最近有聽到消息，台南永康的鹽行國中重劃區，第一案即將要開賣，因為這個重劃區應該是目前離南科最近的大型重劃區，用股票術語來說，就是正統的南科概念股。此區的價格會到多少？未來的發展如何？一起來看看!
台南的交通動脈
之前在分析台南的影片有說過，台南的塞車問題嚴重。主要原因在於台南市區鐵路尚未地下化，也沒有快速道路，尤其在南科的大量工作人口進入後，路小車多的問題就更明顯了。因此如果要在台南買房，交通就會是一個重要的考量。
攤開台南的地圖，台南市區代表生活機能，南科代表工作區域、高鐵代表對外的交通點。串聯這幾個區域的是台南兩條最重要的交通動脈：國道1號和北外環道。
北外環目前雖然只開通到永康，但未來完工後重要性會更強，因為台南市區缺乏東西向的快速道路，加上平面道路容易塞車，網國1的路程雖短但花的時間卻很長；而北外環道完工後可以解決這個問題。
因此在沒有捷運的情況下，外區移入的人口，買房多以國道1和北外環這兩條動線沿線的重劃區為主。 包含 大橋、平實、鹽行國中、高鐵特區，甚至處於北外環未來開通區的九份子、商60重劃區等。
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鹽行國中重劃區 地理位置
這次介紹的鹽行國中重劃區，介於國道和北外環之間，同時受到兩大動線紅利的位置，交通便利性是上述這些重劃區中最高的。
鹽行國中重劃區位於永康區偏北的位置，靠近新市、安定和安南區，是除了LM重劃區外，最靠近南科的大型重劃區，車程10-15分鐘左右可以到南科。往西南也是差不多15分鐘就會進入台南市區的公園路(北區)，算是在南科和市區的中間位置。
土地使用分區
「鹽行國中重劃區」顧名思義，就是以鹽行國中為中心的重劃區，永康交流道一下來轉進永安路，右側就是鹽行國中重劃區了。重劃區是由水漾路、三民街、平道路、永安路及永運路包圍的區域所構成，從都市計畫圖來看，幾乎都是住宅用地，只有在靠近永安轉運站和永康物流中心那側有商用土地規劃。
此區的住宅區容積率是200%、商業區是240%。一般我們看重劃區是屬於高密度開發還是低密度開發，通常會用住三容積率225%和商一的容積率280%來做基準，高於225%或280%，那麼就會認定這個區域是比較高密度的開發，反之則算是低密度的開發。以這個標準來看，鹽行國中重劃區的開發密度，會比一般區域要低，整體的空間較為舒適。
另外重劃區內有永康大排橫貫而過，兩側將規劃綠帶公園，並有規劃3座蓄洪池公園。大排北側的機關用地，目前是做回收站使用，但預估不太可能永久在那邊，畢竟對於是台南市政府來說，經濟價值會有巨大的差異，應該會隨著重劃區發展而遷移。
Tips ：重劃區核心－鹽行國中
鹽行國中是一個周圍還沒有推案，2021年就已經開始招生運作的學校。主要原因在於永康的另一所國中；大橋國中已是滿額學校，無法負荷附近就學人口；鹽行國中正是為了緩解就學問題而設立的。從這個情況可以看得出兩件事：
- 此區的年輕人口和外移人口成長力道非常的強勁，在其他區的學校處於減班廢校的處境時，這裡卻有學校不足的問題。
- 相比一般重劃區，都是在重劃區開發的後期，才開始設立學校，鹽行國中重劃區未來的居民入住時，就學的問題已經解決，算是一個不錯的優勢。
區域交通 vs 生活機能
重劃區對外的交通上，除了北外環和國1以外，最重要的2條路就是永安路與中正南北路，永安路可以往北接北外環通往南科，或者接長和路通往台灣歷史博物館(史博館重劃區)、或者和順工業區、安南的工業區等就業區域。
此外，隔著永安路，對面就是鹽行的市區，車程約5~6分鐘左右，會進入市區的核心，重劃區的學區三村國小也在那裏。
中正北路與中正南路其實是接在一起的同一條路。中正北路往東，可以接上國1或者穿越國1之後往永康工業區，轉永大路就往永康火車站商圈。
