八德擴大重劃區近期因為捷運綠線、大鶯豐德交流道等重大建設話題不斷，今年新推出的個案成交價已站穩3字頭。回顧歷年推案戶數及房價變化可發現，八擴的房價曾經「卡關」在1字頭約10年的時間，此外根據實價登錄的資料統計，在捷運綠線的各站點中，位於八擴的G01八德站及G02建國路為近一年沿線房價漲幅較多的前段班，是什麼原因造成這些現象呢？讓我們一起看下去！

捷運綠線雖然尚在興建中，但沿線許多站點的房價卻已開始上漲。樂居統計了捷運綠線各站點周圍500公尺屋齡10年內的社區在近兩年內的平均房價及漲幅，如果捷運站周圍沒有符合條件的社區或者不是住宅區，則以橫槓表示。

在房價部分，綠線的房價主要可分三級：

 ▲第一級  

G10、G11站所位在的藝文中心周圍，以及G07站的桃園火車站，屋齡10年內的平均房價在37~40萬/坪。

 ▲第二級  

G04站的八德大湳與G08、G09站的桃園站前市區，屋齡10年內的平均房價在33~35萬/坪。

 ▲第三級  

G01、G02、G05、G06站分別屬於八德擴大重劃區及桃園後站區域，屋齡10年內的平均房價還是落在2字頭。

而近兩年平均房價漲幅則有不小的差異，除了G09站有包含到房價較高的小檜溪重劃區部分區域，導致漲幅略微失真外，捷運末端站的漲幅是明顯高於桃園市區的。包含G01、G02、G04站都集中在八德區，因此要說受惠綠線最多的區域，應該就是八德區了。

 

 

■八德擴大重劃區介紹

  • 八擴地理位置

八德區位於桃園市與新北市接壤之處，整體地勢較為平坦，東鄰新北市鶯歌區，北面是桃園區，接壤桃園的後火車站，西邊是中壢、平鎮區，南面則是大溪區，今天要介紹的八德擴大重劃區，則位於八德區的偏南部分。

從都市計畫圖來看，桃園屬於分區發展的方式，在八德區也很明顯，主要以大湳和八德擴大重劃區兩區為主，其餘位置都被非都市土地包圍，讓八德擴大重劃區在早期是屬於一個孤島的狀態，離周圍的機能都有一段距離。而這樣的發展特性，局限了區域間的互相帶動，也間接影響了八擴的發展速度。

 

  • 八擴人口

在人口的部分八德全區人口接近21萬人，且持續的成長中。而分布上，有43%的人口集中在大湳，屬於八德的核心區域。而八德擴大重劃區，則處於人口快速增加的階段，從2012年1萬5千多人到2021年底的3萬4千多人，以每年9%的速度成長，10年人口翻了1倍，顯示有持續的人口移入。

 

  • 八擴發展歷程

八德都市計畫(八德地區)於1975 年公告實施，早期計畫以舊市區為主，在2009年時為了因應人口成長等需求，所以在通盤檢討時配合區段徵收辦理擴大都市計畫，由已發展地區為基礎向外圍大量增加住宅區、商業區等都市發展用地，形成新舊開發地區並存之特殊景觀，所以才會稱呼為八德「擴大」重劃區，也因此在外圍之擴大區域的屋齡多在10年以內。

一般人提到的八德擴大重劃區，是虛線以外的新區，由廣興一路、豐德路、仁德路所包圍構成。整體的總開發面積為164.78公頃，67%為住宅區，商業區集中在建德路、興豐路一帶，捷運G01站坐落在西側、G02站坐落在東北側。另外，建德路與豐德路是兩條寬50米的園道，會是未來重劃區的主要門面道路。

 

  • 交通概況

八德擴大重劃區的聯外道路主要有4條動脈，分別為縱向的台4線（介壽路）、橫向的縣道114（中山東路、長興路、興豐路）、國道2號以及國道3號。台4線和國道2號可前往桃園市與機場方向，國道3號則是往三峽、土城，縣道114則是連通中壢平鎮方向以及鶯歌方向。

八擴現階段較缺乏大眾運輸工具，仍以開車為主，相當依賴高速公路路網，因此購買八德擴大重劃區的客群，與交通動線高度相關，大多以桃園及雙北為大宗，皆佔約4至5成左右。桃園的客群與國道2號有關，來自於桃園後站、中壢、大湳等，雙北則跟國道3號有關，例如三峽、鶯歌、土城等。

我們以Google地圖從位於八德擴大重劃區中心位置的「八德公有零售市場」出發，計算7:00至8:00的上班通勤時段前往新北行政區及桃園的主要區域所需的交通時間，正常情況大約在半小時以內，遇到塞車也大約在一小時內可抵達。

