文/Richbar
據財政部2021年統計資料，全台有914個自然人大地主，土地被課徵地價稅第6級之最高稅率，查定稅金高達40億元。資料分析顯示，重劃區越多的地方，大地主就越多，且男性多於女性。年齡分布來看，適用地價稅最高稅率的地主，男性年紀多在55歲以上，其中介於65～74歲多達226人，34歲以下僅有7人，可以看出土地絕大多數還是登記在年長父輩名下。
國人的理財，祖先「有土斯有財」已是刻劃很深的觀念，而「傳子不傳女」更是家族流傳的遵循思維，近年來常有家族傳承案件新聞上版面，不乏看出家族承繼的規劃不夠及時或完善，在稅源準備或是遺產分配的安排上，沒有考量到時代的法律保障及政策的調整改變，繼承辦理有不少糾紛，「稅務風險考量」、「規劃妥善分配」儼然成為新時代必修的課題了！
案例①西門商圈楊桃冰
2022年5月，北市西門商圈經營超過半世紀的知名楊桃冰店所在之店鋪，傳出執行法拍，原因是店面所有權為十餘位鄭姓家族成員共同持有，由於分配產生分歧，且難以實質分割，選擇以「變價拍賣」之現金分錢，將於6月執行一拍。當年由6位共同繼承、共同經營店面，後來共有持分關係轉成複雜，含第二代、第三代子孫共達十餘人，對持有店面的想法不一，有的想要安穩收租過活就好，有的因自身財務狀況不佳，只想分得大筆錢才得以度日，連怎麼賣、賣價多少都有爭議，才有法院至少價格公開的「變價拍賣」決定，想來非當年鄭姓祖先的期望呀！
案例②晶華酒店商圈透天店面
5月份，北市晶華酒店商圈一棟3樓透天店面也將法拍，該案為變價分割共有物，因建物屋齡久遠，每一樓層面積不大，位在精品商圈，若不動產分割難妥適利用，有損土地價值及經濟效益，請求法院准予以變價方式分割。此不動產由蔡、許兩姓多人共同持分，乃繼承而來，因商圈蕭條影響收租銳減，最後有部分持分人向法院提出變價拍賣。如這樣的變相拍賣，幾乎多是家族談判撕破臉，且家族成員間沒有互信基礎，誰也不相信誰，也就管不了土地是否要保持傳承，讓法院拍賣，由市場機制決定價值，大家把錢分一分，想來也一定不是當年蔡、許兩姓先人打拼的期待。
很多大地主離世後的繼承，因為繼承人數眾多，一筆或多筆土地上有好幾位甚至幾十個共有人，房屋也多有相同的狀況，因每個共有人對於土地處理或房屋利用意見都不同，在精華地區坐落的房屋不乏常見到老舊卻無加以整修運用，或是空地淪為菜園或停車場，就很可能是處理不清或是共有人之間談不攏所造成的產權閒置。一旦，當其中一名共有人想要賣掉自己的應有部分，除非找得到接手人願意與其他人繼續共有，否則一般多數人遇到這種恐人多嘴雜的情形，會是敬而遠之。當紛爭還是無解，搬到法庭上裁定，每次的開庭、每次雙方往來的書狀，都讓子孫們重複經歷著彼此過去的恩怨⋯⋯
這些都是常見繼承案件在分配不動產時，發生過的真實過程經歷！試問這一代的父母親，還想讓孩子們未來繼承時，再次經歷這些令人難過難解的過程嗎？
如何有土真的有財富，我們只要花一點時間來了解規劃的途逕，就可以避免重覆祖輩的後路，讓財富成為子女或孫輩的禮物，讓這一代辛苦積累的「祖產」受到子孫們的愛戴與追捧！
分財產就只有兩個思想、兩個時間：共有或分割（單獨）、生前或繼承！
※共有也有轉機——先向法院申請「共有物分割」
不動產中常見的「持分房屋」，是指兩人以上共同持有房屋或土地。不過，當要買賣、處分房屋或土地的時候，經常遇到共有人意見不合情況，此時想針對自己所持有的部分財產出售，就是「房屋持分買賣」。也常見繼承的個案，辦完過戶之後，繼承人都拿到房產持分，也才發現除現金很好分配，其他的房屋、土地因持分關係或分割考量，大家對分配多有不同意見。
提醒，記得買賣持分房屋時需要先通知其他持分人，詢問是否要優先購買。係依據土地法第34條之一第4項「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」另外，依民法第823條規定「各共有人，得隨時請求分割共有物。」如公同共有的部分不好出售，共有人可向法院申請「共有物分割」。分享4種買賣個人持分不動產的方法：
第一、賣給其他共有人～也是最簡單省事的方法
第二、用共有房屋的持分拿去抵押借款
第三、說服多數人一起賣掉共有房產，之後再按比例分錢
第四、只有少數持有人想要賣房屋，可以選擇賣掉自己的持分，向法院申請共有物分割（變價分割）
※其實真的很簡單
最簡單的方式，以一紙合法有效的遺囑，按照你的心意來分配，可指定繼承人單獨繼承遺產項目，或做好分配交代，避免繼承人發生共同持有的難題，有智慧地達成分配遺產目的。如要繼承人自行解決，容易產生忘了家族最重要的團結家風，影響了家族最美的情感傳承，有資產的這一代長輩們，是否可以考慮多了解一下呢？
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