近兩、三年來，有許多北部建商搶先在彰化卡位，大舉購入彰化市、員林市及高鐵特區的土地，也讓這三處成為整個彰化的重點發展區域。寶佳集團更從2019年開始，陸續在彰化市購入大量土地，直到2021年，共購入超過6000坪的土地；而春田建設2022年1月，在彰化市購地1429坪、長虹建設2021年在員林購地1474坪、遠雄集團2021年在田中高鐵特區購地1180坪，凸顯建商相當看好當地的價值。
此外，根據內政部營建署統計，2019年彰化縣的住宅類建築執照申請戶數為4727戶，到2021年已高達5628戶，約增加10%，而在今年1月到5月單月的住宅類建築執照申請戶數更從495戶上升到669戶，增加了35%；至於歷年平均單價也從2019年的16.65萬/坪，成長到2022年的24.23萬/坪。種種數據皆顯示彰化縣的購屋需求水漲船高。
那到底是甚麼原因讓神秘的彰化在房地產界嶄露頭角呢?接著一起看下去吧！
■ 地理位置
彰化縣位在台灣西半部的中心，北以烏溪與台中市相鄰，西鄰台灣海峽，南以濁水溪與雲林縣相鄰，東以八卦山與南投縣相鄰。區內有約87%的面積皆為彰化平原，可分為「北彰化」及「南彰化」。而「北彰化」的彰化市又位於彰化縣的北端，即目前的政經中心所在。
■ 人口
彰化是六都以外人口最多的縣市，雖然這幾年呈現逐漸下降的趨勢，一路從2017年128.2萬人，跌到目前2022年7月的124.6萬人，但還是將近升格直轄市125萬人的標準，反映彰化百萬人口的置產剛硬需求。
而根據統計資料又可看出，彰化縣人口最多的前四個區域為彰化市、員林市、和美鎮及鹿港鎮。其中彰化市的人口就佔了佔全縣接近五分之一。另外，彰化的高鐵站位於田中，未來的發展也值得注意。
■ 產業特性
外地的人想到彰化，會直接聯想到它是一個農業大縣，有「臺灣米倉」之稱，但其實它的工業也相當發達。前面提到彰化的四個核心區域，也大多跟產業、工作有關。
鹿港旁邊的彰濱工業區是彰化最大的工業區，橫跨線西、崙尾、鹿港三個行政區，有接近400多家廠商進駐，其中更包含了Google的資料中心，同時又以太陽能和玻璃產業最著名。至於和美的紡織業、員林的輪台產業，也都相當著名，例如：正新、建大、美利達等工廠都是在員林。而彰化市則主要是商業機能和政府機關。
■ 交通路網
1. 道路系統
接著談談彰化周圍的交通狀況。可以從下圖發現彰化與台中的關係相當密切。可以發現，彰化的大型道路，除了一條橫向的76快速道路，均以縱向為主，包括國道一號、台61快速道路、台1線、台74線，台19線等，進而形成彰化北部地區的路網。
- 國道一號&台74：彰化市與員林市→台中的市區
- 台61線： 快速連接和美、鹿港→台中的海線城市、台中港
- 台1線：串聯烏日、彰化市、員林市、與高鐵所在的田中
- 台76線、縣道134、縣道135及縣道144：串接和美鎮、鹿港鎮及員林市
總體而言，可從交通的面向看出彰化市為連接台中地區的重要區域，也是周邊鄉鎮的交會點，自然會吸引很多由彰化前往台中的人口，前面提到的彰化人口下降，就跟這個因素有關。台中的七期、海線、烏日等新案，購買的客群中，彰化的客戶都佔有一定的比例。
2. 大眾運輸
以大眾運輸面向來說，若要到達彰化市以外的區域，就是台鐵最為方便，往南可到達花壇、員林、社頭、田中等鄉鎮；往北的話則可到達烏日、台中、豐原，甚至是沙鹿、清水等地區。
值得一提的是，台鐵彰化站為山線及海線的交會點，因此進出站的人次遠比同為一等車站的台鐵員林站來得多。根據台鐵局2021年資料，彰化站每日旅運量約為18,963人次，在台鐵各站中排行第11名，使用率相當的高。
