鳳山區前身為鳳山市，是早期高雄縣發展核心地區，鳳山對於高雄來說，有著舉足輕重的分量，在2010年縣市合併後，成為高雄市的鳳山區。不只楠梓的台積電，鳳山也是另一個重點區，不管是藝文建設、購物中心、捷運聯開案還是大眾交通建設，都為鳳山區房市更添色彩。
另外鳳山有三多，人口多、捷運多、老屋多，這代表鳳山的基本面是不錯的，但他的房價在高雄行政區中卻屬於中後段，這中間是有甚麼問題或者意義嗎？我們今天帶大家一起來認識鳳山區！
■ 鳳山有哪些3多數據
1.人口多
網路上戲稱，一群高雄人之中，一定會有一個來自鳳山。
其實這也不全是開玩笑，因為鳳山區人口占高雄市總人口中的13%，區內人口目前有35.5萬人，是高雄市人口最多的行政區。
另外，鳳山和第2名的三民區是連在一起的，兩區遠高於其他行政區人口，可以說有將近四分之一的高雄人集中在鳳山、三民一帶，因此這兩區的剛性需求在整個高雄中，會是比較強的。
2.捷運站多
鳳山區目前共有5個橘線捷運站，分別是O10衛武營站、O11鳳山西站、O12鳳山站、O13大東站、O14鳳山國中站。再加上1個C36輕軌二聖站
捷運黃線預計在年底前動工，也有5個站點規畫在鳳山區內，分別是Y17正義車站、Y19新甲、Y20七老爺、Y21五甲、Y22龍成宮，在未來，鳳山區將會有10+1站點。
這個數字，可能不只是高雄最多，甚至可能是全台最多捷運站的行政區了。
3.老屋多
根據內政部不動產資訊平台2022年Q1的資訊顯示，40年以上老屋鳳山有約有4萬2千餘戶，僅次於三民區，是高雄老屋數量第二多的行政區。
這對於房市來說，是弊，也是利。
老屋多，代表街廓狹小壅擠，也容易有居住安全問題。但相對的，代表著換屋需求也相當的強大。
一直以來，代銷公司都很喜歡接鳳山的案子，因為在這老屋為主的區域，只要有新房子出現，幾乎都可以順順的賣完，不太會賠錢。
■ 鳳山區基本資料
地理位置
鳳山位在原高雄市的東邊，大家會稱之為東高雄。北臨澄清湖的鳥松區，西邊則是原高雄市區，包括人口第二多的三民，市政核心區的苓雅和前鎮，右側是以工業區著名的前鎮，南面則是有機場和港口的小港區。
鳳山都市計畫圖
要了解鳳山就要從都市計畫開始。鳳山土地使用分區中有55%是住宅區，商業區集中於鳳山火車站與衛武營的周圍。
高雄市政府與高雄市議會都位於鳳山區，域內還有陸軍官校與步校，從都市計畫圖的占比來看，未計入陸軍官校加鳳山步校用地的情況，鳳山區內機關用地和文教用地，占比已大於商業區和工業區，再加上許多眷村或國宅的設置，這樣的規劃反應在區域內的就業人口，會是以軍公教為主體，再加上在地的服務業，工業性質的就業人口則相對較少。
鳳山都市機能圖
至於高雄市政府對於鳳山的規劃，可以參考細部計劃書。
鳳山區的鐵路，大部分已地下化。因此沒有被分隔的問題。文山特區周圍被劃為北側的新興住宅區，右側的工業轉型區，原本是鳳山的工業區。
現在經過整理後，很多已不再是工廠，一部分成為新開闢的華鳳特區。
鐵路的南側，則是鳳山火車站的站前區，也是早期的市區，被規劃為舊城藝文商業區，大東文化藝術中心就在此區的東側。
衛武營與高雄市議會的周圍，被定為核心商業區與國際藝文中心。軍事園區則是陸軍官校與步兵學校。
他的北側屬於鳳山國中生活圈，有相當多的眷村和國宅。這些眷村文化與古蹟，結合鳳山共同市場，在地人又稱工協市場，則被政府定調為工協文化園區，發展文化觀光。
軍事園區的西側，也是有很多的國宅，最著名的就是中崙國宅區，是一個4000戶以上的超大規模社區。
比較特別的是，此區目前是一個相當寧靜的住宅區，但政府卻將規劃成新興商業區，猜測可能跟未來的捷運黃線通過，想要在這裡進行一些開發有關。
集中住宅區則是衛武營南側的一些住宅用地。鳳山的最左側，有一小塊工業轉型區，
