文/Richbar財顧團隊
近日媒體報導一網友在臉書《靠北建商》發文表示：網友看中投資客轉賣的預售屋，花了900萬元買房，卻被建商要求「低報」實價登錄，只能申報700萬元，原因是建商認為會和周邊房價有落差，建商不願意惹麻煩，因此也不願意照實登錄900萬元，低報200萬賣價⋯⋯
自實價登錄實施以來，加上房地合一稅的課徵，媒體多次刊載以「低報」售價，差額部份用現金交易來達到「節稅」效果等自以為聰明的規劃，殊不知這樣的行為已經給自己找來大麻煩！
實價登錄不實涉「刑法」，最高罰到100萬元
實價登錄不實踩的紅線是平均地權條例第81條之2規定，如有實價登錄申報價格不實情形，可按交易戶數每戶最高處罰15萬元；經處罰2次仍未改正，並可加重處罰至100萬元。
同時在不動產交易中，實價登錄不實將觸及《刑法》第214條：「明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人者，處三年以下有期徒刑、拘役或一萬五千元以下罰金」。
去年11月，內政部為嚴格遏止不實申報炒作行為，聯合縣市政府加強建案申報交易資訊稽查；近期如台南市地政局就有大舉查核實價登錄資訊，半年內開出116張罰單，裁罰總金額為334.5萬元。古人有云夜路不要走，就是這個道理。
政府要查，我們可以Say No？！
依據平均地權條例第47條、不動產經紀業管理條例第24條之1、第27條及其施行細則第25條、行政程序法第39條及第40條與不動產成交案件實際資訊申報登錄及預售屋銷售資訊備查辦法第12條規定，直轄市、縣（市）主管機關為查核申報登錄資訊，得向交易當事人或不動產經紀業要求查詢、取閱有關文件或提出說明；中央主管機關為查核疑有不實之申報登錄價格資訊，得向相關機關或金融機構查詢、取閱價格資訊有關文件。受查核者不得規避、妨礙或拒絕。所以囉，沒有Say No的權利！
賣房要省稅，五招搞定！
一、善用自用住宅優惠或重購退稅
自住減免為400萬元內免稅、超過400萬元部分適用10%優惠稅率。另外，重購者：小屋（低價屋）換大屋（高價屋）可全額核退舊屋的房地合一稅，大屋（高價屋）換小屋（低價屋）依比例退稅。
二、保管好成本及費用憑證
A、購買房地後，到所有權登記移轉完成、可使用前所支付的必要費用，例如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等。
B、過戶完成前，向銀行借款的利息。
C、取得房地後，使用期間支付能增加房屋價值或效能，且能維持兩年以上的改良修繕、裝潢費，都可計入取得成本。
如果A＋B＋C憑證不全則可選D
D、未能提出相關證明文件者，則以成交價格5%計算其減除費用。
三、時間是最好的節稅
房地合一稅的稅率是以持有年份計算，持有時間愈長，愈有優惠稅率。
四、本國人優於外國人
不論境內個人或法人的稅率，都比外國人或外資法人來的有利，故利用外資法人分公司買房地的規劃，已不再是省稅的好選擇。
五、幫子女出資買房優於贈與房屋
父母持有2000萬價值不動產，贈與子女，贈與課稅公告現值或許只有800萬，看似省下120萬贈與稅，但子女未來出售房屋時，是以800萬列為成本，反而拉大房地合一稅課稅稅基。不如將舊屋貸款或利用分年贈與作為子女的購屋資金，不論是出頭期款或是利用附有負擔的貸款讓成年子女負擔等，未來此房是以購屋市價做為成本，不論贈與稅或房地合一稅都享較有利的課稅價值。
根據財政部統計2021年房地合一稅收，法人上繳了76.7億元，自然人納稅245.7億元，政府去年稅收共進帳322.4億元，年增113.1%，創下房地合一稅開徵以來新高！面對課稅的功課，唯有多作了解、提前規劃，才能維護您的權益。
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