台南高鐵為台南其中之一的重點建設，也成為連接南北兩地資源的樞紐，但由於地理位置的關係，時常飽受當地民眾的爭論，如今已經發展20餘年的台南高鐵，似乎看見了轉機的曙光，並且邁向成熟獨立的生活圈前進。那這道光芒究竟對歸仁的影響有多深遠呢? 今天我們就來為大家進行台南高鐵特區的解析說明，趕緊拿起你的筆記吧。
■ 歸仁區最重要的3個特性
- 低基期，房價有成長空間：
在去年的房地產指數表現中，台南為平均房價最低的直轄市，不外乎有著低基期的特色，也藉此吸引眾多外地人士前來置產買房。根據樂居區域房價資料顯示，台南舊市區除了南區以外，新案皆已突破2字頭，且永康房市更是在近年屢創新高，進而促使基期較低的歸仁受到注目，且在高鐵與台南重大建設的發展下，房價的漲幅空間相比市區來得顯著。
- 台南重大交通建設：
擁有全台南唯一的雙鐵共構－高鐵台南站、沙崙車站。除了可以直接前往市區，亦可達到跨縣市的銜接，讓南北資源不需再受到地理隔閡的侷限。即使有部分民眾指出高鐵站離台南市區有一段距離，但是如果需要前往台中、新竹、台北等地區，普遍民眾仍會選擇搭乘高鐵，這也因此顯示出高鐵對於當地的重要性與價值。
- 南台灣綠能科技產業核心：
市府積極推動的綠能產業園區落腳於歸仁地區，成為南台灣發展綠能的重鎮基地，園區內設有中研院南部院區、聯合研究中心、綠能示範場域等規劃，並且以此為核心向外拓展工業區，進而提供豐富的就業機會。
■ 歸仁區地理位置
歸仁區位在台南最南端的區域，周遭行政區有永康、仁德、關廟、新化，下方則緊鄰北高雄的路竹區以及阿蓮區，由此可見，生活機能為當地相較缺乏的區域，不便於享受到市中心所提供的機能性。
值得一提，由於高雄科學園區坐落在路竹，相較左營高鐵而言，台南高鐵站離當地更近，使路竹科學園區的人員反而會搭乘台南高鐵，而非高雄的左營高鐵，也因此為台南高鐵增添不少人員流量。
全境屬於平原地形，地勢平坦，是嘉南平原的一部分，過往致力於農業，近期則開始逐步邁向觀光產業發展，並且增添市府在沙崙所推動的智慧綠能科學城，使歸仁目前的產業兼具：農業、觀光、科技。
■ 歸仁區交通路網
區域內的主要道路有台39線、182縣道(中山路)、台86快速道路。台39線為縱向的道路，可連接台南高鐵特區與歸仁圓環；182縣道(中山路)與台86快速道路則為橫向道路，可銜接國道1號與國道3號，兼具台南的主要交通路網，行徑跨縣市更加便利。
■ 歸仁區生活圈介紹
歸仁區的兩大生活圈，主要是分布在歸仁圓環生活圈，以及台南高鐵特區。
- 目前為歸仁區生活機能最成熟的區域，商圈發展歷史約莫40年，且擁有住宅與商圈緊密的特色，點到點的距離為機車皆可到達的範圍，整體生活環境更顯便利，可謂獨立自主的生活商圈。
- 受到台南仁德機場航高的限制，區域以華廈與透天為主要標的。目前華廈以2~3房為主要產品，價格約落在400萬~800萬之間；透天則以60~90坪的建坪為主要產品，價格約落在1,100~1,800萬之間。
- 台南高鐵特區：
- 台南高鐵特區總共佔地298.93公頃，其中住宅用地27.8%、產業專區15.8%、商業用地僅3.6%。從土地使用分配可發現，產業專區所占用的土地超過商業用地的4倍，可見市府將以產業為該區的主要發展核心。
- 目前當地住宅與商業開闢率低，因此生活機能相較缺乏，日常採買僅鐵路內部的攤販、超商等，以及未來(預計2022年)三井Outlet開幕的店家，整體而言為尚未成熟的區域，倘若有自住需求得再格外留意。
