你知道這兩年台中交易量最大的重劃區是哪裡嗎？台中2021年-2022年各重劃區的交易量統計，會會有一項有趣的發現，交易量最大的重劃區，不是七期，也不是烏日或北屯捷運機廠，而是海線的重劃區 - 台中港市鎮中心。統計至2022年7月，台中港重劃區成交量達到3336戶排名第一，第二名之後依序是七期、四期、廍子與新光重劃區，以往給人偏遠印象的海線，似乎有大翻身的現象。
都市計畫
一般人會把台中港這個重劃區稱為為台中港特定區，這個講法只對了一半，因為根據政府都市計畫的名稱，台中港特定區涵蓋的範圍是比較廣的，範圍北以大甲溪為界，南至大肚溪北岸，東邊則是大肚山，西臨台灣海峽，有多個海線行政區，包含梧棲、清水、沙鹿、龍井，以及大肚的一小部分。
台中港特定區南北長約 17 公里、東西寬約 13 公里，總面積約為 19668 公頃。土地使用分區分為都市發展用地以及非都市發展用地，其中非都市發展用地(港埠專用區、保護區、農業區)面積占大多數，將近70%。
計畫中，都市發展用地約為5461公頃，住宅區占比約54%，其中主要聚集於梧棲市區及清水市區，以及沙鹿車站周邊，剩下則分別位於靜宜大學(北勢頭)、新光田特區，以及龍井車站周圍；工業區大多落於西側梧棲與龍井交界處，以關連工業區、中龍鋼鐵為主；計畫中商業區較少，幾乎匯聚於西側清水、梧棲交接處，而這裡也就是台中港市鎮中心。
台中港市鎮中心算是台中港特定區的一部份，只是大量的建案廣告，讓大部分的人想到台中港特定區，就會想到三井outlet，想到台中市鎮中心的這個重劃區。
區域成長
整個台中港特定區算是一個成長中的區域，這邊分別從人口和交易量兩個面向來觀察。
1.人口:
根據台中民政局資料，台中港特定區長期的人口成長率都是高於台中全區的。尤其在2021年之後台中人口首度呈現負成長，海線中的台中港特定區，仍是處於正成長狀態。
2.成交量:
台中港特定區的成交量，對比整個大台中整體成交量，2013年的台中港特定區只佔了全台中1%的交易量，到了2022年，整體的交易量占比已達13.5%，只看新案的話，更是達到了接近20%的水準，等於台中每5筆的新案交易，就有1戶是來自於台中港特定區。
而台中港特定區交易量成長迅速，不過並不是平均的分配在整個特定區裡。
台中港特定區裏頭有7個主要生活圈，在這一年多的交易量分別是，清水市區228戶、沙鹿車站952戶、北勢頭188戶、新光田特區404戶、龍井車站150戶、梧棲市區845戶、台中港市鎮中心3336戶。從交易量的巨大差異可以看出，整個台中港特定區的核心，就是台中港市鎮中心這個重劃區。
台中港市鎮中心都市計畫
台中港特定區都市計畫中西側，總共有九塊呈現九宮格形狀的商業區，其中右下處兩塊商業區已於20年前開發，剩下的七大區塊，則是在2009年底開發，這七塊也就是所謂的台中港市鎮中心。
這九大地塊的總面積為116.77公頃，橫跨梧棲、清水兩個行政區。扣除了道路用地、人行廣場，全區有77%是商業用地，其中大仁路以北都是商四用地，容積率可達600%。
這裡的容積規定與台中市區不太一樣，第一，容積率比較高，例如同樣都是商四，這裡是600%，台中一般區域則只有500%。第二，這裡的商業區是可以做住宅使用的，不會有一般事務所違法的問題。
這意味著此區對建商在使用上的限制較低，且相同大小的土地可以蓋出更高樓層、更多坪數的房屋。
交通動線
在交通上，要了解海線城市的發展，就一定要知道海線的八條交通大動脈，整個海線城市，大多依靠這四橫四縱大交通動脈發展。
台中的區域發展，國1和國3的中間是產業區，兩側是居住區域，因此由北至南的這四條橫向的道路，國道4號、中清路、台灣大道，以及向上路，就肩負著串聯海線城市、產業區與市區的重要任務。
其中中清路、台灣大道，以及向上路，是直通台中市區。而國道4號則是連接潭子、神岡、與豐原。而這四條道路，也都可通往國1與國3的交流道。
四條縱向的動線則分別為台61線快速道路，省道台1線(中華路、沙田路)、台鐵海線與國道3號。其中最重要的是台61線和台鐵海線。台61線是讓台中港一直到彰化的彰濱，串聯起一整片的濱海工業區發展；台鐵海線的清水、沙鹿、與龍井火車站，則是早期海線人口最密集之處。
產業發展
台中港市鎮中心最大的特色，就是他是一個被產業區所包圍的地方。
除了台中港本身就提供一定的就業外，旁邊的關連工業區、台中港科技產業園區、中龍鋼鐵，距離都不遠。最近熱度很高的離岸風電，也是以台中港為核心做發展。
