客運園區位於大園區，距離桃園機場不遠，屬於桃園航空城計畫的一部分，早在2005年就開發完成，但是現在已經2022年底，仍十分空曠，對比同期的林口、三峽北大特區，可以感受到強烈的反差，甚至被當地人戲稱野狗比居民還多，是「被遺忘的重劃區」。而客運園區發展停滯的原因，主流的說法是桃園航空城計畫的停擺，加上桃園發展重心轉向高鐵青埔特區。
交易量從2021年開始，客運園區的成交、推案開始爆發成長，成交量從2020年的242件，累積到2022年11月已突破1348件，2年暴增457%，再加上學區、大型交通建設陸續完成，區域內生活圈逐漸成形，在近期成為桃園重劃區的新焦點。
至於房價的部分，2020年還在15-16萬/坪之間徘徊，2022年的11月平均成交價已來到22-24萬左右，短短2年漲幅高達40%。
究竟是甚麼原因帶動這一波交易熱潮？很多人猜測是與航空城計畫在2021年11月正式啟動徵收有關，不過真正的原因是甚麼？
客運園區基本介紹
1. 地理位置
客運園區位於大園區西側，靠近觀音區交界處，東邊是大園市區及桃園國際機場，西邊與觀音工業區、草漯重劃區相鄰，往南則會通往高鐵青埔特區。由園區到上述區域皆在車程10-20分鐘內即可抵達，串聯不少桃園重要的地區。而客運園區是航空城的先期發展計畫，其中客運兩個字與我們一般想像的公路「客運」沒有關係，主要與機場有關聯。
2. 基本簡介
客運園區全名叫桃園航空客運園區。當時政府劃定此區以提供完善的貨物及旅客轉運中心，加速桃園航空城發展，也因此區域很早就已經有喜來登酒店、桃園航空城酒店、民航局、萬商物流、利豐物流、台灣宅配通等業者進駐。之後隨著現況變遷，訂定客運園區為：
(1)新興優質商業中心：提供航空城產業相關之客、貨運轉運中心。
(2)航空城與工業區相關人才居住社區：以便利交通區位吸引航空城內航空相關產業人士定住。
(3)宜居之高品質生態住宅社區：以高公共設施比例、高綠覆率、大面積埤塘為主軸，打造舒適悠閒的永續生態社區。
3.土地使用分區
客運園區是由大觀路、環區北路、環區東路、環區南路與環區西路這五條道路圍成的區域構成，其中大觀路為主要出入的主要道路，總計畫面積約197.37公頃，與一般純住宅重劃區不同，此區背負了一些航空城相關任務，在扣除道路用地與相關基礎設施後，可開發面積為134.99公頃，其中商業區及航空客運服務專用區占可開發面積將近三成，且集中在對外的精華區域，住宅區的占比只有約56%，排在重劃區的中後段，學校用地目前有三塊，約占7%，其中文中和文小用地分別為大園國中和未來的潮音國小遷入(預計2025年)使用，文高用地目前則是暫作大園國中棒球場使用。
4. 開發密度
以客運園區的容積建蔽率來看，住宅區大多為住一、住二用地，容積率皆僅180%，低於桃園市常見的230%、整體屬於低密度的住宅規劃，因此將來可能會有大樓與透天交錯的景象。
5. 交通機能
客運園區目前主要以大觀路做為主要對外的交通路線，往東北可銜接大園市區、大園工業區及國道二號。也可接壤許厝港路通往西濱快速道路，往西則可以通往觀音工業區及草漯重劃區，車程約10-15分鐘。另外，園區的南側有廣大路與平南路，可銜接月桃路抵達青埔高鐵特區，車程約15-20分鐘。
此區大眾運輸較為稀少，僅有零星公車，主要是5040及L508路線，通往大園市區與A15機捷大園站，但是班次並不多，主要仍依賴汽機車通行。
未來建設
1. 國二甲線
國道二號甲線全長4公里，主要將國道二號直接串連台61線西濱快速道路，使東西往來更加方便，其中第一階段的「國道2號大園交流道接台15線工程」(圳頭交流道)預計在2023年5月完工，屆時就可以從大觀路接國際路，直接上圳頭交流道；相比原本的路線，需要經過熱鬧的大園市區，較容易塞車，圳頭交流道完工後，將可大幅縮短客運園區上國道2號的時間。
2. 客運園區機場聯絡道路
