文/廖大緯
三月底一位律師，拿了兩個英國商用房地產投資案給我看，要我估出這兩個案件，在推廣給當事人，那個當下的價格。我告訴他，多年前我就對這兩種案件詳細估算，後來都沒有推薦給客戶。
一個是停車位的投資案，我只告訴他：谷歌查得到英國各地方停車位的收費，所以就很容易計算該投資案，給付的收益是否合理。結果就算24小時停滿，停車價用最高的白日擁擠時段，仍然少掉的幾個百分比租金收益。我翹皮地說：開發商大概可以用叉車，把這個停車場的車子疊疊樂，所以才有這種租金收益。
另一個案件就有趣了，約四年前網路上，在傳閱「宜必思廉價旅館投資案」
(http://uk.soufun.com.tw/index.aspx)，律師要我估出當時，這一棟旅館的價格。我告訴他，當時我看到廣告，只有一個念頭：這間廉價酒店的房間價錢貴得不合理。根據我自己2013-2016年，在往返倫敦多年的經驗，我每次住在帕丁頓車站附近，走路到海德公園大概5分鐘，每次夏天旺季去的時候，也是住廉價酒店，每個晚上差不多是80美元到100美元。一間在曼徹斯特郊區的地方，按照常理推斷應該不可能有到97美金這個價錢。於是，我就直接查了一下booking.com，發現現在的報價，大概是55美金左右。對比現在，帕丁頓火車站附近的廉價旅館，約略為60美元到70美元之間，也沒有貴到哪裡去。當年的開發商做了過度樂觀的預測。 一般投資大眾以為的估價，是用旅館訂房網站的數字，去乘以房間數，然後再乘天數，最後谷歌一下當地的旅館駐房率，算出整年度的營業總收入。實務上，旅館的每一個房間，在不同季節，平日和假日，都有不一樣的定價。所以還是要拿到具體的財務報表，輔以當時該等級旅館的資本化率，才能正確的估出旅館的價錢。
他問我，那要怎樣才能拿到財務報表，我告訴他：「你還真的問對人了！我以前曾幫客戶做過這方面的功課」。我認為投資人有三個關鍵一定得曉得。
一、英國所有的公司，就算是非上市公司，同樣查得到他們去年度的簡易財報。花20塊英鎊加VAT就拿到手了【註1】。通常，這可以用來過濾開發商實力，並且初步比對投資標的是否和廣告的預期收益相符。
二、全世界有一家旅館的調查公司strglobal.com，會提供全世界每一個地區，非常詳細，各別旅館營收，以及競爭性的分析報告。一個地區的完整分析報告買下來，大概要花到2000到3000美元。這幾份報告，都會很清楚的顯示，作為『勘估標的』的旅館每日房間價(ADR)、平均客房收益（RevPAR)、住房率(Occ)、各種細目的開銷、EBITDA、以及鄰近相似競爭對手的比較。就能推斷這一間旅館的經營，是在前段、中段，還是放牛班。再從這些財務數字，再請真正的旅館不動產估價師，調查當地旅館的資本化率，即可估出，這一間旅館在推廣當時的價錢。並可比對當初的廣告售價是否合理。【註2】
三，英國金管會FCA曾於2015年告贏兩家旅館，2017年底告贏停車位管理公司。【註3】判決書的關鍵，在於法院認為雖然投資人有各別的登記產權，但因為這些房地產實質上必須受管理公司控制，才能彰顯價值，因此認為這種架構，意圖規避collective investment schemes，仍然違規，必須要還錢給投資人，並且要付罰款。因此，越洋去伸張正義，至少有當地的主管機關可依賴。只是到英國的法律費用實在不便宜，投資人額外要付出不少法律相關支出。我只能祝該律師的當事人最終拿回投資款。
投資股票會做個股分析和產業分析，前兩點關鍵也是累同的。第三點就是和股票有很大不同的投資警戒區，投資人該先問熟悉英國商用不動產的律師，投資旅館 、停車位等一個大建築物或土地，其中一個 被分割出來的產權 ，究竟有無可能發生上述的案情？
我一個客戶趙姐，在2004年就投資南倫敦四星級旅館的其中一間至今。她若在2015出售，她的資本利得有七成。我曾在以前，分享過去倫敦順道勘察她投資標的的故事，將再擇時刊出。不過，聽過當地同業分享的經驗後，如趙姐般賺錢的經驗很少見。
英國現在有眾籌買房地產的法律，我會建議投資人用財報和市場競爭這兩項工具，分析來開發商、飯店管理業者和被投資標的的建築物，直接以可伸縮的金額來參與眾籌，就可以控制投資風險。或更有實力者，就直接投資旅館的私募基金。未來將會向讀者舉例說明。希望本篇所介紹的選案邏輯，能協助讀者篩選出獲利大的標的，避開可能的錢坑。摘
得 漂亮的IRR。
【註1】https://companycheck.co.uk/ 可查所有英國登記有案的公司，還有近幾年的財報和信用報告。
【註2】附上Strglobal.com的樣本檔案。 【註3】旅館案https://www.ft.com/content/05b82c9c-d306-11e4-b7a8-00144feab7de 停車位案
http://citywire.co.uk/new-model-adviser/news/promoter-agrees-to-overhaul-airport-parking-investments/a1074677