中正南路則是通往奇美醫院以及市區的主要道路，一直往西南就會接到市區的公園路，同時，中正南北路上，台南應用科大的週邊，也是鹽行國中重劃區附近最大的商圈，商圈內有全聯、家樂福、愛買，麥當勞、肯德基、丹丹漢堡、藏壽司等，距離重劃區約車程5-10分鐘內。
另外，永康區內的大橋重劃區，目前算是已經開發完成，素地不多已無預售推案，重劃區內有台南的市立圖書館總館，不過受限於鐵路的分隔
要繞行中山南路那一側才能進入，直線距離雖近，但在鐵路地下化完成前，其實並不連通。
未來發展
鹽行國中重劃區未來會有4項主要的建設，包含
1. 北外環道三期+二期:
往南科方向的叫三期，往市區方向的是二期。今年年底前三期就會通車，完工後鹽行國中重 劃區將可從長和路入口，直通南科門前的新港社大道，快速進入南科。
而台江大道到中華路的二期工程，則預計在2025年開通。通車後，鹽行國中重劃區往市區的道路除了中正南路以外，會多了一條快速道路，拉近和市區的距離。
以重劃區今年才剛要推第一案的時程來看，在有住戶入住的時候，可享有同時通往市區和南科的便利性。
２. 永安轉運站與永康物流中心:
鹽行重劃區南邊將規劃永安轉運站和永康物流中心。永康物流中心的代表廠商是MOMO，佔地約6000坪，目前已經啟用。
轉運站則位於永運路，會是國道客運進入台南市區的第一站。預計會有和欣、統聯、國光3家國道客運進駐；而市區公車則有5路、20路、21路、橘12、及高鐵快捷公車等，接駁至北區、安南、高鐵及新市、善化、麻豆等區域。讓重劃區的大眾運輸交通，提升不少。預計在2023年動工、2024年完工。
預計會帶來轉運人潮還有就業機會，促進區內的商圈發展。
３. 永安路拓寬(永康交流道聯絡道)
前面有談到，永安路是鹽行國中重劃區最重要的門面道路。可連接有生活機能的中正南北路，以及北外環。
目前政府已經開始進行永安路的拓寬工程，將由現在的20米道路拓寬成40米，一路從永安路、長和路經安南醫院，連接上國道8號。會是一整條40米的大道，預計2023年4月底完工。拓寬後將會大幅改善塞車問題。
4. 大排綠化整治:
永康原本是一個容易淹水的區域，而永康大排作為永康地區最重要的排水路之一，台南市政府在高速高路東側，設立永康大排分洪抽水站，可直接將上游水量排入鹽水溪，大幅提升永康區的防洪能力。另外，鹽行國中重劃區過了永安路的另一側，設有水質淨化場，以及強化型的自然工程，處理水質問題。
在市政府編列了一連串的經費整治後，永康大排的沿線，未來將規劃成綠廊帶，加上周圍的蓄洪公園，會成為鹽行重劃區重要的綠地，目前步道已成型剩綠化部分尚未完成。
建商購地情況
接著我們來看鹽行國中重劃區內的土地所有權分布狀況。可以看出三個重點：
1. 目前已吸引了很多大型建商的布局：
如遠雄、寶佳、春福、京城、宏普、昌禾、鉅虹、和發建設......等。全區的第一案，就是永安路和平道十二路口的「遠雄綠禾」。
2. 最大的地主是台南市政府：
台南市政府加上泛公營的台糖和水利會也有不少地；公家的土地多，代表此區未來可能會有社宅規劃，以及持續的標售土地。土地標售如果有創新高，會讓個案價格再被推升。所以可以密切注意此區後續的標售情況。
3. 基地位置的比較：
以基地位置來看，靠近永安路、永康大排、蓄洪池公園、鹽行國中的基地，因為有棟距和景觀，條件是比較好的。反之，如果靠近右側的國道、或者下方的工業區，整體的小環境會較差、國道的噪音和落塵量也會對居住產生影響，條件會較差。因此後續如果要看鹽行的案子，可以注意基地位置的差異，位置差的個案，價格不應該高於位置好的個案。
鹽行國中重劃區的客群
瞭解鹽行國中重劃區的基本概況後，那到底誰會來買這個地方?從剛剛的交通分析來看，應該會有三個族群：
