桃園在近年來晉升房市新寵，除了人口紅利之外，建設經費最多、建設議題也最多，房價基期也是相對偏低，本篇邀請到寶麟廣告副總管清智，來幫大家解讀桃園房市，預計要在桃園買房、置產的你，都要特別要留意接下來介紹到的內容喔！

 

■桃園為何在六都中最被看好？有什麼優勢？

一、六都前瞻預算 軌道建設最高

桃園前瞻基礎建設軌道建設的政府預算在六都中是最高，高達2346.16億，預算多用在都會鐵路地下化、捷運綠線延伸至中壢、機場捷運增設A14站，捷運及鐵路地下化串聯桃園路網大動脈，這四部分是桃園的重要建設。

 

二、2016-2020淨遷徙增加最多

桃園相較於台北市在2016-2020為淨遷出狀態，是六都中增加人數最多的縣市，不僅如此，我們可以從人口數統計上發現到2個重點

1.台灣近4年人口零成長，2020年首度出現人口負成長。

2012年台灣人口成長趨緩，年成長率同樣在2012年後呈現陡降狀態。台灣在近4年來幾乎人口零成長，甚至於2020年首度呈現總人口負成長，造成人口成長與房價趨勢成反比。

2.七都人口增減，桃園人口增加NO.1

統計包含大新竹的七大都會區，近兩年房價漲幅爆發的台南及高雄皆處於人口停滯狀態，而桃園人口數及人口成長速度大幅高於台南市，雖然這幾年桃園房價相對漲幅有限，但未來的人口數量帶來的房市爆發力是很充足的，也創造未來房市的機會點。

 

三、淨遷入人口都移到哪區？

瞭解桃園人口淨遷徙增幅後，我們細看桃園市主要人口移入的區域，主要集中在桃園區、龜山區、中壢區、八德區這四區，其中又以中壢區遷入人口數最多，行政區內重劃區包含青埔、興南、環北、過嶺，而中壢區內更是涵蓋了內壢、龍岡、青埔、中壢、內壢車站、高鐵桃園站、桃捷4站及7所大專院校，建設、生活機能富足，吸引來自四面八方的人口移入。

 

四、六都平均每戶家庭所得收入 位居第二

一個地方有沒有消費力道，可以從薪資水平來看，如果消費力道高，地方發展也會好，因為有消費就會有商圈，有商圈就會帶動人口移入，人口移入帶動房地產；而桃園僅次於台北市，收入位居六都第二名，超越新北，基本收入不錯。再加上房價基期也較低，吸引房價買盤。

 

■觀察房市景氣的趨勢指標：「開工量變化」反映供需

桃園房市熱的原因，除了人口之外，我們還要瞭解桃園目前房地產景氣的指標，房屋開工量的變化其實是房地產景氣的相對落後指標，也就是景氣好時開工量會慢慢上來；反之，景氣差時開工量則下降。大新竹的供給量較其他縣市來說是下滑的，由於土地原料稀有，造成供需失衡而出現搶房的狀況。而桃園扣除房市焦點A7重劃區近5000戶，開工量大幅下滑為18%，比新竹還嚴重。

桃園供給端變少的主因，寶麟廣告副總管清智認為，主要是桃園目前土地欠缺，很多地主都沒是釋出，導致開工量出不來，從資料顯示，供給端在過去三年都是量少的，在人口移入、買房需求大幅增加的情況下，供不應求的情況未能解決，使得桃園未來房價將會很有爆發力，搶房的情況油然而生。如果買房是集中在特定集中區域，供給少的因素，房價勢必要上揚。

 

延伸題：

Q1：桃園哪些地方值得買？
A：
・「價格型」自住導向：2字頭的重劃區，中路、經國、八德擴大都屬自主首選。
・「價值型」自住導向：泛中正藝文特區周邊及中壢環道以內的區塊增值潛力高。
・「價格型」置產導向：1字頭區塊比如楊梅、2字頭以A7都是一個長線的選擇。
・「價值型」置產導向：舉凡青埔、中路、經國也是投資好選擇，青埔在5-10年後有望成為桃園新都心；中路及經國則靠近蛋黃區，且離交流道近，具備大量吸納北客的條件。

Q2：大溪推案接近2字頭，是否值得推薦？
A：大溪二高動線可快速連接雙北市，具備地緣性關係，且目前以2字頭區塊來講是價格最低，因此大溪也是不錯的選擇。