主要是台鐵高雄的機廠，2022年6月已遷廠至屏東的潮洲，這一塊用地未來應該會公布新的開發計畫。
鳳山的南側，政府均定義為住宅區，五甲西側住宅區，其實是相當熱鬧的五甲商圈。南側住宅發展區，有"發展"兩個字，代表生活機能還在發展階段，房價會較低，77期重劃區和頂新特區都是在這裡
從都市計畫的規劃來看，高雄市政府有意將商業和文化藝術結合，作為鳳山未來的發展方向。
在北側用橫向的橘線捷運，串聯衛武營國際藝術中心、鳳山舊區、大東藝術中心、以及眷村文化的工協文化園區，都是以藝文為主軸的規劃。捷運黃線則是用來把商圈的人流引導到這些藝術園區。
鳳山現行交通網
鳳山區是高雄成熟的行政區之一，區域內交通建設多元且完善，如：捷運、輕軌、車站、國道等，就連近期最夯的捷運黃線，鳳山也是受惠區域之一，我們可以分成軌道和道路兩方面來看。
鳳山區軌道建設
在大眾運輸上，如同一開始的時候所說，鳳山的捷運站密度，在整個高雄算是相對完善的。
目前已有橘線，以及地下化的台鐵橫向貫穿，未來將有黃線直向聯通，在區域內形成十字軌道路網。
鳳山區國道
鳳山有兩條主要的快速道路，分別是溝通北邊的國道1號與通往東側屏東的88快速道路。
國1是鳳山最重要的聯外幹道，沿線路段設有九如、中正、瑞隆、五甲，四個交流道。
另外在五甲系統交流道可以直接轉88快速道路。
88快速道路
從南北向的國道轉成東西向，連接大寮、屏東的潮州，與國道3號的竹田系統交流道。國三北上可到屏東市區，南下可往恆春。
88快速道路也是很多屏東人通勤的路線，早期潮州、萬丹等區的民眾藉著88往高雄的加工出口區和市區上班通勤。
鳳山平面道路
從澄清路走南京路到五甲路，一路串聯長庚醫院、澄清路商圈、鳳山舊市區、衛武營商圈、五甲商圈等，是最繁華的路段同時也是未來黃線捷運的路線。
東西向的建國路與光遠路，連接中山東、西路，算是早期鳳山火車站，一前一後的重要道路與商圈所在，可連通高雄市區。
■ 鳳山區未來建設
鳳山最近的房市議題相當多元化，不少建設已經準備動工或是標售中，包含：捷運、TOD聯合開發案、鳳山火車站、百貨公司、大型都更案等，都令人相當期待，就讓我們繼續看下去吧~
捷運黃線
特別說明一下黃線。
捷運黃線在2022年7月工程會審議通過，預計2022年底動工，2028年通車，對鳳山最有影響的Y5到Y23這幾站，從北側的長庚醫院，行徑澄清路、南京路、五甲路，連結到五甲商圈。
串聯鳳山最熱鬧的商圈，未來如果開通，經過的都是鳳山的人口密集區，捷運效益將會非常高，讓鳳山成為黃線的主要受惠區。
另外，鳳山有很大一部分的人，要去大型醫院時會選擇長庚醫院，但目前長庚的停車空間嚴重不足，也造成看病麻煩，可能光是等停車位就要1個小時，捷運黃線如果開通，將可讓鳳山區民眾的就醫更為便利。
不過2028年以前，鳳山將會出現「交通黑暗期」，黃線經過的五甲路、南京路、澄清路，都是商家眾多，且上下班時間車流量大的路段，施工期塞車問題將會更為嚴重。
甚麼是TOD呢
就是以大眾運輸站點為核心的開發模式。政府會對站點周圍做聯合開發、都市更新，甚至做都市計畫的修改，讓每一個站點都是一個小型發展區，居民在站點步行400-800米的範圍內可以滿足商業、居住、教育等日常需求。然後透過站點間的移動，解決就業區與住宅區的交通問題。
因此可以說"得站點即可得建設經費"，這裡的站點包括高鐵站、台鐵站以及捷運站，但不包括輕軌站，輕軌站的站點比較不會有建設經費投入。
鳳山重要建設位置圖
而在鳳山，就可以明顯看得出政府TOD的規劃思維。我們把鳳山未來的五大建設開發案列出來，包括
1.O10衛武營站聯合開發案
2.O11鳳山市議會站三井Lalaport商場
3.O13大東文創之星聯合開發案
4.O14鳳山國中站公辦都更案
5.鳳山火車站空中鳳城
