■ 「預售屋」跟「成屋」合約有什麼不一樣?
成屋合約：房子已經蓋好，通常會依照現況約訂，直接確認所有權狀包含土地跟房子。
預售屋合約：房子還沒蓋好，會將看不見的東西做明確的約定，土地跟房子會分開簽訂權利，等交屋後才會合併權狀。
■ 審閱期權益要記得
預售屋買賣定型化契約條款更有利於賣家，因此政府規定買家至少要有５天的契約審閱期。
Q：現場說要下訂才能拿出合約的話該怎麼辦？
先跟案場說明，消保法相關規定是有契約審閱期的，如果願意出售的話請先提供合約。如果真的很喜歡這間房子，而且案場還是要付訂才能提供合約的話，建議「用刷卡付訂」只保留信用額度還不會扣款，並簽保留單約定，審閱合約有問題可以無條件退款。
Tips ：個別磋商條款也有審閱期嗎？
個別磋商條款是雙方另外做的約定並不適用契約審閱期！但要特別注意如果個別磋商條款「每一戶都有、每一戶都很像」還是會被認定是定型化契約條款！如果沒有審閱期，可以主張違反審閱期規定，不可以列入契約內容。
■ 預售合約注意重點！
1.履保機制：
履約保證一般分成3大類：
- 價金返還：
信託專戶在建商蓋完房子才會給付價金，如果建商沒蓋好，一毛錢就拿不到！
- 價金/不動產開發信託：
建商依工程進度請款，專款專用，但是萬一建商倒閉，消費者可能拿不回全部款項。
- 公會/同業擔保：
由人擔保，當建商倒閉無法完工交屋時，由保證人付起連帶責任繼續蓋完。風險最大的原因在於，擔保的同業可能是子公司，很有可能一起倒閉。
建商在推案前都會決定好履保機制，消費者沒辦法選擇，如果對履保機制有疑慮，最好就直接找下一個案子，而履保機制建議優先順序：價金返還＞價金/不動產開發信託＞公會/同業擔保。
2.建材設備表：
預售屋看不到實體，因此建材設備表很重要，關係到建商標配會給你什麼建材，雖然建材琳瑯滿目，但是每一樣都要留意，不要讓自己的權益受損，為了避免未來的爭議，建議大家可以這樣做；
- 參觀樣品屋要拍照、配備表、廣告宣傳圖要留存
- 比對契約內容，和廣告有無誤差，並註明廠牌型號
- 如果只寫同等值產品，也要請他寫明替換的廠牌型號和價格
3.交屋誤差：
房子沒辦法100%和設計圖一樣，在施作過程中多少會有誤差，但是誤差有上限，消費者要特別注意下列2點：
- 當房屋蓋完後與合約誤差超過3%，只有消費者可以主張解約
- 消費者支付誤差額以2%為上限
很多人會誤會，誤差找補是「實際成交價x缺少的坪數」這樣的計算方式不對！找補金額要「扣除土地價格」並「區分主建物與附屬件物」來計算價格，很有可能當初成交價60萬/坪，但找補僅6萬/坪，要特別留意！
Tips ：長度和寬度的誤差也算在裡面嗎？
誤差規範是依照地政機關圖面為準，並沒有特別規範長寬的誤差。主要還是看廣告平面圖和實際落差，是否影響到契約標的內容，如果蓋完的空間形狀和當初預想完全不一樣，會有廣告不實的問題，可以主張詐欺，並請求建商恢復原狀或解除契約。
4.完工時間：
契約內容通常會約定好「取得使用執照」與「交屋」的時間，但要注意還是有不可歸責於建商的因素，導致時間遲延，ex.颳風下雨就不會認為是工作日，導致期程增加。
而近幾年常聽到建商說，因為供應關係建材或原物料短缺，甚至缺工找不到工人而導致工期遞延。如果發生這種情況建議可以嘗試這麼做：
- 寄發存證信函跟建商說明，發生工程延期可能會受到什麼樣的損害
- 請建商出面協商調解，看有沒有什麼方法補償
5.違約罰責：
政府規定違約金至少要已繳價金的15%，過高或過低都要注意：
- 違約金過低：建商可能一屋二賣或是都不解決問題，甚至不想履行契約直接付違約金了事，對消費者來說有不小的風險。
- 違約金過高：建商如果訂定高額違約金，消費者可以直接把他當作15%，因為如果有任何爭議，在法院上還是以15%為準。
6.比對應記載不得記載事項：
可以上網搜尋內政部的「預售屋買賣定型化契約自主檢查表」做比對，記得逐一審查，如果有不同的條文一定要提出請建商修改。
■ 遇到不合理條約怎麼辦?
1. 一千萬的房子建商交屋保留款只留2萬這樣合理嗎?
律師：不合理。已經違反定型化契約條款，交屋保留款規定為總價的5%，所以這條無效。為什麼會刻意訂定這麼少的保留款，要特別小心可能是剝削消費者，因為他寧願不要保留款也不幫你修。
Ｑ：那如果這個條文是簽在磋商條款裡會有效嗎？
律師：如果這條被放在個別磋商條款裡，要注意這個磋商條款是不是「每一戶都有、每一戶都很像」，如果是，可能會被認為是屬於定型化契約的一部分；如果單獨就個別消費者去立這種規定，則可能顯失公平，不符合消費者權利保障，兩種情況都有可能被認定這個條款無效。
實務上遇到這種情況，記得善用契約審閱期審酌條款，發現契約內容和政府公布的應記載不得記載事項不同時，向現場反應不符合消保法規定，請他們改善。如果他們還是不願意變更，可以將契約內容寄送給公平會或消保會檢舉。
2. 建商要求簽屬條款「地磚局部空心屬正常現象，不予處理」但驗屋的時候發現大量空心狀況，該怎麼辦?
律師：如果空心的情況是可以修繕但建商又不修繕的話，不符合驗收交屋規定。如果建商不修繕，建議消費者可以請專業人士評估修繕費用，並要求建商減少價金；如果都不願意，寄發存證信函說明始末，並要求建商履約或減少價金，否則送請消保會處理。通常到這個階段建商都會出來面對，因為修繕地磚空心的成本很低。
3.建商通知驗屋只限1個時間點，沒辦法配合就放棄驗屋，要直接進行交屋這樣合理嗎?
如果通知短時間做驗收交屋，不合理。定型化契約內規定，在使用執照取得後6月內進行交屋；但有些案子會選固定時間或是趕著消費者交屋；這時候建議消費者跟建商表示，在交屋前要先驗收和修繕，請先修繕好再來進行交屋程序。最好請建商在現場提供單子記載缺失，並影印一份提供做為存證。