另外，台中的核心產業區域：中科、中部工業區、精密科學園區，與此區的距離也在車程30分鐘內。這樣區位的條件，提供此區在剛性需求，包含租屋上，有良好的基礎。
風電產業:
值得一提的是台中港離岸風電產業。這個很可能是改變台中港命運的一大轉捩點。
根據商周的報導，全球20處最佳風場，台灣西岸就佔了16處，這讓很多國際風電廠，把台灣視為歐洲之外，最重要的營運重心。全球最大的海上風電開發商-沃旭能源、風機組裝大廠維特斯、還有西門子能源公司都有在台中港設立辦公室與廠區。
台灣西岸總共要打造11座風場，目前已完工2座，未來還有9座風場打造中。風電綠能的開發，會產生大量的技術專業人員需求，包含風機的製造，未來的海上維運，以及港口相關的管理與人員訓練基地等。以往台中港有相當多的閒置土地，但是這兩年風電產業進駐後，已有相當大的改變。
另外，這些專業技術人員，普遍都有6萬以上的薪資，風電相關的工程師則有百萬以上年薪。大量且高薪的工作機會會吸引外來的人口移入，這些都會讓台中港住的需求大幅提升。
生活機能
台中港市鎮中心都是商業用地，不過區域內的生活機能卻不是很好，除了三間超商外及郵局，其他的機能則需要倚靠周遭生活圈。
商圈:
最接近的是文化路商圈，位於大智路以南，有全聯、燦坤、85度C等連鎖品牌進駐，商家不多，但可滿足基本需求，另外，三井Outlet也不遠，都在車程五分鐘內。重劃區周圍車行10分鐘的範圍，則有清水市區、沙鹿站前商圈與家樂福商圈，其中沙鹿站前商圈有傳統市場，也有不少連鎖店形成的街邊店商圈，算是海線最熱鬧的區域。因此居住台中港市鎮中心的人，簡易的採買，會去文化路商圈的全聯，飲食或購物則會往沙鹿火車站商圈，如果要逛百貨則是去三井outlet。清水市區那邊則有較多的小型診所。
醫療:
而大型醫療，則可以去台灣大道八段的童綜合醫院，它是海線最高等級的教學綜合醫院，供有1086的床位，離台中港市鎮中心也不遠，車行約5-8分鐘左右。
學區:
學區方面，台中港市鎮中心因為橫跨梧棲、清水兩個行政區，所以學區會以大勇路來分成兩個部分，以北的清水區就讀清海國中、槺榔國小；以南的梧棲區則是就讀梧棲國中小。從地圖上來看，這些學校距離都有點遠，無法步行抵達，未來區內的文教用地沒有設校前，都要有接送的心理準備。
重大建設
政府近年來設立雙港副都心的規劃，大力推動台中港周邊的各項建設，一共有8項建設正在籌備或是興建中，分別為3項交通、3項商業觀光、1項產業，以及1項醫療規劃。
1.台中環港娛樂商業用地招商
台中港的開發，屬於台中市政府雙港副都心計畫的一環，在三井OUTLET開發案確定後，開始推展此計畫，該計畫把港區的空間化分成七區：樂活遊艇休閒、水岸景觀休憩、旗艦主題商業、港埠旅運服務、濱海娛樂商業、門戶行政核心及風車公園體驗。目前整體上還沒有聽到實質的進展，比較有聽到消息的是遊艇和娛樂商業區，可能有比較快的進度。
2.蔦屋商場
聯悅建設與日本知名品牌蔦屋書店合作，在八德路與大仁路交叉口的土地，規劃8樓高的複合式商場，其中1-4層屬蔦屋商場，會有書店、飲食與購物區，5-8樓為聯悦建設企業總部，預計2027完工營運。
3.台中捷運藍線
捷運藍線路線，最近剛通過環評，西起台中港，行經臺灣大道，終點站台中火車站，全線設有18處車站，海線的沙鹿和梧棲設置8站，未來從台中港到台中火車站搭乘捷運大約45分鐘。
不過，平心而論，藍線捷運對於台中港市鎮中心的影響並不算大，最近的站點為B1台中港與B2梧棲站，如果從重畫區中的中心頂漁寮公園，步行到捷運站至少需花上20分鐘，是有一段距離的。
4.市鎮中心北側土地規劃軟體研發專區
在台中港市鎮中心的北側，台中市政府有規劃軟體研發專區，希望能促進就業發展。此案目前還在規劃中，尚未進行任何的用地徵收。
其實軟體園區的可行性並不高，因為軟體公司最重要的資產是人，不需要大的空間廠房，反而是需要交通方便的都會區，較容易徵人，像是高雄的高軟或者台中大里的軟體園區，進駐狀況都不是太好，但像是北市的南港軟體園區或者北市各捷運站周邊，都會有比較多的軟體公司聚集。因此此區未來可觀察風電產業的發展，看看政府是否會轉為產業專區的規劃。
整體來說，比較有可能在3-5年內看到的，大概是前兩項，以改善生活機能為主。
區域房價
看完未來周圍的發展後，來看一下台中港市鎮中心房價的狀況。