可以發現，幾乎都是由高雄市政府主導，且都位交通站點上，完全是TOD的規劃。接著，我們就針對這些開發案做一些詳細的介紹，並說明後續的影響。
1.衛武營聯合開發案
位於衛武營站5號出口的衛武營站聯合開發案，位於苓雅區和鳳山區的交界處，規劃45樓高的文藝旅館、辦公室與36層景觀住宅大樓，將有地下聯通道串聯捷運站、衛武營文化中心、與三井LaLaport。從目前規畫的圖面來看，會是四棟超高大樓，有機會成為區域的地標
2.鳳山市議會站 三井LaLa port商場
三井集團將在鳳山市議會站旁的國泰重劃區，規劃佔地6萬坪的三井Lalaport商場，結合娛樂、美食與購物，成為鳳山第一個大型百貨商圈，預定2023年動工，2026年開幕，預計可串連衛武營文化中心，帶動更多人潮，促進鳳山的藝術文化產業發展。
3.大東文創之星
「大東文創之星」佔地超過2000坪，位在大東藝術中心對面，緊靠濕地公園，高雄市府前2年將該地由文教用地改為商業用地，未來將提供商場、餐飲等使用。從規劃圖來看，上面樓層應該也是做住宅使用。
附近地段是鳳山早期開發區段，生活機能豐富，但素地有限，如果有這樣的大型開發案出現，價格將會成為重要指標。
4.鳳山國中站公辦都更案
基地為鳳山區中山東路原稅務新村舊址，靠近仁愛路，基地面積達2300坪，「鳳山國中站公辦都更案」預計2022年動工，
由國城建設得標，規劃為6棟樓高15層，以20~40坪為主的捷運宅，預計於2025年完工，並有回饋100坪的公共托嬰中心與800坪開放空間，同時高雄市府與國產署可分回約183戶作為社會住宅等用途。
5.鳳山火車站 空中鳳城
鳳山火車站新建開發大樓已經在2020年動工，預估2023年底可以完工。，結合電影院、國民運動中心、與辦公空間，工程從現有站體往上新建，不影響旅客通行動線，將和高雄火車站BOT案互別苗頭。
鳳山社會住宅位置圖
講到社會住宅，鳳山預計有3座社宅規劃，在華鳳特區生活圈內臨鳳松路的鳳松安居、鳳誠安居，預計2025年完工，以及鳳山國中生活圈裡的鳳翔安居預計2026年完工，共將釋出1171戶的社宅。
■ 重點重劃區
因為鳳山區是舊區也是人口密集區，除了這些聯開案，重劃區的開發也會很重要，鳳山目前有七個主要重劃區，鳳山區的居民如果要買房，在舊市區供給有限的情況下，都會先看這些重劃區的案子。
鳳山重點重劃區位置圖
包括
1.文山特區
2.國泰重劃區
3.205兵工廠場區段徵收計畫
4.93期重劃區
5.華鳳特區
6.鳳翔特區
7.77期重劃區
其中前四個重劃區位在橘線和黃線捷運的鳳山發展軸帶，議題較多，華鳳因為鄰近文山特區，依靠價格外溢效果來發展。鳳翔特區則靠近大寮，也有一些捷運的議題。77期重劃區則是以透天為主。我們今天先針對前四個議題較多的重劃區進行介紹。
1.文山特區
文山特區就是前面所說的北側住宅區，主區域橫跨鳳山與三民區，面積約50公頃，澄清路以東，建國路以北，以及青年路以西的位置。北邊就是澄清湖和長庚醫院，
其實文山特區周圍一整片，居住環境都相當不錯，有綠地有機能。很多建案即使不在區域內，也都會把鄰近文山特區做為重要訴求。此區是目前鳳山房價最高的區域。近半年平均成交價約32~35萬/坪，未來捷運黃線Y17站經過此區，並與台鐵正義站共構。
2.國泰重劃區
國泰重劃區位於苓雅與鳳山的交界處，緊鄰衛武營藝術中心、三井Outlet預定地，以及衛武營站聯合開發案，面積約17公頃，屬於市中心的大片重劃區，目前尚未有案子推出，但已經算是鳳山關注度最高的地方，
未來很可能會超越文山特區成為鳳山最貴地段。2021年已有部分土地進行標售，包含永達與華友聯都有得標，得標價都創下鳳山的最高紀錄。用得標價反推，未來的房價可能至少在37~39萬/坪，甚至上看40萬/坪以上。