 

■未來重大建設

向大家介紹完了八擴的基本資料和發展現況，再來帶大家看看八擴在未來分別有什麼重大建設吧！而這些建設又能為八擴帶來哪些利多呢？又分別在多久以後完工呢？

  • 捷運綠線

桃園市政府於2018年提出了「三心六線」的建設計畫，以環狀鐵軌系統串聯桃園、中壢都會區及航空城特區，預計軌道建設的服務將涵蓋桃園60%以上人口，使北北桃成為一小時生活圈。捷運綠線為八擴區內討論度最高的議題，同時也是桃園的第一條自建捷運，未來將與臺鐵立體化建設計畫及機場捷運線直接轉乘。在這樣的規劃下，八德的地位將僅次於三大核心區，因為不論是綠線、綠線延伸中壢線、三鶯線延伸八德，這三條都跟八德有關，可以讓八德與桃園核心區和新北市做重要的串聯，但除了綠線外目前皆尚未定案，等路網串聯完全還需再等等。

 

目前正在施工的捷運綠線屬於中運量路線，以位在八德擴大重劃區的G01站為起始站，經桃園市中心，終點為機場旁的G32坑口站，G15-G18為綠線第二階段，行經桃園航空城抵達機捷橫山站，全長約27.8公里，共設21站。在G01、G02站為高架路段，G03麻園開始至G12南崁轉運站則轉為地下路段，之後再轉為高架段，第一階段預估2027年完工通車。

未來可連通G07桃園車站及自G32(A11)坑口站轉乘到桃園機場，相較於位於桃園邊陲的機場捷運線，捷運綠線更位於桃園的核心區域，將對桃園市民有更高的效益。不過根據案場專案的資料，對於雙北的客群而言，捷運綠線的議題反而更有吸引力，但桃園的客戶反應則較為平淡。

 

 

  • 大鶯豐德交流道

前面提到國道3號是八德擴大重劃區的重要交通動脈，不過目前的問題在於八德擴大重劃區雖然和國道3號很近，但沒有和直接的交流道進出，要繞路較遠的大湳交流道或大溪交流道。

因此交通局規劃在國道3號約56K處，增設連絡道出入八德區豐德路與大溪區大鶯路，交流道採「雙苜蓿葉型」，雖然相較之下費用較高、用地範圍大，但有有環道順行、不需等候紅燈等優點，預計2029年完工。設置後可從國道3號快速進入重劃區，此外可縮減往返八德、大溪的時間，並分散既有國3大溪交流道及國2大湳交流道交通壅塞，紓解交通問題。

 

  • 中央大學八德校區

將採取BOT模式，基地位於捷運綠線G01站的正對面，佔地2.6公頃，包含中大醫院、智慧健康科技園區、新創基地與國際人才培育中心，將結合最新AI智慧醫療技術。如果真的能如期到位，將可解決八德區內及鄰近的大溪區、復興區無區域醫院的問題，提供醫療資源，也會為周邊帶來足夠的生活機能。目前正由中央審查，預計最快2027年底營運，並計畫成立「學士後醫學系」，未來將有共721床，總計39個科別。

其他的建設，包含北區青少年活動中心，內含桃漾館(咖啡廳、書店、手創市集等)、桃寶館(公托中心、親子館、兒童發展中心等)、非營利幼兒園等，目前非營利幼兒園已啟用，其餘部分預計2023年初開幕。另外重劃區的南側已設置八德一號、二號、三號等三個社會住宅，共計提供1296戶。

 

■生活機能

八德擴大重劃區由舊市區的八德區公所向外發展，從商店的分布可以看得出來，八德擴大重劃區的生活機能已經逐漸開展，大型的商店集中在興豐路上，全聯、全國電子、寶雅、大型藥局及路易莎咖啡等皆有進駐，便利商店的數量也有不少。相較於其他重劃區需要時間等待生活機能補齊，八德擴大重劃區在這部分較具有優勢。此外，公有零售市場以及興仁花園夜市再加上前面提到的中大醫院、北區青少年活動中心，都會讓此區的生活機能再提升。

學區的部分目前區域內目前有八德國小、八德國中兩間學校，其中八德國小，在2015至2020年位居「桃園市學生人數成長第二名之小學」，已達滿額學校，必須採取總量管制。為了解決大量人口移入、學校不夠的窘境，政府目前規劃在重劃區的右上角，文小2用地，將設置仁德國小，將朝雙語教學、資訊教育等方向進行規劃，目前已完成設計及發包，預計2026年設置完成。

