台中捷運自2009年10月開始動工，等待10幾年的捷運綠線，終於在2021年4月正式通車了，從起點北屯G0總站到G19烏日高鐵站，全長16.71公里，共十六座高架車站，可說是台中交通的重要里程碑。捷運的通車帶動了周遭房價的上漲，也在台中掀起了一波「捷運宅」的話題，這次為大家介紹的北屯-捷運機廠重劃區，也是台中重劃區熱度最高的區域，佔地104公頃的捷運機廠重劃區是甚麼原因在近年造成火熱呢？接下來就來為大家解說吧！
■ 捷運機廠重劃區地理位置
北屯區為台中市人口最多及戶數最多之行政區，捷運機廠重劃區位於北屯區的東北邊，北側為潭子區，南側為單元十二重劃區，西側為頭家厝生活圈，東側面大坑風景區。捷運機廠重劃區為北屯區及潭子區的交界處，捷運綠線的開通也帶動了周遭行政區的發展，和原本的捷運紅線頭家厝站和松竹站，構成了交通價值高的雙鐵共構區域，以及區域內COSTCO好市多二店的開幕，也促使商圈機能逐漸成形。
■ 捷運機廠重劃區交通
台中市同時有快速道路、台鐵和捷運的重劃區，其中一處在烏日高鐵，另一處就在『捷運機廠重劃區』。在北屯捷運機廠重劃區內，步行就可以到達三個捷運站，西側還有兩個台鐵車站，北側有74快速道路潭子匝道口，以及興建中的國道4號臺中環線豐原潭子段計畫。
1.交通優勢：捷運機廠重劃區擁有74快速道路、2捷運紅線站及3捷運綠線站之優勢，為交通包圍的重劃區，對外通往各行政區便利。
2.交通劣勢：對外交通便利，但有存在隱性的劣勢，目前規劃之聯外道路未全數開通，主要道路為28米敦富路及15米南興路為四線道及雙線道，在區域內的交通相對來說較壅擠，且40米松竹路為上下班主要幹道，目前在新建案尚未完成交屋時，已經出現塞車情況，未來勢必成為一大問題。
一、『74快速道路』
環繞台中市，捷運機廠重劃區無論往東走松竹匝道、往北走潭子匝道，僅需車程5-8分鐘，透過74快速道路可通往台中各行政區，並且74快速道路可連接『國道1號』、『國道4號』。台中人都知道，台74是繞行台中環狀的快速道路，算是重要的交通動線，大幅提升重劃區之間彼此的串聯性。對於台中整體的發展，相當的重要。
二、『捷運紅線』
2018年10月，因應台鐵高架而新增的五個車站也開始營運，因具有短程、密集的輸運功能，又被稱為捷運紅線。2019年7月，全長16.71公里，以高架方式貫穿台中市區的台中捷運綠線。在鐵路高架化後，這裡亦有新設通勤車站─松竹火車站及頭家厝火車站，交通網絡可謂是四通八達，距『松竹火車站』及『頭家厝火車站』，最遠車程也不過5分鐘。
三、『捷運綠線』
捷運綠線貫穿台中市精華區，像G0站的好市多二店、G7站的崇德路商圈、G9站的台中市政府、G10站的文心公園，以及G17站的烏日高鐵，都是搭捷運就能抵達的地點。捷運機廠特區中涵蓋3站：『北屯總站G0』、『舊社站G3』、『松竹站G4』，綠線長達16.71公里，北屯總站到高鐵台中站約32分鐘，公共交通運輸功能更強大。
■ 未來聯外道路規劃
好市多等大型商場開始營業，雖然讓區域的生活機能提升，但也會帶來周邊容易塞車及外來人口多的缺點，以及捷運機廠特區早期的建案陸續交屋後，重劃區內聯外道路不足，人車壅塞的問題也慢慢浮現。捷運機廠特區預計共規劃9條聯外道路，大部分以通往頭家厝生活圈為主。
聯外道路目前其中的4條有開通計畫即使有開通的道路，有些也非常的狹小與詭異。例如想要從重劃區前往台鐵頭家厝車站，沒辦法開車、騎車，只能從敦富十二街的陸橋步行，在行經民宅的巷弄，巷弄寬度僅不到兩公尺，如果是晚上，幾乎不會真的這樣走。這個跟你從圖上看到台鐵紅線的頭家厝站，離重劃區很近，是完全相反的感覺，算是看得到吃不到。