1.南科的工作人口：
南科的族群應是最主要的買方，畢竟鹽行國中重劃區是除LM以外，路程最近的重劃區。
2.永康市區／大橋重劃區的現有買方：
目前這兩個區域已經沒甚麼新推案，但如果還是想在永康居住或者換房，都有機會往鹽行國中重劃區這裡移動。
3.台南市區（東區或北區的外移人口）：
要在台南市區換房，選擇並不多，會以中古屋為主。如果要看新案，但無法負擔平實重劃區的價格，像是新案浩瀚無極開價就到了6字頭，那麼就要往外圍，因此鹽行國中重劃區還是會有一部分從市區來的客戶。
鹽行國中重劃區的三大疑慮
就我們目前的了解，上面這些潛在的買方，對於鹽行國中重劃區最主要的疑問，都圍繞在以下三點，我們來實際了解一下
1.會不會淹水
過去遇到豪雨，永康就有容易淹水的印象。永康大排作為重要排水道之一，在由東往西流的時候，受限於高速公路橋涵寬度限制，拓寬不易，無法負擔大量的水流，所以前面有說到，在高速公路的東側設置永康大排分洪抽水站，就是這個原因。
而鹽行國中重劃區這裡的永康大排水道已加寬，且位於國道左側，有分洪道先引走部分水路，受上游影響而淹水的機會不高。
淹水的另一個原因，在於鹽水溪暴漲時，讓永康眾多的排水道無法排入，導致回淹道路。不過在新的重劃區，地下排水、蓄洪池公園都已規劃好，回淹的水有地方去，因此相比舊市區，對於淹水的抵抗能力將會提升很多。
2.大排味道
有不少人會擔心永康大排上游經過工業區。我們現場有實際去查看過，在永康大排旁並沒有特別感覺到味道，現場比較感受得到味道的反而是回收站區域，該處是台南市政府土地，待重劃區發展有很大機會遷走。
另外，也有很多重劃區是有大排的規畫的，像是新莊副都心重劃區、台中北屯的機場捷運重劃區，這些重劃區的大排在經歷過整治後，狀況都不錯，不會有臭味發生的情況。
3.房價過高
鹽行國中重劃區的第一案，開價就在40萬以上，如果未來政府還有公有地要開標，價格會不會太高?回答這個問題之前， 我們應該要先來看一下台南重點重劃區的房價。從整個台南市場的角度來看看價格合理性。
重點重劃區的房價比較：
我們把台南的大型重劃區都標示出來，並且把2022年1-6月的實價登錄平均價都統計出來，代表現在的成交近況；
最靠近南科的「 LM重劃區」每坪價格約29.7萬，成交量不多，以成屋為主。和鹽行國中重劃區位置較為接近的「大橋重劃區」，一樣以成屋為主，無預售案，近半年的成交價約37.7萬/坪、目前在售的新成屋案「永龍V&A」二期，近半年的成交行情則來到了39.5萬/坪。
「平實重劃區」，目前有交易紀錄的就是「和宜世界巨星」，1-6月的均價為每坪50.7萬。歸仁的「高鐵特區」近半年有成交紀錄的是「佳展大展」，價格約28.8萬/坪。
號稱台南副都心的「南台南站重劃區」，重劃區內目前只有一個預售案，「和築真邦」成交均價大約30.5萬/坪。靠近市區的「水交社重劃區」、「市政特區」與「國平重劃區」，新案的價格約在28~30萬/坪之間。
近年推案量很大的「九份子重劃區」，近半年均價約在31.7萬/坪、預售案「湖映白」近半年的成交則來到了34.4萬/坪。
近半年成交價：
這邊要特別說明一下，以往我們分析房價的數據都是用近一年的平均價，但這裡用的是半年均價。主要的原因可以看這張表。
這張表把這些重劃區的新建案，「一年平均價」和「半年平均價」列出來，就會發現，台南近半年的房價上漲相當迅速，每坪單價上至少都有2-5萬的價差，因此用半年均價較可以反應目前實際的成交狀況。
北外環道 vs 市區
首先，是離市區較遠的「九份子重劃區」近半年均價約31.7萬/坪，預售案的均價還來到了34萬/坪，但離市區較近，或者說可以算是市區旁的重劃區「水交社重劃區」、「市政特區」與「國平重劃區」成交價反而較低，從區位的角度來看，並不是很合理，那是什麼原因呢?