- 市府亦有規劃7%的捷運系統用地，倘若未來捷運藍線延伸順利通車，則有機會打造為三鐵共構的特區，大幅減緩因地理位置的交通隔閡。
■ 台南高鐵特區重點建設
台南高鐵特區的幾個重點建設除了先前所提到的雙鐵共構，亦有去年(109年)剛完工的沙崙智慧綠能科學城，以及預計在2022年開幕的三井Outlet，為帶動整體生活機能的重要關鍵。
根據媒體報導指出，沙崙綠能科學城與三井Outlet預估將分別提供4,300與2,000個就業機會，再加上現有陸續幾家民間企業將於周遭建置工業區，如愃耀集團、皇田集團、萬國通路產業園區等，預估增加2,250個就業機會；整體而言，如果未來發展如同報導所述，那台南高鐵特區預估會有超過8,000個工作機會，有可能因此為當地帶來不少剛性需求。
■ 沙崙智慧綠能科學城
- 大台南國際會展中心：
暱稱台南小巨蛋。基地面積5.2公頃，可容納600個標準攤位的展覽館，會議室1,000人、800人各一間。室內展場採無柱空間，最多可容納5,500人，主要用途為會議與展覽功用。預定於今年(2021年)年底前完工。
- 綠能科技聯合研究中心：
基地面積5.33公頃，位在產業專區的C區。將引進學術機構與政府機構進駐。此中心將作為「沙崙智慧綠能科學城」的樞紐，目的在將研究單位之成果轉化為產業化技術，開發新產品與系統。第一期已完工，第二期預計2023年完工。
- 綠能科技示範場域：
基地面積7.44公頃，位在產業專區的D區。發展主軸為創能、節能、儲能及智慧系統等四項，目的是建立綠能科技開發及示範應用的環境，提供國內外綠能研發技術及產業測試、驗證及媒合場域。目前已完工。
- 中央研究院南部院區：
基地面積7.3、7.77公頃，位在產業專區的E、F區。南部院區的研究方向包含農業生技、循環永續和台灣文史。目前E區已完工，F區尚未動工。
- X區為產業研發專區，目前配合都市計畫變更作業審查中。
- 台糖智慧綠能住宅：
位在高鐵台南站東側的住宅區，基地面積4,233坪，共規劃351住戶與17戶店面，並且採「以租代售」方式。以循環經濟為目標理念，結合綠建築、智慧建築、低碳節能等友善環境的規劃。預計110年7月1日正式營運。(詳情可參考台糖官網)
■ 接駁時間過久
在捷運藍線延伸尚未開通之前，目前唯一通往台南高鐵的公共運輸是台鐵沙崙線。根據圖表顯示，體感車程時間相當漫長，前往南科約落在70~90分鐘，相較開車而言僅需30分鐘，足足相差將近一小時的時間，可見目前多數民眾仍會選擇以計程車或自行開車前往為主。下方範例為較多上班族搭乘的高鐵班次，並依照抵達時間試算從台南高鐵站到達目的地所需耗費的時間。
【範例一】：搭乘高鐵0203班次 (8:01抵達台南高鐵站)，前往台南科學園區
搭乘台鐵3712班次(8:35抵達)，等待34分鐘後搭上台鐵，前往南科車站車程約41分鐘，再從南科車站坐計程車至科學園區裡面約10分鐘，總共花費約85分鐘。
【範例二】：搭乘高鐵0803班次 (8:26抵達台南高鐵站)，前往台南科學園區
搭乘台鐵3712班次(8:35抵達)，等待9分鐘後搭上台鐵，前往南科車站車程約41分鐘，再從南科車站坐計程車至科學園區裡面約10分鐘，總共花費約60分鐘。
【範例三】：搭乘高鐵0203班次 (8:01抵達台南高鐵站)，前往台南車站
搭乘台鐵3708班次(8:15抵達)，等待14分鐘後搭上台鐵，前往台南車站車程約22分鐘，總共花費約36分鐘。
■ 台南高鐵特區房市狀況：