在與鄰近區域溝通不順的情況下，大部分的車流量就會集中到某幾條主要道路，像是敦富路、南興北一路、敦富六街，造成塞車的問題，如果未來持續有大量住戶遷入，以現在的道路設計，塞車只會日益嚴重。另外，區域內大部分的道路都偏向細長狹小，像是敦富一街雖也可以抵達台３線，不過道路最後會變成一線道，也相當難走。另外，「北捷區徵工程8M-3計畫道路延伸聯外道路開闢工程」及「20M-1北屯區南興北一路通至北屯路道路開闢工程」也陸續興建中。
■ 捷運機廠重劃區 周邊商圈機能圖
捷運及COSTCO的進駐讓捷運機廠重劃區整個區域的生活機能不會太差，但目前生活機能仍須倚賴周遭成熟商圈，現在也陸續有店家及賣場在此區駐點，和南側單元十二重劃區的連鎖品牌春水堂，未來發展也有機會和南屯costco商圈一樣豐富成熟。
■ 捷運機廠重劃區 商業地比例表
捷運機廠特區有別於其他的重劃區不同的地方在於，台中捷運機廠商業區+特商區占比達20%，其他重劃區僅有3-10%，更多的商業行為也將帶動更多的就業率及入住率。
不過商業區的比例高，很難說是絕對的好或不好，接下來就真的要開商業機能是不是能真的發展起來而定。因為如果發展的不好，大部分的建商都把商業區拿來蓋成一般事務所，拿來當住宅賣而不發展商業機能的話，這裡就會變成只是密度很高的住宅區而已。
另外，可以期待的是，今年豐邑機構砸下21億元、標下此區2,895坪土地，宣示會規劃2.5萬坪的商辦及賣場，就是一個關鍵指標。
■ 捷運機廠重劃區 段界區分
文北段區域概況
1.文北段區域內無特商用地及商二用地，純住宅氛圍濃厚。
2.敦富路往北連接74潭子匝道聯外道路目前已開通。
3.南興路往西與頭家厝生活圈，預計興建聯外道路較多，但目前尚未完成。
4.文北段較後期開始推案，位置遠離南側商業地比例高的碧柳段，以自住需求為主。
■ 文北段指標個案-登陽林映道
登陽林映道為文北段指標個案，產品規劃產品規劃為二至四房，位於北屯捷運機廠特區敦富路與敦富十二街口，是登陽建設在捷運機廠重劃區第五個建案，成交價約落在30-34萬/坪，檢視標準層可以發現，是主要以兩房為主的自住型產品，登陽林映道為北屯捷運機廠特區個案，交通相較精華區域不那麼壅塞，南興路與潭子中山路計畫道路的開通，更助於文北段的建案發展，交通也會更為便利。
■ 登陽林映道標準層
- 溝背段區域概況
1.步行至北屯總站103a距離近，且目前為捷運綠線第一站，較不擁擠。
2.擁有COSTCO二店第一排優勢，但同時也有車潮擁擠之抗性。
3.目前商二用地除富宇建設及總太建設之外，其餘兩塊角地有較大機率轉售。
4.未來接往頭家厝生活圈聯外道路尚未開始興建，且規劃較小條，溝背段地理位置又處捷運機廠重劃區中間，交通較為不便利。
■ 溝背段指標個案-惠宇敦北
惠宇敦北為溝背段指標個案，產品規劃產品規劃為三至四房，是惠宇建設在捷運機廠特區的第一個建案，平均成交價落在23.98萬/坪，近一年因捷運機廠特區房價上漲，換約市場的成交均價約29.9萬/坪。惠宇敦北是惠宇在捷運機廠特區6塊土地的「首發案」，帶來一案價格堆疊上一案的預期心理發酵，短短兩年時間，目前推至第五案「惠宇朗庭」，開價31萬元起跳。
■ 惠宇敦北標準層
- 碧柳段區域概況
1.距捷運綠線舊社103站最近。
2.重劃完成初期推案較多，比例大多為投資客，於2021年交屋之建案陸續轉手。
3.豐邑建設取得特商用地，無法興建住宅，未來有機會蓋飯店、商辦或購物城。
4.商二用地容積率高，且臨松竹路，可興建19樓以上高樓，未來以富宇建設及登陽建設兩塊大坪數基地為主要看點。
5.松竹路上下班車流量大，商圈機能成熟後問題日益嚴重。
6.西側敦富一街及南興北一街，連結頭家厝生活圈聯外道路尚未規劃完成。
■ 碧柳段指標個案-達麗居山
達麗居山位在北屯捷運機廠特區精華地段正敦富路上，基地擁有近2600坪，為目前碧柳段最大型的社區，總戶數為518戶，與Costco好市多北屯二店為鄰，距離捷運綠線G3走路約5分鐘， 平均成交價約落在23-25萬/坪，近一年二手換約市場單價約為26-28萬/坪，達麗居山可說是擁有交通便利、地段增值性、商業物、生活機能等諸多優勢，未來也將會是台中核心城市與生活圈之一，不論是自住還是投資未來的考量來說，都是相當優的購屋標的選擇。