客運園區機場聯絡道路位在客運園區東側，環區東路與環區北路交叉口，為一條新開闢的30米大道，全長2.5公里，完工後可在10分鐘內抵達機捷A15大園站。目前已完工至老街溪橋，全線預計在2023年8月完工，開通後將可大幅強化客運園區與機捷A15大園站的關係。
3. 大園智慧科技園區
大園智慧科技園區位於客運園區的北側，總面積約為44.7公頃，原本是一些休耕的旱地，以及零星的住宅與廠房，桃園市政府規劃透過區段徵收，開闢成大園智慧科技園區，預計引進機能紡織、智慧紡織、自動化生產、資訊科技等相關產業，預估會帶來約3400個就業機會，預計於2025年完成施工及土地標售作業。雖然此計畫發展時間較久，進度較慢，不過長期來看對於客運園區會有穩定的剛性需求支撐。
發展現況及生活機能
一般重劃區通常是先蓋大量房子，人口逐漸搬進來之後，才開始有店家、學區然後公部門才會搬入。然而客運園區卻是反過來，飯店、物流公司、民航局、國中早已完成，但是住宅發展卻是零零落落。顯示政府有要積極投入資源，但民間的發展意願較低。
以現況來看，店家主要集中在園區外圍的主幹道大觀路，有三間超商及清心福全，園區內只有一間7-11，沿途周邊的空地還相當多。
整體的生活機能需仰賴車程約5-10分鐘大園市區，這裡有大園公有市場、大園運動中心、大園夜市、麥當勞、肯德基、寶雅生活百貨、全聯福利中心、敏盛醫院及多家攤販小吃，能滿足日常生活所需，預估未來即使住宅陸續進駐，應該還是會維持這樣的狀況，主要在於區域內的主要幹道園科路、園航路、園學路都是採分隔島林蔭大道的規劃，這樣的規劃在居住品質上是相當舒服的，但是不利於商家進駐，招牌不容易被看到，也不容易聚客形成市集。
看到這邊，大家應該想問，為甚麼政府想要發展此區，民間卻不太買單，推案一直跟不上?我們歸納原因，大概有以下三個抗性與隱憂。
抗性與隱憂
1. 無軌道相關建設
在北部的重劃區，如果有捷運、高鐵等議題，在發展上會較為容易。然而客運園區沒有任何軌道建設相關的規劃，距離最近的機捷A15大園站仍需15分鐘車程，而它在桃園的位置，相對於市區比較偏北，加上青埔發展的初期，房價差不多在二字頭，頂多三字頭，價格差異沒有太大，要讓人跳過青埔直接來客運園區，相對比較困難。
2. 鄰近工業區
客運園區東北側有大園工業區、東側是長發工業區，兩工業區主要產業為染整紡織、機械、化學、電子、食品等，部分工廠屬於污染性的產業。因此在網路論壇上，會有人在討論客運園區是否有空氣污染的問題。
實際去找行政院環保署空污裁罰紀錄，從2012年開始，這10年有70次的裁罰紀錄，光是2017年就有20次，幾乎是每個月都會有空污超標的問題，裁罰的工廠集中在東北側的大園工業區。
不過2022年之後就沒有裁罰紀錄了，有可能是此區人開始變多後，偷排廢氣的問題有所改善。另外，我們也找了行政院環保署空氣網的資料，從11月開始連續觀察1個月，偵測站大部分是低濃度(黃燈或是綠燈)的燈號，顯見這個區域早期應該是有空污問題，讓人不願意進來，但是現況應該是有大幅改善的。
3. 機場航道噪音
客運園區鄰近桃園國際機場，航道範圍幾乎劃過園區的一半，因此噪音的問題讓許多買房的人卻步。
經過實際走訪，我們發現如果是在大園市區，飛機經過時，在室外講話干擾度是很高的，幾乎無法聽清楚對方講話內容，不過如果到了客運園區，雖然一樣很容易看到飛機，但是飛機所在高度相對高，噪音的影響小很多，室外的交談基本上沒有問題。
另外根據桃園市環保局噪音專屬網站的資料，客運園區的南港里屬於第一級航空噪音防制區，為影響程度最輕微的區塊。因此航道問題對於客運園區的買氣可能有影響，但應該不是最主要的原因。
客運園區成交量暴增主因
客運園區因為沒有軌道建設、早期有空污問題，以及有輕微的飛機噪音問題，影響不少購屋意願，但是為甚麼這兩年卻能由黑翻紅，成交量大增呢?
