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個人房地合一稅特殊股權交易常見的迷思及申報應注意事項

勤業眾信表示房地合一稅2.0自 2021年7月1日起生效，政府為了防堵個人透過成立投資公司持有房地產，再以股權買賣方式炒作不動產，藉以規避房地交易所得稅負，將個人或營利事業持有企業股權超過半數，且該企業半數價值係由房地構成者，直接納為房地合一稅2.0課稅範圍。

勤業眾信聯合會計師事務所會計師陳建宏針對個人房地合一稅特殊股權交易最常見的迷思有三：

迷思一：個人出售未上市櫃股票所得應適用最低稅負制或是房地合一稅? 

首先，個人出售家族公司股權容易先入為主認為該股權交易係按個人交易未上市櫃股票之所得，應計入個人基本所得額之規定課稅並進行申報。然而，在房地合一稅2.0正式上路後，應先判斷個人在交易股權時，若同時符合兩要件者：一、個人及營利事業交易直接或間接持有之股份或出資額超過該營利事業之半數；及二、處分該營利事業股權或出資額之價值50%以上係由台灣境內之房屋、土地所構成，則該處分利得即須按股份持有期間課徵房地合一稅。如以該資產管理公司為例，其股權價值九成以上係由不動產構成，且在家族成員皆為二親等情形下（個人持有股權50%以上），該股權交易即落入房地合一稅課稅範圍，如有股權買賣交易者則非按所得基本稅額條例第12條規定計入基本所得額課徵基本稅額。

迷思二：交易104年12月31以前取得之股權或不動產不適用房地合一稅之規定. 就個人出售公司股權而言，只要同時符合所得稅法第 4 條之 4第 3 項規定 110 年 7 月 1 日以後交易符合一定條件之股份或出資額，即應視同房地交易，不限於 105 年 1 月 1 日以後取得之「股份或出資額」或該公司 於105 年 1 月 1 日以後取得之「土地或房屋」，且計算特殊股權交易持有期間係以個人持有股權期間來計算，並非不動產持有期間。簡而言之，只要同時符合「持股比率」及「股權價值」之要件，不論是否為104年12月31以前或105年1月1日以後取得之股權或不動產，皆落入房地交易合一稅課稅之範疇。

迷思三：持股比例以其交易日當日計算直接或間接持有該公司之股份或資本額.按房地合一課徵所得稅申報作業規定，個人及營利事業交易其直接或間接持有股份或出資額過半數之國內外營利事業之股份或出資額，以其交易日起算前一年內任一日直接或間接持有該國內外營利事業之股份或資本額，超過其已發行股份總數或資本總額50%認定。

簡單來說,第一要件、個人及營利事業交易直接或間接持有的股份，或出資額超過該營利事業的50%；第二要件、處分該營利事業股權，或出資額的價值50%以上是由台灣境內的房屋、土地所構成，則該處分利得就須按股份持有期間，課徵房地合一稅。假設資產管理Ａ公司，其股權價值有九成以上是由不動產構成，且股東持有股權50%以上，若A公司進行股權交易時，就落入房地合一稅課稅範圍，並不是依照基本所得額課徵基本稅額。

勤業眾信也提醒股權交易所產生之費用，其帳簿憑證應保存完整。
針對個人房地合一稅申報可主張扣除之必要費用，按房地合一課徵所得稅申報包含證券交易稅、手續費及其他相關必要費用；若未提示費用之證明文件或所提示之費用證明金額未達成交價額3%者，稽徵機關得按成交價額3%計算其費用，並以新臺幣30萬元為限。因此，建議平時就應保存帳簿憑證之完整性，以免遇稽徵機關要求提示實際費用發生的證明文件時，無法主張費用的抵扣。
家族股權移轉也很容易落入房地合一課稅範圍，陳建宏提醒，針對任何以持有非上市櫃公司股權的交易，只要其交易之股權標的價值50％以上是由境內房屋、土地所構成，應先判斷個人持股是否過半，以避免落入房地合一課稅範圍。例如有些家族成立資產管理公司的目的是為避免家族以個人名義持有不動產會因為經過多次繼承後，導致不動產過於分散在不同所有權人持有，增加日後處分不動產的難度，這類個人持有股權及家族資產管理公司所持有的不動產並非以短期炒房為目的，但因房地合一稅2.0，在家族成員間可能因互相買賣股權以達到家族傳承目的，進而落入房地合一稅課稅範疇。

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個人買不動產有「價款折讓」，出售時應以「實際支付金額」列報為取得成本

財政部高雄國稅局表示，個人購入之房屋土地於訂定買賣契約書後方取得價款折讓，致實際支付金額小於買賣契約書所載金額，於出售該房地辦理個人房屋土地交易所得稅申報時，應以實際支付金額（即契約書所載房地買賣總金額扣除價款折讓金額）申報取得成本。

舉例說明，甲君於106年2月間與建設公司簽訂房屋土地買賣契約書，約定買賣價款新臺幣（下同）1,350萬元，另於106年4月間與建設公司簽訂協議書，取得價款折讓142萬元，建設公司並開立銷貨折讓證明單，嗣甲君於111年4月間出售該房地，辦理個人房屋土地交易所得稅申報時，依買賣契約書所載金額申報取得成本1,350萬元，並未扣除價款折讓金額，經該局查得其實際僅支付買賣價款1,208萬元（1,350萬元－價款折讓142萬元），乃認定甲君虛列成本142萬元，除補徵稅款並裁處罰鍰。

