三大助力加持，生機蓬勃馬尼拉房地產市場

文/廖大緯

投資任何國家的房地產，事前做好詳盡的資訊研讀，並且親身前往感受該國的氛圍，才能做出正確的判斷，而且，多跑一些國家來比較，才能讓自己客觀，找到適合自己的市場。

2019年10月，我個人跑了三個城市：金邊、馬尼拉和洛杉磯。氛圍從柬埔寨的步調慢活悠哉、菲律賓的生機逢勃和擁擠，到洛杉磯的先進繁忙緊湊，把我10月的前20天給填滿。目前投資洛杉磯，已經從2010-2012年谷底時，順勢簡單買就賺，現在必須運用先進的GIS資訊，從重新整理社區，賺由聯邦輔助低收入戶租金的；到拆除重建更多戶數，而不是單純重新裝潢；以及買營下商場還要自行經營，辦很大量的吸人潮活動，至少三種投資策略以上，才有獲利空間。總結，必須做加值服務才有錢賺，對比台灣的服務業水準，勸土生土長的大家打消念頭，這學習曲線很陡，找到當地能做這種加值服務的優秀團隊並委託才是比較好的入門。而金邊和馬尼拉，要認清脫手的下一手買家圖像，而不是以外來者自身的財力收入的角度來看市場，才不會買了當地人買不起的商品，無法轉手而套牢。

感謝現在金融科技工具的發達和更寬鬆的法規，讓散戶都可以用較小金額來參與房地產的投資，未來散戶也可以和大型投資基金一樣。依不同國家來配置自己的資產。

這次考察馬尼拉的房地產小型開發物件，合作對象是在Malate、Passay、Bangkal這三個老城區，其1000平方公尺以下的基地才做開發，由於容積率很高，蓋個20層到40層樓的公寓，在兩年內順利完工，主力定價大概是5萬美元~8萬美元之間的一房和兩房產品。是當地新婚和小家庭所喜愛的主流商品房。馬尼拉首都圈，每人最低工資已到達4000美元的（註1）。前述商品屋目標為年收入7000美元以上，只要努力存一點和向親友借一些錢，就可以完成兩成的自備款，並向銀行貸款剩下的八成。依我看到這些老城區，不論白天還是傍晚，街邊店都是滿滿的人在排隊購物。可以想見這些本來滿是平房的建築物中，其實不只一個家庭在居住，才會一旦開賣，建商所宣稱的三至六月完銷我相信可以達成。