綜合以上，從交通的面向來看，彰化的四大城市中，和美、鹿港與台中的海線關係較為密切，偏向工業的發展，彰化市則是與烏日及台中市區較為緊密。而從房價的角度來看，甚至可以把北彰化視為台中的衛星城市，彰化市是彰化的蛋黃區，會更容易了解房價的狀況。而員林和田中則屬於南彰化，偏向獨立發展。
但寶佳集團連續購入彰化市的土地，是否是因為彰化市和台中的關聯度高，認為台中發展完之後會輪到彰化呢？我們接下來就針對彰化的第一大城市-彰化市做更深入的研究。
■ 彰化市土地規劃
彰化市主要的土地規劃即為彰化市都市計畫，而其東側鄰接八卦山脈風景特定區及彰化市東區擴大都市計畫，西界緊鄰高速公路彰化交流道特定區。接下來就一一來介紹不同區域的土地規劃！
1. 彰化市都市計畫
首先看到，彰化市都市計畫的範圍西起西勢庄、洋子厝溪，東至八卦山培元中學、台化公司旁，北迄彰化紗廠，南達南興里產業道路邊界。其總計畫面積達1234.71公頃，約佔彰化市全市面積18%，範圍橫跨52個里。以主要土地用途來看，住宅區使用約佔63%，而區內的商業區多集中在彰化火車站前，約佔7.8%，另外主要做為工業區、公園、綠地及學校等使用，其中，區內無大型的工業區，僅有乙種工業區用地，因此工業型態多為零星的工廠。
2. 彰化市東區擴大都市計畫(內政部審議中)
再來，在東北側有一處彰化市東區擴大都市計畫，原多為農業區及工業區，後因引導台化廠區轉型及為防止彰化人口流失，政府將全區分為「台化廠區再發展區」、「優先發展區」、「已發展區」和「農業生產保留區」，但因區內地主對於徵收方式頗具爭議，目前在2022年初時將較無爭議的「台化廠區再發展區」送內政部審議，但還未公告實施。其發展目標朝向休閒遊憩、低汙染及服務型產業為主，定義為新舊發展區縫合之區位。規劃為住宅區、商業區、產業專用區等使用。
3. 高速公路彰化交流道特定區(都市計畫委員會審議中)
最後，西側的高速公路彰化交流道特定區，範圍橫跨彰化市、和美鎮、秀水鄉、花壇鄉，原有72%皆為農業用地，發展受限，出現許多農地違規使用、未登記工廠嚴重的狀況，但在2022/6規劃草案出爐，其將解編，預計打造成新市政中心，以產業、住商空間為主。
以彰化都市計畫為中心，可以發現在今年逐漸推動許多周圍地區的規劃，象徵彰化市將有系統的發展都市土地，以配合當地發展現況，防止都市蔓延，並整合整體產業、交通、商業、居住等機能，建構完整的生活環境及提升彰化的競爭力。
■ 區域生活機能
1. 生活日常採買
彰化市市區以彰化火車站為核心向外擴大，由三民路與中正路劃分車站的前站及後站，其中前站又可再分為前站商業區與前站住宅區。
- 前站商業區：
彰化市的商業區主要分布在此，北以三民路為界，東至中山路，南至曉陽路，西至中正路，周圍有三民及民權市場，供傳統市場採買；也有永樂街商圈(較屬夜市型態)，提供餐飲、服飾、日常用品採買等生活機能。另外，中正路為彰化火車站前的主要幹道，有許多傳統小吃店、服飾店、診所、銀行等，生活機能豐富。
- 前站住宅區：
是前站商業區以外的區域，等於是彰化火車站站前生活圈的第二層，這裡以住宅為主，但生活機能也不差，大埔商圈、未來的中友百貨都位在此區。
- 後站生活圈：
以彰化鐵路及金馬路為界的範圍，多為住宅區，其中有永安商圈及些許商家分布在其中。較特別的是，因金馬路是較新建的道路，為了連接台1線及台19線所建，疏散市區的車流、路幅較寬，因此有許多新型態的連鎖商店，例如：壽司郎、星巴克、肯德基、麥當勞、全聯、家樂福等。
