『 認識新竹下：新竹區域市場分析 』

作者/李奕農

投資房地產，一定要先做好功課？

新竹的房市因為竹科的購屋需求高，各重劃區一直有新建案推出，這一次針對新竹竹科主要的住宅市場，新竹市和竹北市來做分析，共會分幾個單元來完整的介紹新竹市場，新竹的區域範圍很大，這次先來介紹新竹、竹北的交通與區域劃分。
新竹房市的發展：
新竹的發展跟就業市場息息相關。新竹科學園區以及台元科技園區提供大量高薪的就業機會，相對的創造了很多購屋需求，持續移入的就業人口、讓新竹的人口成長率一路爬升，全台所得中位數最高的14個里都是在新竹縣市，高所得就業人口及購屋需求，都是讓新竹房市持續正向發展的主要原因。
 要認識新竹房市，就要知道新竹最重要的六條交通大動脈，可以稱它為「三橫三縱」，新竹區域的劃分也都會以此作為界線，頭前溪以北是竹北市，以南則是新竹市。


三條縱向的交通動線分別為（台鐵、中山高、高鐵），台鐵車站周圍是新竹早期發展的區域，包括新竹火車站、北新竹車站周圍為新竹市的舊市區，竹北火車站周圍鄰近台元科技園區，中山高則是貫穿整個竹科，是進出竹科和竹北的重要動線，新竹高鐵站西側、自強南路以東為竹北高鐵特區，為竹北房價高價的區域，新竹高鐵站以東則是發展中的生醫園區。竹科過高鐵以東，則是工研院區及未來竹科三期，算是竹東區域。


三條橫線的交通動線分別為（台68線、台鐵六家線、北二高），沿著頭前溪的台68線是主要的東西向快速道路，串聯北新竹火車站和高鐵站的六家線（內灣線），為新竹第一條台鐵捷運化的路線，沿線最重要的站點就是新莊站，坐落於關埔重劃區，此區近竹科和竹北的重劃區是最多竹科人的選擇，最南端的是北二高，可以從竹科後門進入比較不會塞車。


其他重要道路以及區域，自強南路連接經國橋、慈雲路進入竹科，是竹北聯絡竹科的主要道路，尖峰時間車流量非常的大，自強南路以西到中山高則是縣治二期重劃區，中山高再過去是縣治一期重劃區，這兩區都是已經開發成熟，為生活機能較不錯的區域，過了豆子埔溪，是縣治三期重劃區。另外縣治二期和縣治一期重劃區的南側有台科大竹北校園的預定地，為台科大重劃區，和縣治三期重劃區是目前竹北推案量較大的區域。


新竹市的部分，光復路以南是新竹科學園區，以北是關埔重劃區(關長＋光埔重劃區的總稱），關埔重劃區內的關長重劃區在台鐵新莊站、日光公園的區域已開發成熟，生活機能較佳，是關埔重劃區裡較高價的區塊，光埔重劃區鄰近COSTCO附近的商業區，陸續會有大型個案推出，目前為關埔重劃區裡供給量較大的區塊。


結論
從上面的區域分析來看，新竹市區、關埔重劃區(關新路、日光公園一帶的關長重劃區)、竹北高鐵特區，是三個交通、生活機能最便利的區域，因此也是新竹房價最高的中心點，其他的區域房價則依序往下遞減。想要更簡單的了解新竹地區劃分，可以直接觀看下面影片。