預售屋怎麼買有眉角,買預售屋不是只要看總價跟付款方式而已,有很多魔鬼細節要注意,還有什麼絕對不能碰的地方,邀請百億房產教練Renba一起來告訴你!


 參觀樣品屋注意事項

  1. 牆面 天花板偷空間:不少樣品屋的設計會偷空間,天花板、牆面、走道,這在房屋完成後的感受會完全不同,ex.牆面寬度在樣品屋常常只有一層薄薄的木板。
  2. 注意玻璃鏡面設計:玻璃和鏡面有讓空間放大的效果,但是當你真的住進去是不需要這些設計的。
  3. 開門空間要預留:很多樣品屋直接把門拿掉,要注意開門空間要預留。
  4. 傢俱比例要小心: 樣品屋的傢俱有玄機 ,有的會做比較小讓空間看起來更大。ex.衣櫃正常要60公分,有些樣品屋會做40公分衣櫃;只要看衣服是掛橫的要有警覺。
  5. 採光方位要對照:記得要特別對照格局圖
  6. 標配品牌要拍照:樣品屋成列的標配品牌最好都拍下來

 

 怎麼買到便宜價?

 

  1. 早鳥買:通常預售屋在一開始賣的價格最優惠,越後面買會越貴。
  2. 找建商:記得如果想要買到便宜,順序很重要,如果有門路記得要先找建商帶你去看房子,這樣才有機會省掉代銷成本。
  3. 揪團購:一次買多間價格比較好談,可以透過網路力量嘗試。

 

 Tips  找經理出來會比較便宜嗎? 

通常不會,因為當到經理或主管,通常是業績比較好,所以他們更會演,找經理可能是找更厲害的對手出來。而且一般來說建商每一戶都有設定底價給代銷,代銷能給的折扣是有限制的。

 

不二價是真的嗎?

 

現在市場上越來越多案子開始做不二價銷售,但有些人還是沒辦法接受,我買房子不行殺價;其實不二價銷售未嘗不是一件壞事,可以避免成交價有差異的狀況,畢竟不是每個人都那麼會殺價,明定的房價也讓市場更透明。

 

 Tips  車位可以殺價嗎?

車位當然可以殺價!常常會聽到案場 說車位不能殺價,如果這裡車位行情是200萬,他車位賣到270萬,不要猶豫殺下去就對了。 

 

注意不要買一案建商

 

買房子建商很重要!直接關乎到住的品質,及後續修繕服務的問題;絕對不能買的是「一案建商」因為他最有可能有倒閉的風險,導致你血本無歸;有些一案建商還有體系,像是知名的「維冠大樓」,雖然很多案子叫「維冠」但他每一間都是用不同公司登記蓋的,這種一定要特別注意!明明有想要長期經營的願景,卻沒有長期經營的作為,就是要規避保固責任。

不是房子一定要蓋得零缺失才能買,有些建設公司會用比較好的建材和請比較好的工,但價格就會差很多!重點是未來後續的修繕保固找不找得到人負責,買房子前一定要瞭解未來如果房子有問題,誰會來處理該怎麼聯絡

 

 Tips  知名建商比較貴合理嗎?

這並沒有所謂的對錯,就看你怎麼選擇。有些大品牌的建設公司願意花更多成本請技術好的工人、用更好的建材等,但這些成本也會反應到售價上,ex.同樣在江翠重劃區,大樹建設賣55萬/坪以上,零食建設45萬/坪也有,一坪差10萬,30坪差了300萬;可以修100次以上的屋況問題。就像iphone真的這麼貴嗎?是一樣的道理。

 

■ 預售屋合約的魔鬼細節

1.履約保證機制

  • 價金信託/不動產開發信託:由第三方銀行或是信託業者來信託管理,較推薦這種方式。
  • 同業擔保/公會擔保:由同一個等級的建商或是公會提供連帶擔保,建商蓋不下去的話,最後他們來幫忙蓋完。
  • 價金返還保證:建商最少用的機制,所有錢存進信託專戶裡,在交屋前建商不能動用;如果建商倒閉消費者可以把錢全部拿回來。

2.建材表

參觀樣品屋和看建材表有些地方要注意:

  • 同等級:在合約裡很常見,通常不會有太大問題,因為有價錢來界定,就算換了品牌也會是差不多市價的產品替換。
  • 高級:高級鋁窗、高級防爆門,這種寫高級的就很難界定他的建材,每個人對高級的認定不同。
  • 進口:進口廚具、進口衛浴,合約裡出現也要注意,歐洲、中國、東南亞,都是進口但是差很大。
  • 樣品屋要拍照:廣告是合約的一部分,不能現場展示和之後給你的不一樣,拍照留存保障權益。

3.磋商條款

買賣房屋內政部有定型化契約範本,而磋商條款就是買賣雙方想對範本內容修改或增加附註,也往往成為交易時最多爭議的地方,要特別注意!

  • 交屋款:內政部規定5%但不少建商有他們自己的規範,因此在交屋條款中最常見,交屋款如果低於10萬最好不要簽;交屋款某種程度代表建商蓋房子的信心。
  • 二工區域:原本建造圖裡沒有的設施,例如現在公設會規定機房、管委會、緊急避難空間等,但不見得用到這麼多空間,建商會把這些用不到的轉作公設,如健身房、瑜珈教室等,增加賣點還不會增加公設比。要特別注意的是這些二工區域最好是「活動式」的,因為他畢竟還是違規使用,如果被檢舉像廚藝教室這種「固定式」公設要特別注意
  • 外貸保證金:如果你沒有跟建商配合的銀行貸款,建商會要求簽這條,以免你到時候不撥款;但真正要注意的是這種條款通常附帶,例如通知你的7天內你就必須要撥款否則就算違約。違約處罰可參考;內政部地政司資料第45頁,預售屋契約應記載事項(19)

 

■ 應該請驗屋公司嗎?

 

驗屋公司透過專業儀器,可以驗出你看不到的缺失,而且記得一定要復驗,才會知道建設公司到底有沒有修好;之前有個案例:驗屋公司初驗完貼標籤請建商修正,建商竟然只把標籤撕掉就跟屋主說修好了,好險有復驗才知道缺失都沒改正,因此為了保障自己的權益,建議花小錢請驗屋公司,比交屋後出問題整修還好

 

 Tips  驗屋建議要拍照

建設公司不管多大間,在修正缺失項目上,幾乎都只有手寫,不會拍照;像是「油漆不平」整面牆這麼大是哪裡不平?因此拍照可以讓雙方溝通更好也保障自己的權益,確保建設公司有針對缺失修繕。

 

■ 預售屋購買守則

 

1. 「一案」建設公司絕對不要買!

2. 交屋款低於10萬千萬不要買!

3. 建案二工區域很多或是二工區域都設計「固定式」公設要特別注意!

4. 附近有明顯嫌惡設施要特別注意!

 

文章出處:最好用的實價登錄平台 樂居