕
▽對比驗屋通知，可發現各建商對於通知後要完成驗屋的時間規定不一
TIPS：
「通知驗屋日起幾日內就需完成驗屋」的規定，可對比參照《採購法施行細則》規定廠商應給20天的驗收時間，其實對消費者顯失公平，可主張無效。
反向思考，建商可能是考量到現場工班以及集體交屋的方便性而有這樣的規範，但若是屋主行程上難以安排，比較好的方法應是與建商溝通討論，是否可延後驗屋。
民眾委託驗屋公司，屬於何種法律行為？
民眾委託驗屋公司進行驗屋，可能是「委任契約」與「承攬契約」，然而不論是何種行為，驗屋公司都是消費者的手足延伸，所做的判斷可依循是消費者的意思。
▽委任契約 vs 承攬契約的差異？
- 委任：請人處理特定事務。ex.聘請律師
- 承攬：一定期間內完成一定事務。ex.家具木工
目前實務上消費者找驗屋公司，在實務上會認為是委任與承攬契約的混合契約關係，仍需要以個案做判斷。
▽消費者找驗屋公司的委託行為，建商能出手阻止嗎？
基於手足延伸的關係，建商若限制具有檢測專業知識的驗屋公司，會造成消費者與建商武器不對等，應不可限制。但實際上有些驗屋公司會列出過多不必要的缺失項，造成建商營造、人力成本的增加，才會進行驗屋公司的限制。
即便消費者找的是認識具有相關知識、裝潢業者的朋友進行驗屋，這最後的檢驗問題都是需要由消費者自行吸收並負責。
▽建商若表示驗屋時的缺失修繕完後，不負後續保固責任，合理嗎？
驗屋是驗房屋當下的狀況，若是驗屋後建商卻表示沒辦法進行保固，這其實並不合理！除了保固問題，建商仍負瑕疵擔保責任，若契約中無事先拋棄瑕疵擔保請求，建商還是需要提供可修繕的服務。
屋主注意！驗屋通知上會這麼規定
早期多由電話通知驗屋的流程，現今改以書面寄發詳細標準的情形越來越多。結合律師所收到的客戶諮詢，我們整理出驗屋流程內容規定的趨勢：
(1) 檢驗方法限制 ex.僅能使用自然光目視檢測
(2) 檢驗工具限制 ex.不可使用熱像儀作為檢驗儀器
(3) 檢驗時間限制 ex.噴窗流程只能共20分鐘
並且除了流程限制外，也會要求驗屋公司須符合以下資格：
(1) 須出示依法登記公司營業項目
(2) 出示相關合格技師證照
(3) 使用CNS、TAF等認證機構合格檢驗的工具
TIPS：
就證照而言，目前法規上還沒有關於驗屋技師的正式代表執照，會根據各不同建商所認列之證照項目而定；除了證照，建議可以觀察一間公司之資本額，能夠得知該公司有無能力回應消費者所遇上問題提出的需求。如同上述法律關係說明，驗屋通知規定多半為建商單方面意思表示，消費者可多加留意，以免遭受權益上的損失。
如果消費者在驗屋被建商刁難，可以怎麼辦？
黃律師建議：
① 驗屋通知與買賣契約的比對
② 實際到場被刁難可錄影存證
③ 無法如期交屋，寄發存證信函通知建商須付遲延責任
④ 賣方若置之不理，可向法院起訴
結語
驗屋目前仍是項新興的產業，可參考驗光師，也是在產業發展過程中逐漸受重視，最終才有了驗光師正式執照的誕生。要使驗屋產業發展更加完善，還有賴於政府、建商、驗屋公司三方的協作與配合，才能讓每位購買新成屋的屋主順利交屋。
文章出處：最好用的實價登錄網站 樂居