多數人認為是受政府在2020年4月29日宣布桃園航空城區段徵收計畫通過，以及2021年11月的時候徵收正式啟動這兩個時間點影響，但實際上，整體開發時程還需要一段時間。光是徵收工程至少就要到2028年才會完成，實質開發建設要實現更加久遠。因此這個消息的確是利多，但應該不是最大主因。主要的原因，應該會是價格的外溢效應所造成。
價格的外溢效應
桃園市近幾年來重劃區價格飛漲，以鄰近重劃區近一年的預售案價格為例，最核心的青埔，包含青埔-A17領航站生活圈、青埔-A18桃園高鐵生活圈、青埔-A19桃園體育園區三區的平均價是45萬/坪，另一個生活核心區上南崁生活圈加下南崁生活圈40.5萬、比較外圍的大竹重劃區31.47萬、山鼻重劃區31.69萬，反觀客運園區，平均單價在23萬/坪左右。距離青埔10-15分鐘車程，但是房價卻只有一半，在這樣的價差之下，就會產生強大的外溢效應，持續地把外區的買方擠壓過來。
客運園區建案現況
客運園區未來無捷運站點，現階段亦無明顯生活機能的熱區，因此雖然區域面積大，但是價格整體無太大差異，大致跟著開案期程與品牌而有所變化，截至2022年11月，新屋成交價約落在22.92萬/坪。
區內的預售案，目前總共有10個大樓案，產品的規劃上以2-3房為主，成交價約落在22萬-27萬/坪。截至2022年11月總價大約800萬可以買到2房+車位、1000萬可以買到3房+車位。
此外，園區早期是以透天為主，且在地客群對於透天有一定需求，因此本區也有不少透天個案正在銷售，約占每年成交量的20-30%。通常有四房以上需求的客戶，就會選擇透天的產品，總表中可以看出，除了家田富築有規劃100坪以上的產品，其他大約都在70坪上下，總價落在2000萬以內。
因此在總價的市場上，客運園區也頗具競爭力，對於預算較為不足，但又想住新房子的買方，是可以納入考慮的。
此外，如果要深入研究客運園區房價走勢，其實跟青埔是有關連性的，可以看這張圖。從此圖可以看出2012-2014年，青埔(A17、A18、A19)房價是第一波的上漲，一坪從20萬漲到30萬，漲幅約為五成，客運園區的房價也跟著從10萬漲到13萬，漲了三成多。2015年之後青埔的房價進入下跌與盤整，連帶客運園區的房價也呈現相同的狀況。到了2020年之後，青埔房價重新恢復漲勢，也跟著帶動客運園區的房價上漲。
因此如果要問客運園區的房價未來是否還有空間，可以優先觀察青埔的房價。如果青埔的房價持續走高，客運園區的房價就還會有空間。
買房建議
雖然區域荒廢多年，但是在道路、學區規劃上還算完整，同時因為開發較早，行道樹及公園綠樹相較一般重劃區已生長茂密，且園區主幹道車流量不大，因此我們建議可選擇靠近公園、學區以及主要幹道園科路、園航路、園學路的建案較具增值潛力。
結論
最後，我們重新歸納一下客運園區的優劣勢給大家參考：
- 優勢
首先，價格的部分絕對是現階段客運園區最大的優勢。我們整理了六都，新屋成交價在二字頭的重劃區，北台灣只剩淡海新市鎮、台北港、過嶺、草漯、客運園區等寥寥數個，其中客運園區房價是第二便宜的區域，可以說整個北北桃，只剩下觀音的草漯重劃區還可以找到比它便宜的房子。另外像是台中，也只剩下海線還有廍子重劃區可以找到二字頭的新案，因此這幾年由黑翻紅，價格應該是最主要的原因。
另外重大建設及學區的規劃、空污影響的降低，還有長線有航空城計畫的支撐，也都是客運園區的利多。
- 劣勢
客運園區的生活機能在長期來看，應該仍然是個重要缺陷，除了缺乏大眾運輸工具，園區的內部如同前面所說，規劃的方式不容易形成市集，即使多年後，還要仰賴大園市區的機能。
總結來說，客運園區是一個房價相對便宜，但是生活機能較差的區域，因此若想購買此區，應該要考慮環境是否符合自己的需求，再依據個人的偏好來做選擇！