人口負成長、少子化，房屋需求會減少，房價從長期觀察應是下跌的趨勢，但這件事情為什麼一直沒發生？有很大一部分原因，跟銀行這個角色有很大的關係！先前我們提及的影響房價的四個因素，利率、匯率、股市、政策。就有人疑問，為什麼最基本的人口因素，卻沒有在這裏面？我們從實證帶大家來解析，牽動房價的關鍵。

 

■建物耐用年限 影響房屋貸款成數

首先我們先來看，銀行承貸的關係，買房子通常需要貸款，銀行會針對可貸款的金額進行估價，估價的高低，有一個很重要的影響因子，就是房屋的耐用年限。

根據不動產估價師公會，對於建物經濟耐用年數做的定義，SC鋼骨造、SRC鋼骨鋼筋混凝土、RC鋼筋混凝土構造的房子，經濟耐用年數都是50年。也就是說，超過50年的房子，在銀行的眼裡來看，房屋的經濟價值為0，會只剩下土地的價值。

土地的價值，就會牽涉到是不是完整的土地

 屋齡50年透天厝 

對銀行來說，可能還有土地的價值，僅會計算土地，地上的建物是不認的。

 屋齡50年公寓、大樓 

而公寓和大樓，價值就非常低了，因為土地是和總戶數一起持分，銀行幾乎是不願意放貸這種房子的。

 

■房屋市場買賣 銀行角色是關鍵

房屋交易的體系裡銀行的角色是非常重要的，銀行不願意參與的交易，基本上是不會成交的。也就是說，即使你願意忽略老屋可能有的結構、漏水、線路等問題，去買老屋也很可能沒辦法買，因為貸不到款，只能全部用現金。用現金買房不貸款這件事，大概很少有人做得到。

同理可證，政府過往打房，只要針對貸款成數限制，就會直接衝擊市場交易量。因此，也許你覺得老屋有價值，但銀行覺得沒價值，無法保障他的債權時，這些房子在市場上是很難交易，不應該視為正常的房屋供給量。

 

■房屋老化問題相較人口負成長 更早出現！ 

人口負成長，房價不會下跌的原因？要同時考量需求和供給的影響，我們來看人口變化、全國新舊屋變化圖。

 

人口變化圖，出生人數是藍色線，死亡人數是紅色線，2020年出生人數低於死亡人數，台灣正式邁入人口負成長。

 

全國新舊屋變化圖，屋齡20年以下的房子的戶數，是藍色線，40年以上的老屋，是紅色線，在2019年的時候，老屋占比超越20年以下屋子的占比，就先一步出現交叉點。

至於為什麼要選20年屋齡和40年屋齡的兩種類型進行比較，主要的原因就是目前市場上大部分的交易都集中在20年以內的房子，是大部分人心目中比較理想的住家。

40年以上的房子，如同前面所說，銀行會因為建物耐用年限的原則，放貸成數極低，甚至無法貸款，願意買而且能拿出全額現金的人，是很少的。在供需上，算是「死」的供給。房子雖然存在，但少了銀行的幫忙，就算想買也很困難。所以在2019年之後，「可以買賣的房子」，首度少於「不容易買賣的房子」。

 

■老屋占比創新高 首都台北市最嚴重 

台北市的老屋問題是最嚴重的，2015年就開始出現交叉，2021年的時候，屋齡20年以下的房子不到15萬棟，只占全台北市房屋的16%，屋齡40年以上的屋子大約40萬棟，占比約44%。也就是說，你要在台北市買到適合的房子會越來越難，看來看去都是老房子。

新北市整體的老屋也是較多的狀況，屋齡20年以下的房子約40萬棟，只有22%。屋齡40年以上的屋子大約48萬棟，占比達32%。2020年出現交叉。 

桃園市，房屋年齡算年輕，屋齡20年以下的房子約35%。屋齡40年以上的屋子約20%。

新竹縣市，問題也不大，屋齡20年以下的房子約38%。屋齡40年以上的屋子占約22%。

 

台中市，兩者的比例已經接近，屋齡20年以下的房子約26%。屋齡40年以上的屋子大約23%。

台南市的交叉點也在2019年，20年以下的房子約22%。屋齡40年以上的屋子約31%。

高雄市的交叉點在2019年，目前屋齡20年以下的房子約23%。屋齡40年以上的屋子約32%。

把上述的資料整理後，其實全台都有這樣的狀況。從銀行視角來看，願意核貸的房子是持續減少的，台北、新北、高雄、台南相對更嚴重些。

房屋市場跟你想得不一樣，真正可以被買賣的房子，因為持續減少，資金追逐下，就會越來越貴，而且市中心因為開發的早，屋齡高的房子更多，造成想住市中心，卻沒甚麼適合的房子可以選擇，要不屋齡太老，要不房價太高，所以只能往外圍去。

 

■少子化衝擊房價？未考慮供給面、市場對新屋熱度

覺得未來人口減少，房子會太多，長期房價會下跌的論點，是因為把每間房子視為相同的金融商品，一戶人配一間房子，看看房子比較多還是人比較多，就決定房價的上漲和下跌。

這樣的假設前提是完全忽略了銀行體系在房地產交易的重要性，而且只討論了需求面，沒考慮供給面。銀行不願意貸款的房子，根本沒辦法交易，不能稱為供給。

有人會說，那就都住上一代人的房子就好，幹嘛出去買房子？1.現在不是農村社會，人口遷徙會持續 2.房子舊了真的很難住，你住過漏水一直修不好的房子，就會想搬新房子的。

因此，舊房子會持續退出交易市場，人口持續減少，適合且可以被買賣的房子，也在減少。這就是人口負成長，房價會下跌這個理論已經出現20年了，卻一直沒發生的真相。大家都會用來舉例的日本，其實他的房價，也已經悄悄創下20年來的新高了，1990年代的房價泡沫，跟他的經濟關係是比較大的。