線上個案位置圖：
達麗國家強棒標準層圖：
當地大樓產品－達麗國家強棒，目前已封盤，而在封盤前，成交價約落在18~19萬/坪，部分樓層房型則有來到21~22萬/坪的水準。檢視標準層可發現，主要都是規劃2~3房的小宅產品，與前面所介紹的台糖智慧綠能住宅相符，於是可推估建商將會以有在地工作考量的小家庭或外派族為受眾，因此預計未來台南高鐵特區將以2~3房的類型為主要標的。
樂居貼心的為各位整理近幾年各大建商購地的情形，並且依照購地價格預估未來售價(僅供參考，這裡的算法建商利潤率僅用20%的最低預估值，因此實際銷售仍建議依實價登錄為主)。根據推算的結果顯示，未來台南高鐵特區周遭的社區，預估會站穩2字頭，且約落在20~25萬/坪，合乎目前的市場預期，但得特別強調實際房價仍會因市場供需有所變動。
預估價格＝〔(土地單價÷容積率÷銷坪係數)+營造成本〕X 管理成本 X 獲利乘數 … (公式1)
( 住宅容積率200%、銷坪係數1.6、營造成本12萬、管理成本1.15、 獲利乘數1.2 )
- 春福建設買基地1,765坪，每坪買34.21萬，未來推案價預估 每坪31.31萬。(但這一塊算是春福向台糖標地，類似合建分售，形式不同，算法僅供參考)
- 三發建設買基地3,153坪，每坪買11.2萬，未來推案價預估 每坪21.39萬。
- 寶佳建設買基地1,289坪，每坪買10.61萬，未來推案價預估 每坪21.14萬。
- 和通建設買基地2,705坪，每坪買11.07萬，未來推案價預估 每坪21.33萬。
- 寶佳集團買基地6,810坪，每坪買11.6萬，未來推案價預估 每坪21.56萬。
- 三發地產買基地4,502坪，每坪買12.06萬，未來推案價預估 每坪21.76萬。
- 遠雄集團買基地3,162坪，每坪買14.81萬，未來推案價預估 每坪22.94萬。
- 華友聯買基地7,516坪，每坪買15.5萬，未來推案價預估 每坪23.24萬。
■ 總結
綜上所述，台南高鐵特區未來房市預估會站穩2字頭，約落在20~25萬之間，且甚至往上更高。外地人表示認為在諸多重大建設確定設立於此，將為當地帶來豐富就業機會，且在社區住宅完成建置時，人員的增加將有助於生活機能的提升，為整體特區帶來不少效益，因此接受度相較在地人來得高出許多。
- 高鐵的無可取代性：高鐵在其他縣市像是新竹還有桃園，都已經證明過，有機會成為區域的核心。尤其是南科的發展，將持續為歸仁帶來穩定的人潮流量。20萬/坪以台南的角度來看算是高，但如果以高鐵沿線的角度，其他五都的高鐵站點，早就已遠超過這個價格，因此對於外地人來講，這裡就是被低估的區域，只要未來有增加公共運輸車的班次，或者捷運藍線延伸順利開通，將大幅增添往來市區與歸仁的便利性。
- 購物中心：購物中心的進駐，都會讓房價的支撐力往上好幾個層級。預計2022年開幕的三井Outlet將規劃160間店，並在2025年有望進駐220間店，成為台南最大的Outlet購物中心，是轉變當地生活型態的關鍵變化。
- 產業園區開發早於住宅區：一般的重劃區，大多是先開發主宅區，等有一定的成熟度後，重大建設與政府機關才陸續到位。但是高鐵特區反而是先有政府機關的進駐，住宅區才開始發展。起跑點是不同的。
儘管如此，區域的人則有相反的論述，認為台南高鐵特區既有的生活環境難以達到勘比市區的水準，但價格卻相近於市區，使民眾仍會選擇居住在市區而非台南高鐵特區。那至於答案究竟為何，也許只能等待時間來證明了。