在樂居網站上，你可以知道每個建案賣得好不好。台灣的建商大部分都是以預售為主，所以，當你知道這些實價登錄之後，等同於你預知了這個建商公司未來的財報。那你有沒有辦法運用這個資訊幫你帶來一些額外的收入呢？我們邀請到了專業的證券分析師丁彥鈞來分享。
 

Ｑ：營建股跟電子股的投資差異？
 

丁彥鈞分析師：電子股常常會有掉單跟搶單的情況，建設公司比較不一樣，是從房子開始蓋好，一直到賣出收到現金的營業週期是3年。在這3年的期間，如果建設公司賣出預售屋，預售屋賣得越好，收到訂金金額越多，那財報中揭露的「合約負債」的金額就會越高。也就是說，營建股未來營收比電子股還好預測。

 

Ｑ：營建股營收不穩定，要如何投資呢？

李奕農：營建股的特性是營收不穩定。今年突然有非常多戶數建案入帳，營收就會增加，使得EPS突然升高。然而，隔一年入帳不多，營收又會非常低，評價也一直不穩定。

 

註：國際財務報導準則 （IFRSs）規定，預售屋賣給消費者，會計上採用「全部完工法」認列，等到不動產完成移轉，才可以認列營收和獲利。

 

丁彥鈞分析師：這是雙面刃，因為營建股具有景氣循環的特性，年度波動較大。有些人認為這是一個缺點，但我認為這是一個優點。為什麼呢？因為在這個建設公司沒有推案並且獲利很低的時候，我們可以逢低買進。等到獲利比較高的時候，通常股價也會比較高。

 

可以從下面的景氣循環圖看到，公司在景氣比較差的時候，獲利比較低，股價也通常比較低。而公司在景氣好的時候，獲利比較高，股價也通常比較高。航運股和面板股是很典型的景氣循環股，但它們現在的景氣狀況很難判斷。如果不是業內人士，很難做出判斷。相比之下，我認為建設公司獲利的高點和低點比較容易預測。

 

 

Ｑ：如何提前知道建設公司的營收？

 

丁彥鈞分析師：建案完工的時點，可以其實是可以從法說會，或是查實價登錄的資訊，過去我都是去看周邊建案的房價是多少，經過縝密的計算，去估算建案的成交金額。

 

但現在我發現，樂居網站對於每一筆實價登錄的價格，都有算出整個建案平均的每坪銷售單價。用這個數字去乘以可以銷售的面積，就可以算出這個建案的總銷金額，也就是營收。至於成本費用，我們可以透過財報去看。

 

Ｑ：平均地權條例和央行升息，對建商會有什麼影響？

 

丁彥鈞分析師：我覺得這個要分大建商跟小建商，對小建商的影響比較負面，對大建商則是好事，因為平均地權條例通過之後，預售屋不能轉賣，會使得短線投資客縮手，小建商難以提早拿到資金，加上央行升息，建商土建融的成本增加，讓一些小型建商的資金週轉不靈，甚至倒閉或出現爛尾樓的狀況，因此人們不敢買小建商的房子，而轉而向大建商購買，我們從上市櫃營建股的財報就可以看出端倪。

 

根據建設公司的財報，合約負債是收到的訂金，未認列之合約承諾則是整個不動產預售的價值。以一個建案訂金為例，合約負債的金額就是訂金，未認列之合約承諾則是整個預售屋的價值。從我的網站統計所有上市櫃建設公司的數據來看，合約負債和未認列之合約承諾的金額都在持續上升。這代表上市櫃的建設公司的建案仍然非常熱銷。

 

 

此外，滯銷率也是一個很重要的指標。滯銷率是指建設公司在帳上仍然賣不出去的房子佔整體存貨的比例。根據我的網站的統計，上市櫃的建設公司的滯銷率持續下滑，這代表市場對於建設公司的房子仍然有需求，而帳上的賣不出去房子的庫存比率每季都在不斷下降。

 

 

李奕農：滯銷率可能比政府公佈的餘屋還要來得更準確，因為這是建商實際公佈的財報來算。從2018年第四季的28%，已經降低到目前只剩下13%，等於說100戶的房子大概只有13戶還沒有賣出去，這個數字表現不錯。

 

Ｑ：請問代銷公司像海悅、仲介公司像信義房屋、廣告商像591，值得投資嗎？

 

政府最近限制投資者購買預售屋，反而有利於大型建築公司，因為某些投資者在購房之前會放棄手上的案子。因此，如果想買房子的人只能通過建築公司購買，這在短期內對建築公司的銷售是有利的。

對於代銷公司和中介公司，我的個人看法比較保守，因為交易量會萎縮，這些公司需要依靠佣金收入來賺錢。如果是一些廣告公司，景氣不好的時候可能需要大力宣傳，因此這些公司的營收可能會不錯。

 

 

Ｑ：透過哪些指標挑選營建股？

 

丁彥鈞分析師：我認為在投資上營建股相對較安全。營建股最大的資產就是土地和房屋。這些訊息都可以在政府網站上的實價登錄下找到，它的價值是非常容易估算的。因此，我認為可以用每股淨值來評估營建股的價值。

 

如果每股淨值比較低，股價比較高，就代表股價可能已經超漲了。但相反，如果股價很低，每股淨值很高，這可能代表未來這個公司很有價值。根據巴菲特安全邊際的理論，公司的股價是其價值的八成以下，這代表有兩成的空間來避免虧損的風險。

 

Ｑ：有沒有看好的營建股？

 

丁彥鈞分析師：最近我看好的是新美齊，它的股價不高，之前它的股價跟每股淨值是差不多的，可是它有個叫画世代的建案，這個建案EPS高達9塊以上，預估在2025年認列。投資股票，我希望是可以安心睡覺，我不想要每天股價波動很大，所以像這種建案幾乎都賣出去了的投資標的，就可以抱着安心睡好覺。

 

 

建案到底怎麼判斷有沒有完銷？到底賣了幾成？公司法說會都有資訊，但是法說會可能一年才開一次，像樂居則是每天更新，所以我就是看到樂居，發現說這個新美齊的建案，住宅部分都完銷了。所以既然已經完銷了，那我們就是等建案完工，營收就會入帳，所以這個就可以抱著安心睡覺，只要房子不要倒塌不要發生意外，那原則上，建案入帳的話建設公司就會有營收和獲利。

 

 

文章出處：最好用的實價登錄網站 樂居