目前區內較缺乏大型量販店及商場，在這些部分須仰賴同樣位於八德區，但生活機能較為完整的大湳商圈補齊需求，可提供如置地生活廣場、特力屋、家樂福、大潤發、國賓影城、UNIQLO等。從八擴出發約可在車程10-15分鐘內抵達，距離仍在可接受範圍內，未來捷運綠線通車，兩個生活圈將可更緊密的結合。

 

■區域房價比較

在對八擴的現況及未來的發展建設皆有一定的了解後，讓我們再來看到八擴區域內的房價吧！

八德擴大重劃區房價，目前整體平均房價約26~28萬，不過新開的預售案價格會高出一截，2022年開案的福鄉匯福鄉一琚，每坪的均價來到34萬，最高達36~37萬/坪，刷新了區域成交價，其他的預售案包括合遠首綻、益騏福爾摩沙，近一年平均成交價都來到32~34萬/坪。

 

這幾個創高價案子的共通性，就是都坐落在重劃區的左側，捷運站、學校、夜市、北區青少年活動中心都在這裡，而整體房價來看，已發展區的左側房價，也高於右側區域，因此如果現在正在看八德擴大重劃區的人，想要找較便宜的房價，建議以右側區域的社區為主，如果想要享受捷運或者較便利的機能，則可以在左側的區域尋找。

 

■八擴房價「卡關」的解方？

在文章的開頭時曾提到過八擴的房價曾經很長一段時間都維持在一字頭，甚至還有過房價下跌的情況，使得出售房屋經歷了好一陣子的「賠售期」，直到2021年後房價才從谷底翻身，讓我們來看看是哪些原因造成這些改變的吧！

八德擴大重劃區的房價在2020年以前房價大多維持在18萬/坪左右，但是到了2021年房價開始暴衝，短短兩年不但站上2字頭，甚至往3字頭邁進。產生這樣巨大落差的原因，主要有三點：

  • 供給量降低

上圖是統計2012年八德擴大重劃區開始有交易紀錄以來的資料，紅色的是新建案的交易量，紫色的是二手市場的交易量，藍色的線則是房價。在房價的部分，從2013-2020年八德擴大重劃區房價都沒有明顯起伏，對比新竹、台中的房價走勢，此區稱得上是投資客墳場，套牢的不少人，甚至讓部分投資客都認賠出場。

 

從供給量來看，在2013-2020年的時候，八德擴大重劃區新案供給量大，到2021年後新成屋成交量出現直接腰斬的現象，但2020年開始二手市場的交易量卻開始逐漸加溫，在2021年後，二手市場的交易量已超過新案的交易量。會有這樣的狀況，代表重劃區大量的新案供給已接近尾聲，買方開始把目光投向二手市場，在重劃區整體賣壓減輕的情況下，價格自然就會開始往上。

 

  • 周邊區域的房價推力

上面有提到過買八德擴大重劃區的族群，大多是從國道2號、3號的沿線區域而來。我們整理出這兩條主要動線周圍的重劃區房價。以0-5年屋齡條件的房價來看，國道三號的土城、三峽都是40幾萬。國道2號的桃園小檜溪、中路重劃區都站穩3字頭往四字頭邁進，在這樣的情況下，相對低價的八德擴大還有鶯歌鳳鳴就成了受惠區域，原本要買土城三峽以及桃園市區的買方，就會被高房價推往這裡，讓這裡的買氣增加。

 

 

  • 人口移入，需求增加

因為房價的關係導致買方被推過來，而且還成功入住了，可以從人口的增加還有空屋率的降低，這兩個數據看出來。八德擴大重劃區的人口成長率，年平均達9%以上，再對照台電的低度用電住宅數據，可發現八德區在2014-2018年間的低度用電住宅比例是很高的，高於整個桃園市的平均，但2019年開始出現反轉，2021年的空屋率只有高峰期的一半左右，持續進入的人口，配合供給量的下降，房價往上漲就成為必然的趨勢。

 

■結論

現在很多人會想問，八德擴大重劃區房價的高點到了嗎？現在買是不是太晚了？

兩個觀點給大家參考：

1. 八德擴大重劃區最有可能的下跌段已經度過了，未來要再跌一次很難。大部分的重劃區會再成屋供給量大增的時候，出現一波跌幅，但我們從剛剛的價量表來看，其下跌時機點已經過了，未來不會再出現供過於求的狀態。

2. 跟十年前相比，一坪多了至少10萬，但整體的環境也已經不同了，包括各類的生活機能，以及未來預計要完工的捷運站、醫院，居住的舒適與機能性已經有大幅的改善，當重劃區已經逐漸成熟，要買這裡的房子，要考量的不是未來房價還會不會上漲，而是現在的環境，是否符合自己的需求。
 

文章出處：最好用的實價登錄網站 樂居