2. 學區分布
彰化市的學區算豐富，整個彰化市有國小15間、國中9間、高中6間、大學2間，其中彰興國中、南郭國小、大成國小、信義國中小國小部，在111學年度都是總量管制學校。整個彰化區的第一志願彰女、彰中、都在彰化市區，離火車站不遠。另外，彰師大也是在市區的範圍。
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3. 醫療
至於醫療資源的部分，彰化市有一間醫學中心，即大家耳熟能詳的彰化基督教醫院；還有一間區域醫院及三間地區醫院，分別是秀傳醫院、信生醫院、順安醫院、成美醫院。值得一提的是醫院也有所謂的分級制度，從上到下為醫學中心→區域醫院→地區醫院，而隨著醫院的分級不同，醫院的醫師、醫療設備、病院設施等資源也會有所不同。至於醫院的位置分部則如下圖所示，可以發現彰化市的醫療資源相對充足。而要到區域內任一醫院，也都在車程10分鐘內。
■ 未來發展
交通機能
1. 台中捷運綠線彰化延伸段
台中捷運綠線串聯文心崇德、市政府、高鐵台中站等多個發展熱區，而彰化延伸段即是從高鐵台中站往南增加G18-成功嶺東側大門、G19-榮泉/健行路口、G19a-金馬/彰興路口、G20-金馬/中山路口、G21-金馬通勤等五站，但其中僅G19a至G21位在彰化境內。而其中金馬通勤站將與台鐵金馬站共構，增加轉乘的便利性。
此項建設已列入前瞻基礎建設中，代表政府已編列預算，惟目前還在可行性評估的階段。
另外，G19a-G21這三站，並不是位在彰化的市區，而是在東區擴大都市計畫的範圍。金馬站則是在前面提到的台化廠區的附近。因此這條捷運的效益，主要會產生在東區擴大都市計畫區，因為沒有直接的站點設立，對於彰化市區的助益並不大。
2. 彰化鐵路高架化
彰化市政府為整合彰化火車站的前後站，而有彰化市鐵路高架化工程，預計將台鐵彰化站改建為高架的車站，以達成都市縫合的目標，對於後站的發展會大幅提升。
此項工程全長共9.5公里，其中將消除：
- 金馬、建國、中華及中央4座陸橋
- 泰和路、長順街、永安街、南美路等4處平交道
- 國聖路、民生路、曉陽路、大埔路4處車行地下道
並新增台鐵金馬站及中央站，增加路網運輸的效益。目前行政院已通過可行性研究，進入綜合規劃的階段，預計2024年動工，2033年完工。
商業機能
彰化市以往一直沒有百貨公司，被稱為百貨沙漠，但未來幾年會有一些改變，政府也逐漸導入些許商業設施，例如：國賓影城、中友百貨及機關用地28將變更為商場、影城等，提升整體的商業環境。
1. 國賓影城
中華郵政為活化傳統郵局，與國賓影城簽約，將原位處彰化市光復路及和平路口的光復郵局拆除，共同打造地上6層、地下3層的複合式影城，而1、2樓將持續做為郵局使用。其基地面積560坪，預估總樓地板面積達約3400多坪，有望帶來商機。目前在施工階段，預計於2023年完工。
2. 中友百貨(停車場用地)
彰化縣政府與市公所於2022年4月和中友正式簽約BOT案，確定引進中友百貨，基地就位在彰化市第二停車場，將以白色流線型的外觀，打造地上12層樓、地下2層樓的百貨商場，預計於2025年完工並營運。此項建設為彰化第一座百貨公司，可望帶來人潮與金流，促進當地發展。
3. 機28 BOT 影城 商場
機關用地28原為彰化縣衛生局和成功停車場做使用，其基地大約3448坪，彰化縣政府與彰化市公所將以公共設施多目標開發的模式，將其開發為百貨商場、影城等大型娛樂設施使用，總樓地板面積預估達3萬坪，並以BOT的方式進行投資及後續營運。目前正在辦理都市計畫變更。