最大的原因在於外來客群的評價；這一波台南房價上漲，主要是由外來人口帶動，除了「平實重劃區」是同時兼具市中心機能與交通便利兩大優勢，讓在地族群和外來人口可以同時買單外，「大橋重劃區」、「 LM重劃區」、「九份子重劃區」、「高鐵特區」都是外來人口較青睞的重劃區，都在一開始講到的台南交通命脈上，漲幅較高。尤其遠在仁德的「高鐵特區」上漲到接近30萬的價格，應該會讓台南在地客無法想像。
鹽行國中重劃區 vs 大橋重劃區
要談鹽行國中重劃區的價格合理性，參考性最高的，就會是同樣在永康的大橋重劃區。兩個重劃區同時享有南科紅利，但大橋重劃區已經開發完成，重劃區中又有台南的總圖，目前整體的環境相當優質，遠非鹽行國中重劃區可相比。
不過，大橋重劃區一直以來都有一個嚴重的問題，就是「塞車」尤其這一兩年在大量人口遷入後更凸顯這個問題。會塞車的原因，與重劃區的先天條件有很大的關係，如下圖，
黃色的區域就是大橋重劃區，紅色的是會塞車的路段。重劃區的東側是軍營(砲校)，北側是尚未地下化的鐵路，這兩側無法與外界連通，因此車流只能往南走中山南路，或者走大橋一、二街轉中華路，而兩條路上原本就需承載南台科大、台南高工、大橋火車站以及奇美醫院的人潮，再加上整個重劃區的居住人口，且中華路橫跨鐵軌路段會改成中華陸橋，因此塞車就成了生活日常。
這樣的狀況使得大橋重劃區內，環境非常的有質感，但只要一出重劃區就會被塞在車流中，這個現象可能要等到砲校遷移還有鐵路地下化完成後才會改善。但具體時間要多久目前也不清楚。
因此大橋重劃區和鹽行國中重劃區相比，雖然發展進度上大橋重劃區是較快的，而且有總圖的加持，但交通條件上，卻是鹽行重劃區較佳，不會有塞車問題，而且現階段已有學區。
我個人認為在砲校未遷移與鐵路尚未地下化前，鹽行國中重劃區的先天條件是在大橋重劃區之上的。目前大橋重劃區的成屋案在37-40萬/坪之間時，鹽行國中的開價站上40萬是可以預期的。
在我們一年多前的影片就有提到過台南的潛力重劃區，除了最靠近南科的「 LM重劃區」，就是交通便利性高，沿著國1沿線的重劃區，如「大橋重劃區」、「鹽行國中重劃區」、「平實重劃區」、「高鐵特區」，上述有新預售案推出的房價都呈現往上的趨勢。
未來隨著北外環通車，「史博館特區」、「商60」、「溪東」，都可能有機會跟「九份子重劃區」一樣，成為竄出的黑馬；要看台南的房子，建議以這兩條交通動脈沿線的重劃區為主要考量。