土城過去大型開發少，建設較為緩慢，再加上土城看守所、土城工業區等負面印象，導致土城房市的討論度總是比較低。然而根據2022年下半年的房價統計，土城的房價已呈翻倍暴漲，對比5年前的3字頭漲幅已近4成，成為新北市主要行政區的一匹房市黑馬！土城房價是如何能翻倍，現在能夠買嗎？一起來看看！

 

 

土城區可開發用地少，工業發展為主

 

  • 可開發用地受限，工業用地占比多

土城區位在新北市的西半部，隔著大漢溪與樹林區相望，是屬於以台北市為中心的台北都會區第二環，同樣被劃分為第二環的行政區分別有蘆洲、泰山、新莊等。

 

 

地理環境部分，土城背山面水且地勢主要切分西北-東南分別是平坦與山坡地形，雖然面積不小但非都市土地與農業保護區就佔了整個土城面積的6成，平坦地勢比例較少。在這情況下又有占地約107公頃的土城工業區，實際可開發的用地就受到限制了。

 

 

剩餘4成的可開發用地分別有土城都市計畫以及土城(頂埔地區)都市計畫組成；主要住宅區則是在集中在區域靠近板橋方向的東北邊，約占土地使用分區的44%。工業用地占比多達34%，集中在西北邊的大漢溪旁，分別有土城工業區與頂埔高科技園區，共有300多家企業包含鴻海總部進駐，是土城產業發展的重要一環。

 

醫療及機關用地部分占比有7%屬於較高，主要原因在於區內有有15處機關用地包含土城看守所、少年觀護所、地方法院等。商業區占比僅有4%，可見土城便是一個工業比例相當高，商業氣息較少的行政區。

 

 

  • 土城區人口、家戶所得

統計至土城2023年3月的人口現況，共有約24萬人口，是新北市人口第六多的行政區。

 

 

以及參考自財政部公告最新至2020年的家戶所得資料，土城區該年每戶平均收入為63萬，在整個新北市29個行政區中排名第14，是屬於中後段的行政區。

 

 

未來將有多個捷運站點通過土城

 

土城區雖位處新北市較外側地帶，但在軌道捷運、平面高架道路都佔有很大的優勢，具有十分便利的交通路網。

 

  • 擁有多個捷運站點，新站點持續建設中

土城區內現有捷運板南線通過，共設置4站分別是海山、土城、永寧、頂埔站，為板南線的末端站；而目前正在興建中並會通過土城區的，共有捷運萬大線、捷運三鶯線兩條捷運線。

 

剛動工不久的萬大線二期又稱樹林線，在土城區就規劃了5個站點(LG09~13)會經過，不僅可以銜接一期通往北市中正紀念堂，也可通往樹林區方向，本條路線預計2028年完工；目前正興建中的捷運三鶯線則會從板南線的頂埔站站外轉乘，可以連接鶯歌、三峽地區，因目前受工程延宕影響，預計於2024年底完工通車。

 

 

  • 道路、高架交通

受地形與市區發展方向的影響，土城區內有三條東北-西南向的主要道路及兩條聯外高架道路，三條的主要道路分別是金城路、中華路與中央路，貫穿了整個土城的精華地帶。

 

 

主要聯外道路則有國道三號與台65線快速道路可以快速接壤外縣市。當中國道三號的土城交流道車流量非常龐大，就算非上下班時段也會堵車，因此規劃了國道三號北土城交流道，位在土城醫院與暫緩重劃區旁，可望舒緩交流道壅塞的車流。北土城交流道預計2023年10月起動工，2027年完工。

 

 

土城房價暴漲的三大原因

 

擁有便捷交通建設、居住條件不錯的土城，為何在近幾年房價才突然的暴漲？我們便整理出以下三大原因：

一、環境不利因素的解除

二、土城區為捷運密集地，末端站點漲幅空間大

三、土城工業區產業發達、積極轉型

接下來就以上的三大原因進行個別分析。

 

一、環境不利因素的解除

土城過往因為地形以及歷史因素，軍事的禁限建地多又有土城看守所、工業區，都是影響人們印象的不利因素，但隨著近年解除禁限建、計畫變更，開發用地大幅增加，將過往不利化為優勢。

