台北市政府積極推動社會住宅計劃，希望可以提供難以負擔北市昂貴租金的弱勢族群一個解套方案，照理說社宅應該是以低於市場的租金出租，但在2020年11月推出明倫社宅提供申請之後，民眾紛紛抱怨租金太高，那到底明倫社宅是不是真的太貴了呢？讓我們一起看看樂居創辦人李奕農的觀點分析。

 

■明倫社宅挨轟貴！申請爆量"像中樂透"

明倫社宅於2020年11月開放申請，設有一房型264戶、二房型71戶及三房型45戶，雖然租金公佈之後三房型被批太貴，但申請量依舊爆表，總共有380戶提供申請，申請人共3456人，整體中獎率僅有10.9%，民眾戲稱抽中就像「中樂透」一樣，到底為什麼明倫社宅為什麼這麼受歡迎，可以依以下幾點來看：

►地理位置：位於台北市中心，距離圓山捷運站及花博公園約300公尺，走路僅3分鐘。

►週邊環境：附近有公園綠地，包含花博公園美術園區、圓山河濱公園、孔廟古蹟及美術館。

►公共服務空間：明倫社宅於低樓層規劃公辦民營托嬰中心、社區日間作業設施、非營利幼兒園、明倫新創基地及明倫創造力學園等多項公共服務空間，滿足不同家庭的使用需求。

 

■明倫社宅租金太貴了嗎？

了解了明倫社宅的週邊環境背景之後，我們就可以來檢視一下它的租金到底是不是像外界所說的太貴了呢？

首先我們先看一下明倫住宅的租金表，一房型按照不同坪數是12900到18400，二房型是24800元，此次備受針議的三房型是40,500元。

民眾普遍認為社宅開到1個月租金4萬太不合理，連知名藝人雞排妹也拿出自己位於大稻埕的租屋出來相比，雞排妹的租屋處是43坪，格局是3+1房附車位，每月租金43,000元，她也提出質疑，社宅明明說是市價8折，怎麼租金還會到4萬？面對這些疑問，都發局提出了說明：

以明倫社宅的週邊市場行情租金是每坪1460-1690元，而打折之後實收842元，已經是週邊新成屋出金行情的5.5折了，其實不算貴，而月租會拉到4萬是因為三房型本身坪數偏大。

另外明倫住宅並不是空屋出租，屋內配有基本家具，而且剛剛有介紹到明倫社宅的週邊生活機能非常好，和雞排妹舉例的大稻程租屋處兩個產品的特性不太一樣。所以整體來說，明倫社宅的租金是在合理範圍的。

 

■明倫社宅的產品特性到底適合誰？

既然明倫社宅的租金是在合理範圍，為什麼民眾還會對月租4萬這麼反彈呢？我們先從明倫社宅的申請條件來看。

由於明倫社宅明訂申請人的家庭年收入需要在158萬元以下，但對年收入158萬元以下的人來說月租4萬負擔滿重的，這才是民眾反彈的原因。

其實台北市政府將明倫社宅定位為公宅，如果說原先設定的申請門檻不要聚焦在年收入的話，還是有很多家庭會需要這樣大坪數的物件，例如我們在網路上就有看到PTT網友表示有養3個小孩，現在自己住的房子只有22坪，房貸和車貸加起來每月要支出6萬多，如果他符合申請條件的話，明倫社宅的三房型就很適合他。

李奕農認為，如果可以把申請條件放寬到撫養小孩的數量，例如養3個小孩以上可以申請，這樣就可以比較符合公宅的定義。

 

■社宅有太陽能板沒冷氣！合理嗎？

前面有提到明倫社宅的房型是有附家具的，並且明倫社宅更是智慧社區，除了備有一系列智慧生活服務之外，屋內設有免治馬桶、電子鎖、智慧面板，甚至還有太陽能版，但有民眾去現場看屋發現屋內並沒有附冷氣，這樣又算合理嗎？ 

其實在蓋房子的時候都有營造成本，要怎麼把營造成本花在刀口上是一門學問，像免治馬桶對一般的建案來說並不是標準配備，以公宅來說如果可以把配置免治馬桶的成本優先移去更必要性的地方比較好。
另外像是太陽能版，其實如果是代銷都知道，太陽能版只是銷售的一個噱頭，它真正運作發的電連支撐公共電費都不夠，這也是可以節省下來的成本。

回歸到社會住宅及公宅面來看，還是必須要考慮到永續經營的部份，不能單單倚靠政府的資金補貼去支撐，如果可以把建造成本控制下來的話，租金比較有可能往下降。

 

整體來說，明倫社宅的租金搭配它的坪數其實是在合理範圍的，如果可以放寬申請條件，開放給除了年收入限制外，真正需要大坪數的家庭申請，就可以更符合公宅而不只是社宅的定義了。