文/Richbar財顧團隊
「7年來，他們究竟在爭什麼？」媽媽離世4年仍未辦妥遺產登記，繼上演一場兄妹爭產官司，一審、二審經歷3年多書案往返。終於，雙方和解下落幕！
定居美國的妹妹因父母年邁且體弱多病，辭去工作回台陪伴多年，然父母相繼過世，返美後因大環境及年紀關係，讓自己已臨六十歲仍需為退休生活打拼，委屈之餘，覺得該爭取媽媽留下的不動產繼承權益。兩位兄長口頭對妹妹說，媽媽生前交代房子留給兒子們，媽媽本想要立一份遺囑，兒子們覺得不必這麼麻煩，女兒應該會聽媽媽的交代。
媽媽離世後，做妹妹的以Email、簡訊想要討論遺產如何分配，二位兄長情緒激動、拖著拖著始終不願處理，4年過去，妹妹心想再不處理完成，恐留給美國成長的子女去面對不熟悉國家的繼承法令，遂提出「遺產分割訴訟」來分配遺產。法院判決兄妹三人公同共有、各持分1/3，妹妹覺得判決繼承房產持分，對遠在美國生活的她無實質使用，提出要轉換成現金。幾經斡旋商討後，如願完成！
2020年起疫情這二年半來，依內政部台灣房屋移轉登記原因為「繼承」案件的統計數量，每個月都是四、五千件之上，相信不乏是以共同繼承為之，每一位繼承人多遇到房屋持分或土地公有的難題，或繼承不想採持有房產形式，又該如何處理才好？
不動產繼承有兩種型態之持有及處理
共有案件的轉機
不動產繼承案件中，除現金很好分配外，當想要買賣、處分房屋或土地，兩人以上共同持有房屋或土地，或因持分關係或分割考量，常遇到共有人意見不同。有下列幾項：
．房屋土地遭共有人佔用，無法運用該產權
．家族關係雜糾紛多，只希望能簡單處理房產
．共有持分人意見多無法統合，無法取得可行方式
．想按自己想法來處理房產
．共有持分人因故失蹤，無法聯繫
．需要資金周轉，只能持分房產變現
依據土地法第34條之一第4項「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」記得買賣持分房屋時需要先通知其他持分人，詢問是否要優先購買。另外，依民法第823條規定「各共有人，得隨時請求分割共有物。」如公同共有的部分不好出售，共有人可向法院申請「共有物分割」。提供4個可買賣個人持分不動產、換取現金的建議：
第一、先辦理分別共有，持份賣給其他共有人——相對簡單省事(註1)
第二、用共有房屋的持分做抵押借款——此房產需具價值
第三、連同多數人賣掉共有房產，再按比例分錢~每位共有人皆可分得。
第四、當少數持有人想賣房屋，可選擇賣掉自已持分，向法院申請共有物分割（變價分割） (註2)
採用上述4項作法，仍要走完相當繁瑣程序，過程中不免造成家族或家人間的紛爭！
最方便行使的權利
真心建議名下有房產、土地的父母長輩，能多問問多想想，在有生之年做好適當的安排，擬定一份有效力的「遺囑」，在沒有違反特留分的前提下，可清楚註明每一份不動產留給指定的單一繼承人！
註1：需注意，據《遺產及贈與稅法》規定，二親等以內親屬間的財產買賣以贈與論。賣方除了土地增值稅，亦會課徵贈與稅。
註2：常見分割方式：「原物分配」、「原物分配兼金錢補償」及「變價分配」等3種。
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