3.鳳山205兵工廠區段徵收
205兵工廠位在鳳山與前鎮交界處，範圍在三誠路、福誠一街與五甲公園之間。由於旁邊的五甲商圈多以舊公寓與透天為主，此區街廓整齊、道路筆直，又有學區與綠地，讓此區在五甲區相當受到關注。加上鄰近的台糖金銀島購物中心舊址土地近期要進行開發，也讓此區有相當高的議題。
值得注意的是，這裡推案有很多是地上權案，像是R5新世紀、R5新世界等，成交價都在20萬上下，但不太能代表此區的行情，這裡較有參考性的個案會是8-10年左右的中古屋，成交價會落在28~30萬之間。新案的價格應該會在更高一些。
4.93期重劃區
93期重劃區緊鄰工協市場，位在日本海軍無線電所古蹟、建國路一段、瑞興路與勝利路之間。是由眷村所整合重劃，生活機能相當便利，也靠近橘線的鳳山國中站。政府定位為工協文化園區規劃的一部分。
此區總面積約16公頃，處於剛開始發展的階段，2020年底的土地標售，吸引了北部建商藏信與國揚體系的神揚建設搶標，打敗了其餘14家建設公司。目前此區的第一案藏美東京都，市場傳聞開價在36萬以上，實際的成交價可以再持續觀察。
鳳山房價變化
剛剛看到的是鳳山重點重劃區的房價，有些區域的指標新案幾乎都要3字頭。不過這個是鳳山精華區的房價。至於鳳山整體 的房價，可以看這張圖。
鳳山的平均房價，2018年時每坪是16.2萬，在2021開始起漲，2022年每坪達到22.3萬，5年每坪房價約漲了6萬。
如果把焦點放在0-5年屋齡的新案，則是從2018年每坪18.1萬，漲到2022年的每坪25.6萬，漲幅更高一些。
鳳山生活圈房價
另外，也觀察一下房價在不同區域的分布，我們以2022年1-8月的實價登錄資料進行統計，代表現在的成交狀況。整體呈現北側高於南側，西邊高於東邊的狀況。
在鳳山北側的住宅區，越往西邊越靠近文山特區，房價就會越高。「文山特區」平均房價約33.7萬，屋齡較新的大樓，平均成交價大多站穩30萬以上，其中「鑫文山」2022年的成交價還來到的35.5萬。「鳳山試驗所生活圈」、均價約28.1萬，預售案「文山聚匯」約28.7萬，最東邊的「華鳳特區」均價約26.4萬。
屬於舊市區的「五甲生活圈」、「鳳山車站」與「鳳山市區」，以「五甲生活圈」房價較高，均價也站上30萬/坪，前面提到的205兵工廠區段徵收區有一部份就在此區，預售案「棋琴文祥苑」約33萬/坪，其他兩區大約在25萬/坪上下，指標案「富邦大無疆」每坪約27.1萬。
未來議題較多的「衛武營生活圈」和「鳳山國中生活圈」，目前的均價約25~28萬/坪之間、不過國泰重劃區和93期重劃區的並沒有實際的成交，如果數字進來之後可能會在均價上做一些反應。
■ 總結
總結一下鳳山區的發展重點:
1. 鳳山有三多，人口多、捷運站多、老屋多。從房市的基本面來看，是相對較佳的。持續的會有首購和換屋的剛需產生。
2.受惠於政府TOD的規畫概念，鳳山擁有大量的站點，會是政府建設經費挹注的重點區域。
3.未來鳳山的發展，會沿著橘線和黃線這兩條主軸做發展。
高雄平均房價成長率排名
回到一開始的問題，在高雄的行政區中，左營、鼓山的房價最高是第一級；前金、苓雅、三民大約是第二級，鳳山、楠梓、仁武、岡山大概是第三級。
但平心而論，鳳山的生活機能、交通便利性或人口密度，相比同級的楠梓、仁武都更好一些，但房價上並沒有特別突出，是甚麼原因呢？
原因是鳳山的幅員較大，區域間的房價是有落差的。但主要的原因是台積電進入高雄，2021年和2022年，仁武、橋頭、楠梓漲幅明顯較高，新案的漲幅甚至超過50%，讓原本房價較便宜的仁武、楠梓追上鳳山。
再來，前面提到捷運的聯開案，以及國泰重劃區，還沒真正的在數據上產生貢獻，未來如果這些開發案進入銷售階段，可以觀察看看鳳山房價是否再往上一層。