隨著彰化中友百貨的開發案，未來也將以地下街或空中廊道的方式，串聯「機28」，將商業效益最大化，活絡土地價值，促進當地經濟發展。
■ 區域房市介紹
1. 房價歷年變化
由下圖可知，彰化市平均的歷年房價，從2018年的14萬/坪，到2022年已達到24萬/坪，增加約70%。0-5年的新案，2018年房價也從19萬，漲到31萬。五年的時間，一坪漲超過10萬，算是相當驚人的漲幅。
2. 個案價格
目前的建案多圍繞在彰化火車站周圍，但若之後發展起來，各個新建案的開案位置也可以拭目以待。
房價方面，因隨著周遭生活機能及發展型態不同，價格稍微有所落差。整體來說，目前市場上還在銷售中的新案，成交價集中落在32~35萬，甚至以上。
3. 衛星城市
接下來同樣以0-5年屋齡的條件來對比周圍城市的房價。
先將台中七期，視為整個中部地區的核心蛋黃區，房價大約60萬/坪，而台中環外的區域，像是潭子、大雅、嶺東科大，房價大約在30-33萬坪，再往外圍，海線的梧棲、台中港以及南投的草屯大約20-25萬/坪。
以目前彰化的新案成交價大約在3字頭，差不多算是拉平烏日、潭子、大雅的水準。
4. 價格反推
這是彰化市區區域圖，以彰化火車站為界分為前後站區域，紅色的路段是商業機能較為繁榮的路線，國賓影城位於火車站前區，未來的中友百貨和機關用地28BOT開發案，則位於前站住宅區的位置。
建商在彰化購地的地點，第一筆是在金馬路的商圈，第二筆則位於主幹道的中山路附近，其他的三筆則是靠近站前生活圈的中友百貨與機關用地28BOT案，這些地段的共通點是都屬於相對成熟的生活圈，而非新開發區。
如果用購地成本去推算建設公司購地評估時的預估房價，藉以判斷房價是否合理。這裡使用下列的計算公式：
〔(土地單價÷最高容積率÷1.6)+13萬〕X1.35＝未來預估價
可以看到大約落在落在32-39萬/坪之間，與目前的新案價格差異不大。
■ 總結
這一兩年來政府積極整合規劃彰化市的土地利用，也重新定位各個區域的核心價值，例如：住商發展區、農業發展區等，也推動鐵路高架化及捷運綠線延伸段的相關建設，除為了縫合彰化火車站的前後站生活圈，也藉著捷運的設立，拉近與台中之間的關係，使其可以加強與大台中地區的連結性，進而進行後續的發展。另外，也推動多個大型商業設施，奠定當地的經濟基礎，達到在彰化市也可以進行休閒娛樂的目標。
但，建商的大力布局是因為看好台中地區漲完之後換彰化嗎?從以上的分析來說，答案是否定的，其原因有三點：
1. 彰化房價已經上漲
彰化的房市，這幾年一坪漲超過10萬，又加上新案價格已來到3字頭，對於台中人來說，並不會有台中人被擠壓至此買房，因此不會有新的居住需求產生。
2.建設類型不會引入外來人口
彰化目前的建設規劃多為興建百貨、增加當地交通機能等，並不會有新的工作機會產生，為滿足內需的傾向。
3.建商的購地的視角
這次建商在彰化大量購地的原因是因為在這裡有一定的人口規模，擁有當地人換屋或首購的需求市場。
最後，經過實際拜訪的結果，也發現在彰化市買房的族群還是以當地人為主，首購或是換屋的需求較多，至於彰化市目前是否值得投資就必須看個人是否看好這地區的未來的發展，因為目前雖說政府有意進行多項大型建設，但其實都還未有實際成果出現，預估若整體要發展起來，至少還需要5-10年的時間。而因為沒有外來的客群進入，就只能靠維持供給平穩來支撐房價，因此彰化市未來不會有房價飆漲的狀況。