找仲介買房時，都會經歷到重要的環節「斡旋」，但下斡旋有什麼撇步、該如何出價？如何猜出可能成交價格呢？又該如何跟屋主殺價？
■何謂斡旋金？為什麼要下斡旋金
大家找仲介看中古屋的時候，如果看到喜歡的物件要談價格的時候，仲介都會請買方下「斡旋金」，而斡旋金大概5-10萬元，大家都會疑問的是為什麼一定要下斡旋？不能請仲介跟屋主談價格嗎？
付斡旋金
斡旋金是看買方決定要買的誠意度，如果是沒有付斡旋金的買方，直接找仲介去談價錢，一般來說，屋主都會有所遲疑，是否真的有誠意要談價錢。買方是不是只是隨口問問，是不是有買方有出這樣的價格。
不付斡旋金可選要約書
在不付斡旋金的情況下，可以簽訂要約書請仲介代為議價。不過，通常還是建議買方提出斡旋金，屋主會感到有誠意要談價。
►延伸題
Q.斡旋金的出價大概要怎麼出比較好？
A：買方一定要做功課，出價並非隨便亂出，可以查看實價登錄，查看社區行情、週邊住宅行情，這樣才有機會房仲幫你談到你心中的房子。
Q.可以去查屋主當時後購屋的貸款設定，去探屋主的底價，這樣有機會的嗎？
A：只會知道他當時買的價格，這方面是很難殺價的，不代表他想賣的價格。
■付了斡旋金後的流程 會有以下三種情境!
●情境一 屋主拒談，仲介要求加價才能跟屋主談?
是否要加價，看房前請先評估自身的「最高上限」再繼續加價，如果已到上限了，跟房仲說明清楚，請房仲去爭取價錢，如果屋主還是不願降價、自身也沒加價的空間，建議去找別的房子還比較快。
●情境二 仲介回報有價差，要直接跟屋主見面談
如果房仲人員，要求買方出來碰面談，代表是有一個很大的程度的機會，雙方可以透過這個時候談價。
如果與屋主見面談，一定要留意以下三件事！
1.出價的最高上限：買方要準備心目中買房的「最高上限」，見面談的時候才可以守住防線，也可以直接與屋主談。
2.確認最後的屋況：見面談之前，一定要去房屋屋況的確認，建議可以再約看房，確認後沒問題後再去見面談，以免日後有爭議。
3.貸款條件的確認：找可以核貸銀行進行鑑價、估價，並確認是否可以核可貸款到8成，免得簽約後發現貸款成數不足，無法交易造成額外的糾紛。
●情境三 屋主同意，約時間簽約，簽約後如果反悔了怎麼辦？
契約成立後，斡旋金就會轉成定金。不管是哪一方反悔，任一方反悔都需賠償對方。
買方反悔：賣方可沒收全數定金，或是要求買方依要約書上的約定賠償違約金，常見違約金的計算方式為買方出價的3%。
賣方反悔：應返還定金，或加倍返還定金。
►延伸題
Q.為什麼付了斡旋後，進入屋主談價的程序時，通常仲介都讓買賣雙方不見面，並分兩個會議室？
分開談的目的，因為買賣雙方兩造立場不同，買方都希望能買到最便宜、賣方都希望能賣到最好的價錢，房仲是屬於第三方，讓買賣雙方能搓合，協助買方爭取較好的價格。
Q.新手小白，要避免哪些仲介的話術？
不該在意房仲的話術，而是在乎這間屋子適不適合你、這個房子總價是不是超過自己的負擔與評估，都要以自身考量為主。
Q.目前的價格只差服務費？用仲介給你的價格，扣除4%後做為出價的上限是否OK？
破解底價方法 當然可以！與屋主談到最後的時候，用仲介回報你的價格，扣除4%作為出價上限，這即為底價。
■買方如何議價？先稱讚這間房屋、釋出最大誠意
買賣房子是不是投緣很重要，建議買方如果喜歡，應展現誠意，見到屋主的時候，可以說：「我很喜歡這間房子」、「這間房子真的不錯」、「裝潢設計是我心中喜歡的類型」等等，要先認同這間屋子，屋主才有機會降價錢。如果惡意嫌太多屋況的問題，屋主通常會不開心甚至不願降價。因為屋主都希望買方能懂他房屋子品味的人，也希望下一位接手的人能夠好好善待這間房子。
►延伸題
Q.房仲會作價，讓買方當冤大頭嗎？
一般來說房仲為了要讓雙方成交，不會刻意讓價格高讓買方吃虧，因為要有成交仲介才可以賺取費用。房仲的角色就是搓合雙方達到合理的價錢。
Q.與屋主見面的時候，可以要求直接跟屋主談嗎
可以跟屋主談，不過要事前一定要跟房仲談好，而有些屋主則不喜歡直接面對買方。
Q.確認買房後，做屋況檢測的最好時間點？
對於房屋檢測，像是屋況瑕疵、漏水等，要找第三方單位檢測時，一般而言用印之前要做確認，查驗有問題的，有條件是可以解除契約，不要交屋過戶後，再去驗屋會很麻煩。
■履約保證 保障雙方交易順利
履約保證視雙方簽訂買賣契約後，找第三方公證人，負責銀行信託帳戶，保管買方支付的買賣房屋的款項，並由第三方付款、撥款，確保交易完成過戶都名下，賣方再將剩餘款項全數移交給賣方。
履約保證對於買方交付出去的房屋款項，都會先由銀行履保專戶保管，不必擔心過戶的過程中，因為屋子被查封變成無法過戶，導致款項出去了，甚至也可以避免賣方一屋二賣的風險，免得造成日後訴訟的困難。