 

 

  • 農地、鐵皮工廠 → 金城機廠

此區原為農業、保護區，多為鐵皮工廠、墳墓等使用。經捷運取得用地後，改為金城機廠，作為捷運萬大線調度、維修與保養基地，並且會做整體開發，預計興建8棟28-36層集合住宅以及2棟11層商辦大樓及商場，類似美河市的規模。金城機廠預計在萬大線第一期完工通車時一同啟用營運。 

 

 

  • 軍事禁限建區 → 暫緩重劃區、運校重劃區

暫緩及運校重劃區佔地分別為45、10.5公頃，過去皆為政府所劃定之軍事禁建區。直到後期隨著都市發展解除禁限建，分別以變更都市計畫及市地重劃形式重新開發，成為土城兩大住宅重劃區，其中暫緩重劃區發展逐漸成形，近年來房市交易火熱，是帶動土城房價的最大因素之一。

 

 

  • 土城彈藥庫(軍事禁限建區) → 土城司法園區

土城司法園區位於土城醫院南方，原為廢棄的土城彈藥庫，計畫範圍面積約84.01公頃。此計畫是在土城彈藥庫設備移除並解除禁限建管制後，將原位於土城精華地帶的台北看守所、新北地方法院及新北地檢署搬遷至土城彈藥庫原址內，並讓出原址7.8公頃大土地作為森林公園，大大提升周邊居住環境。另外國道三號北土城交流道之工程亦會在此次計畫一併徵收開發，全案最快2027年開發完成。

 

 

二、捷運站密集地、末端站點漲幅空間大

 

土城區捷運站點十分密集，包含板南線4站及未來的萬大線5站、三鶯線1站合計有10站，僅次於中和區的13站，是新北市捷運站點第二多的行政區。

 

 

其中區內最主要的板南線為北捷旅運量最大的路線，路線貫穿雙北市中心，途經地點包辦台北市中心包括南港、信義、大安、中正、板橋至土城，大多是房價精華區，相比捷運站最多的中和區以環狀線為主，運量大了不少。

而土城區內板南線有4個站點，是路線的末段端點站，拉近了和市中心的距離，正是捷運主要受惠區，當外圍或偏遠的區域到市中心變容易後，靠近捷運站的房子自然就變的保值或容易增值。

 

 

三、土城工業區產業發達，積極轉型

 

作為土城發展命脈的工業，包含土城工業區、頂埔高科技園區在內共有上百家企業進駐，鴻海集團總部亦在此區內，擁有眾多就業人口，也會帶動居住的剛性需求。

 

不過發展多年的土城工業區同樣面臨了工廠老化、產業轉型的問題。而新北市近年來大力推動工業區立體化，藉由提升容積率方式強化產業用地使用效率，目標是讓工業區廠房轉型成立體、現代及科技化的廠辦。根據新北市政府都更處所公布的都更案件，目前土城工業區內的實施中的都更案合計有7件，其中華南金控廠辦於2022年4月完工，中華工程、國泰人壽、安澤建設、勝仁針織、花王印刷等5案也正在施工當中，以及於2023/04/24新增公告核定實施尚豐印染的都更案。未來土城工業區將增加逾1.5萬個就業人口，帶動區域整體發展。

 

 

想買土城，你需要注意的事情

 

開發利多強勁的土城，當然也有些隱藏的問題要多加留意：

 

1. 司法園區規劃期程久，看守所不會短期內遷走

根據法務部規劃的開發期程，土城司法園區在土地點交後，預計需要14年到16年才能開闢完成，看守所的遷移對土城市區是最大的利多，但還不會這麼快就能看到。

 

2. 土城工業區工廠空汙裁罰紀錄多

土城工業區現階段傳統高汙染工廠仍然占多數，根據行政院環保署空污裁罰紀錄，近2年來仍有4間工廠被依空氣汙染保護法共被開罰13次，因此工業區周邊的確有空污疑慮。若是介意空氣品質的人，建議在選擇建案時盡量避開工業區。

 

 

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