台中港市鎮中心，2014年開始有成交紀錄，2014年-2020年，房價大約在12-15萬之間。2021年開始起漲，到2022年時，全區包含二手市場近半年的平均房價約在22-23萬左右。
不過個案間的落差很大，目前還在市場上銷售的個案，總共有6案，統計時間截至2022/07月為止，遠雄幸福成均價27.3萬/坪、春虹明日享享均價20萬/坪、長虹天韻24.4萬、益翔有樂仕21萬/坪，和築好好窩20萬/坪。新案聯悅馨則尚未有實價登錄行情。
重劃區的整體開發算是進入中期階段，這邊整理了一些大型的建商推案狀況：
- 遠雄建設已推8案；目前剩下最後一塊約1833坪的土地。
- 寶佳建設已推11案；加上2塊位於下方舊市區土地，未來還有8塊會推案，合計約9910坪。
(新案含佳鋐新邑)；預推案含淺銷協和豐馥) - 聯悦建設已推4案；未來還有2塊土地可推案，合計約4422坪。
- 長虹建設已推2案；目前還剩下最後一塊約2691坪。
另外還有一些建商，有陸續購地，但尚未推案的：
- 麗寶集團有10塊土地，包含2塊地上權的用地，總計約1.1萬坪。
- 勤美建設有一塊約3659坪土地。
- 潤泰建設則有2塊土地，共約15903坪。
從大型建商擁有土地的規模來看，未來此區的推案量應該還會維持高峰一陣子。
台中港特定區生活圈
再來比對一下整個台中港特定區的房價，台中港市鎮中心近半年來，相對周圍的梧棲市區生活圈、清水市區生活圈房價來的高了一些，其中最大的原因在於台中港市鎮中心皆為新屋交易，整體單價會較高。以整個台中港特定區的生活圈來看，可以發現越往內陸價格越高，其中新光田特區的住寅大晶囍平均價格已突破30萬/坪。
從建商的入駐這點來說，其中如新業建設、鴻豫建設(精銳建設子公司)等台中知名建商就即將於沙鹿推出新案，台中頂級豪宅建商龍寶建設也將在沙鹿設立據點，種種跡象都可以看出海線越來越被大家重視。
結論
最後回來評論一下，台中港市鎮中心的未來怎麼看。這裡列出兩好兩壞來分析。
兩好：
指的是產業好和出租投報率好，基本面有優勢，首先，如同前面所提到的，風電產業在台灣看起來是朝著正向發展，廠商的進駐，會帶來相對高薪的就業人口，而台中港市鎮中心的位置，是很有優勢的。再來，是出租投報率相對高，這邊比較兩房產品的出租投報率。
租一間全新25坪左右的兩房，在台中港市鎮中心大約2萬1，租在七期大約3萬1，在北屯大約2萬5，如果對照房價與投報率，在不計入貸款乘數效益的情況下，台中港市鎮中心的投報率達到3.4%，為目前台中最高，雖然說比兩年前有4%多的投報率已經下降不少，但仍然反應出此區的出租市場相對熱絡，剛性需求依舊強烈。
兩壞：
則是短線漲幅高以及投資客比例高，用股市術語來說，偏向是籌碼面凌亂，短線會有壓力。
這邊先看一下台中港市鎮中心今年房價的漲幅，前面有說，2022年的平均房價在22-23萬，但實際的情況是1-7月，房價從21.2萬上漲到25.8萬，房價跳升的速度相當快。再細看個別的成交，會發現落差非常大，很難用平均值來形容這個區域。有20萬左右的成交，也有30萬左右的成交。
如果新案價格還要再往上，消費者只要有做功課，對於同一個區域價差達到10萬能否接受，會是很大的問號。因此短期房價要再上並不容易，會碰到很多早期買便宜的客戶轉手出來的賣壓。
另一個問題是投資客的比例高。這裡會用買了以後，拿出來二手市場轉手的數量，來評估區域的投資比例是否偏高。
以2021年七月到2022年十月的數據，台中港市鎮中心在二手市場的委售數量，從去年的300多戶增加到現在是600多戶，主要的原因，是因為有大量的交屋所致，這個可以從區域的總戶數也大幅增加可以看得出來。因此整體來說，台中港市鎮中心這個區域，大約有10%左右的戶數在市場上流通。
至於這個比例是高還是低，可以跟整個台中市的委售比例相比。整個台中市的委售量，大約在1萬5到1萬8千戶之間，比例大約在3-4%。因此可以看得出，台中港市鎮中心拿出來賣的比例，是高於整體的平均的。
因此，整個台中港市鎮中心，可以說是基本面不錯，但短線漲幅過快，會有持續的賣壓產生。未來可以持續觀察兩件事，一個是風電產業的發展對此區的影響，另一個是生活機能是否持續完善。只要這兩件事情都是持續正向發展中，那麼區域就不會大問題，因為即使漲幅過大，但基本面會慢慢追上，且價格還是台中區相對便宜的區域。
文章出處 最實用的實價登錄 樂居：台中海線交易爆量奪冠 亞洲爆發力最強聚落進駐後將湧高薪人才