■ 達麗居山標準層
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■ 與周圍重劃區之影響
台中捷運綠線於4月25日正式通車，成為中部都會區第一個擁有捷運的城市，為目前話題最多的重劃區。捷運機廠重劃區在初期房價初期競爭力高，不少建案開案即完銷，包括惠宇敦北、惠宇千曦及達麗居山，目前區內新建案稀少，後期價格漲幅較大，新案開價已經穩上3字頭，導致周圍重劃區頭家厝生活圈、松竹生活圈成為較好之選擇。
捷運機廠重劃區 新屋成交均價約27.25萬/坪 預售屋開價最高35萬/坪
頭家厝生活圈 新屋成交均價約24.89萬/坪 預售屋開價最高29萬/坪
松竹生活圈 新屋成交均價約28.13萬/坪 預售屋開價最高36萬/坪
■ 捷運機廠重劃區 容積獎勵時程
重劃時程：2015年全區重劃完成
容積獎勵限制：
(一)面積獎勵
(二)3 年以內申請建造執照者得增加興建樓地板面積，但以不超過基地面積乘以基準容積率之 20％為限。
(三) 整體容積獎勵合計不得超過基準容積率之 40％。
容積獎勵時程：2017-2020年 (3年內取得使照得增加20%獎勵容積)
■ 容積獎勵時程VS房價的影響
容積獎勵是重要的誘因之一。重劃區在容積管制實施前興建，所以如果沒有容積獎勵的加持，興建後的坪數將可能大幅縮水。
容積獎勵前：
取得建照之建案，可增加20%容積獎勵，相對來說可建造之戶數較多，容積增加、可售面積增加，同時也能將建造成本壓低。
容積獎勵後：
在捷運綠線通車後，帶動捷運機廠重劃區房價上漲，2021年後取得建照的新建案，在沒有容積獎勵的條件下，單價自然提高許多，這也是很多當地台中人說，「2020年前不買捷運機廠重劃區，之後再買基本上就是虧錢了」的說法。
■捷運機廠重劃區優劣
綜上所述，捷運機廠重劃區未來房市預估會站穩3字頭，約落在30~35萬之間，且甚至往上更高，大家也在等待生活機能發展成熟的那一天，以及特商區所帶來的就業機會。
為大家總結一下捷運機廠重劃區的優缺點：
優點：
1. 周圍商圈機能：捷運機廠特區地處台中市蛋黃區外圍，但房價親民且靠近軍功、東山、松竹、北屯、頭家厝等成熟型商圈，生活機能仍比其他開發中的重劃區來得更便利。
2. 特商區未來發展：捷運機廠特區規劃不少特商區，吸引許多開發商進駐，目前已開幕的好市多2店外，大型賣場家樂福也將在該區進駐，均有助於提升當地生活機能。
3. 首購族首選區域：小坪數建案密度高，吸引首購族目光。
缺點：
1. 捷運噪音問題：捷運環繞重劃區，離捷運站較近之住宅會有捷運機廠的磨軌聲。
2. 聯外道路開發：重劃區內聯外道路不足，人車壅塞的問題也慢慢浮現，未來開發進度也難以掌握。
3. 價格難以提升：重劃區初期的投資客現在已經來到交屋潮，當時買的價格約在22-24萬/坪，現在的轉手價若賣得比建商便宜的話，整體區域的價格漲幅就會比較小，未來價格難以提升。
■北屯捷運機廠重劃區未來性
北屯捷運機場重劃區，主要有三個可以值得觀察的重點。
1.低基期。原本只有22萬左右的房價，相比市中心是有一段的差距，因此再全面上漲的階段，會有相當一段的漲幅。
2.捷運的開通。因為捷運通車帶起的投資議題，會讓更多的買方注意到這一區。
3.COSTCO的進駐。從以往的經驗來看，通常一區的房價暴漲起點，都來自於大型連鎖店的進駐，像是林口的三井OUTLET、青埔的IKEA都有這樣的情況，因此COSTCO的進駐，就變成了最佳的催化劑
而未來的發展，則要看商業區的規畫，開發的好，有夠份量的商場或品牌進駐，基本面大幅提升的情況，房價自然還是會有機會。但如果只是開發成高密的的商業區住宅，那這一區大概就會再這一波到頂了。