國稅局提醒，辦理個人房屋土地交易所得稅申報時，倘訂定買賣契約書後，另簽訂減價或折讓金額等協議，則應以實際支付金額申報取得成本。

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【中國稅務】

大陸房地產傳承子女稅事

經媒體報導台商在將大陸房產過戶子女前，應審慎計算相關稅費並進行規劃。

大陸的房產分為住房和非住房，轉讓方式有買賣、贈與和繼承，以下只討論住房過戶的成本，在不考慮限購前提下，比較三種不同過戶方式的稅費差異。

一、差異不大的稅費

不同過戶方式的印花稅差異不大，由於個人買賣住房免徵印花稅，只於贈與和繼承房產時要繳納萬分之五印花稅，還可能有優惠，所以印花稅的差異很小。

二、差異比較大的三個稅種

1、契稅

各地契稅稅率有0%、1%、1.5%、2%、3%-5%等不同規定，其中北京、上海、廣東、福建等大部分地方稅率為3%，但不同交易方式契稅又有不同優惠，例如繼承父母房產可免繳契稅；至於贈與、買賣等則常需繳納3%契稅。子女如果是購買家庭第一套住房，且面積在90平米以下契稅為1%，若是90平米以上契稅是1.5%，「北上廣深」之外地方購買家庭第二套住房，以90平米為界限，契稅稅率分別為1%和2%，都不符合以上條件，那契稅就是3%到5%。

2、增值稅

增值稅率包括0%、總額5%、差額5%（售價和買入成本的差額）。子女接受父母贈與房產或繼承父母房產，目前都不需繳納增值稅。若是父母將住房賣給子女，則父母須視情況繳納增值稅，持有房產如果不滿二年，需按交易總金額5%納稅，如果超過二年，並且房子不在「北上廣深」則免繳增值稅。

3、個人所得稅

個人所得稅是最複雜、差別最大的稅種，稅率包括0%、總額1%-3%、差額20%。子女繼承或接受父母贈與房產，雙方都不須繳納個人所得稅，但是子女未來出售繼承或受贈得來的房產，就要嚴格按售價與父母當初買價的差額繳納20%個人所得稅，除非這是子女家庭的唯一住房，且居住滿五年，也就是只要「滿五唯一」就可以免繳個人所得稅。

買賣住房分兩種情況，如果屬於「滿五唯一」可以免繳個人所得稅，但若不符合「滿五唯一」則有兩種計算方法，一是按合同總額的1%-3%繳納，具體比例看各地規定，或是按「差額」的20%繳納，因為稅務局一般不嚴格計較購房成本是否明確，所以買房人有機會選擇對自己最有利的計算方法。

如果子女沒有購房資格，那繼承是唯一方法，假設父母的住房過戶給子女後，子女在可預見的將來也只有一套住房，那繼承當然是最佳方案，否則也許買賣才是最節稅的過戶方式。

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【國際稅務】

日本預計徵空屋稅 

經媒體新聞報導，知情人士近日透露，日本總務省準備通過京都當局的提案，對空屋和別墅開徵新稅，意味京都可望成為該國第一個實施空屋稅的城市。

新稅旨在提振房市、預定最快2026年實施。京都購屋不易，導致年輕人大量出走。要是新稅奏效，其他面臨類似問題的城市可能會仿效。

京都為歷史古都，為維護市容，訂立了嚴格的建築限制，導致住房供給短缺，而價格飛漲也讓青年買不起房屋。

空屋之外，新稅也鎖定別墅和閒置的第二間住宅，計算稅額時會考慮到房價和地段。在房屋稅之外加徵新稅，屋主的稅務負擔料增50%。不過，低估值房屋、以及備受觀光客喜愛的日本傳統房屋「町屋」（Machiya），則免於課徵新稅。

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港府吸引富豪家族到港「辦公」

經媒體報導香港辦近日低調舉辦「裕澤香江」高峰論壇，同日港府發布了「有關香港發展家族辦公室業務的政策宣言」。

所謂「家族業務辦公室」，就是頂級富豪管理家族資產的獨有機構。開這辦公室據說得一億美金資產起跳，目前所知排榜首是沃爾瑪家族辦公室，管著二千二百多億美元總資產。港府發表的這份「政策宣言」，宣示香港為吸引全球頂級富豪家族辦公室的政策方向，這在大陸要稱「優惠政策」，其中說港府將引入新「資本投資者入境計畫」，建議計畫的投資範疇包括在港上市的股票；由香港上市公司、政府、或由政府全資擁有或部分擁有的實體發行或全面保證的債券；認可機構發行的後償債券；以及合資格集體投資計畫。

宣言還說，除港幣計價資產，還考慮以人民幣計價資產。如成功申請，申請人可與配偶及未婚受養子女到港居住和發展。

該政策未來如獲香港立法會通過，由單一家族辦公室在香港管理的家族投資控權工具將獲利得稅豁免，港府下一步會檢視現時有關基金和附帶權益的優惠稅制。

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