商用不動產的需求牽涉到企業對一個區域的投資方向，進而影響到工作機會；所以要瞭解房市的基本面，商用不動產是值得觀察的指標！特別邀請世邦魏理仕CBRE 台灣研究部主管 李嘉玶跟我們分享她的觀察～
商用不動產概況
簡單來講，除了住宅以外的不動產，都是屬於商用不動產的範疇，因此我們可以從企業如何去布局投資商用不動產，來觀察房市基本面的變化!
從上圖中可以看到，2021年商用不動產的投資總額，創新高突破600億，直到今年2022上半年，表現依然不錯達到390億，和去年上半年相比還成長了30%。
一直以來商用不動產投資主要集中在雙北市，直到2019年之後雙北以外區域占比才逐漸提高，(如下圖)
今年上半年，台中交易量大幅提升至17%，主因是中國人壽在台中七期購買整棟的商辦，帶動台中商辦的交易熱度上升；另外也能看到新竹從2019年之後投資金額也一直成長，至今年上半年占比也提升至12%，具調查主要集中在廠辦需求。
另外我們分析商用不動產的「買方」可以看到，最大宗的是保險公司投資，占了全國交易總額的4成，其次是自用型買方的置產需求(企業需要買倉庫或工廠)，穩定達到3成以上。
租金市場狀況
影響商辦租金行情可以看一個重要的數據-空置率；從台北市主要辦公商圈的空置率中可以看到，自2018年起台北市中心，不管是A辦或B辦的辦公室空置率都在大幅下降，到2022上半年平均空置率降到4%以下，創歷史新低!
空置率低會直接影響到租金行情，因為供給變少，需求上升使得租金行情提高，從下圖就能比較；2018年空置率大幅下降的同時租金行情也在同步走升，尤其頂級A辦的租金平均價格更是漲到每坪近3000元。
為什麼空置率會大幅降低？
過去台北市商辦以科技業和金融業為主要需求，但我們從前面數據可以看到，2018年之後空置率大幅下降、租金走勢上升，主因是當時台灣多出了不少新需求。
- 知名外商公司持續投入研發量能擴大投資。
- 政府大力支持綠能產業，吸引很多歐洲和日本業者來台灣設點。
- 國外共享辦公室平台進駐。
全新的產業投資使得台北辦公空間一時洛陽紙貴。
全台商辦租金行情：
雙北市 A級商辦：信義計畫區租金約3500元/坪、其他區域租金約2500元/坪。
B級商辦：租金約1800-2000元/坪。
台中、新竹商辦：租金約1000元/坪。
高雄商辦：租金約600元/坪 (商辦較老舊)。
Tips : 什麼是A辦? B辦?
A、B辦是用來為辦公室劃分等級的一個標準，基本上大樓等級主要由原始規劃及後續管理所決定；其中大樓評分標準可能包含區位環境、大樓設計及品質、物業管理、產權及租戶組合等，評分標準篩選。而A辦則是所有標準中都屬於頂級的辦公大樓、B辦則是某些評分標準稍弱，另外還有C辦、老舊辦公大樓等。
工業市場概況
工業地產以自用型買方為主，一直有維持固定需求，但2019年政府推出「投資台灣三大方案」後，吸引不少台商回流大幅提高工業地產投資金額；到2021年創新高突破1500億；今年上半年投資金額約457億，和去年上半年相比提升約7%。
土地市場概況
2022上半年土地成交金額912億，和去年相比年減35%；總交易金額中的7成來自於建商購地，和去年相比也縮減了約50%。主因是大環境升息，以及央行針對建商的信用管制嚴格，使得購地腳步放緩，整體土地交易市場也明顯降溫。
購地分布改變
2018年之前購地幾乎都集中在雙北市，2019年之後全台各地占比提升尤其台中，和近兩年台積電擴廠議題，使得台南、高雄也提升很多。
強力升息下的市場
美國強力升息的狀況下對商用不動產一定會有影響。從經濟面來看，台灣的通膨不像美國、韓國、新加坡等這麼嚴重；這也是為什麼台灣央行升息的幅度可以相對溫和，需要注意的是今年3月之後，台灣的通膨狀況每個月都超過3%，已是台灣歷史高點，因此推估下半年央行會會繼續保持升息態勢。
在緊縮的大環境下，很多人關注歐美的經濟在下半年是否會進入衰退?我們可以從消費者信心指數這樣的領先指標來觀察，市場上大家對經濟的看法；通常信心不足的時候會盡量減少消費，這會直接影響到以內需為主的市場像是「房地產」。
經濟的變化一定會影響投資人的信心。因此從上圖可以看到，今年6月之後美國消費者信心指數降到了50年來的新低點，台灣的消費者信心指數也是金融海嘯之後，來到了10年來的新低點。
CBRE觀點：下半年商用不動產的變化
商辦租賃市場
樂觀看待下半年租賃市場，因為空置率在歷史低檔，使得租金協商上房東更占有優勢；進而拉升商辦租金行情，且空置率會維持在4%以內。
商辦投資市場
從前面買方數據中可以看到，商辦的投資市場主要買方是保險公司；當他們在投資商用不動產時，會受到法規中「最低收益率」的規範限制(即保險業在做投資時依法規需要有最低的獲利門檻)。次要買方則是自用型，我們分別來看，主要買方受到升息影響下半年可能會有怎樣的變化。
- 保險業：
最低收益率去年底是2.095%，但在經過上半年兩次升息後，最低收益率現在為2.47%。最低收益的提高，讓保險公司在尋找投資標的時困難度大增，因此可以預期在未來幾季，保險公司投資商辦金額會下降。
- 自用型：
自用型買方也會受到升息影響成本提高，但是我們認為，因為需求強勁，只要有合適的標的自用型買方還是會勇於出手。
工業地產市場
工業地產以自用型買方為主，像是中小企業、回流台商他們持續有擴廠需求；因此相較其他商用不動產表現會更穩定。
土地交易市場
認為下半年土地交易市場將進入冷靜期，主因有三；
- 升息使得貸款利率提高
- 建商信用管制：貸款額度限縮目前僅能貸5成，且其中1成要做為動工款。
- 建商購地開工限制：今年規定建商購地後必須在18個月內開工；缺工缺料的市場下中小型建商將受到不小的壓力。
2022下半年看好的區域
房地產是會因為區域而變化很大的市場，上面我們分析了市場狀況和未來變化，而根據不同的商用不動產在不同區域也會有不一樣的表現；
商辦投資：
如果追求穩定收入，最看好台北市商辦，租賃需求強；尤其距離台北捷運站，步行3-5分鐘內都是很好的投資地點。
Tips : 租賃市場翻轉的時間點
2023下半年開始台北市中心陸續會有新的商辦供給出現，2024年之後商辦供給會幾乎集中在南港，預估將有超過20萬坪的新辦公大樓出現。
在大量新供給出現後，空置率提升，租金漲幅將會趨緩；對有租賃需求的企業來說，將有更多選擇而且都是品質更好的新大樓。
工業地產投資：
工業地產會有群聚性，南部半導體Ｓ型廊帶在政策大力支持下，吸引整個產業鏈南遷，廠商聚集；因此看好台南、高雄的發展。
2022下半年 商用不動產投資注意事項
1.辦公大樓
- 壽險業投資占比將降低，自用型買方依然強勁。
- 租賃市場狀況佳，須特別留意2024年之後大量新供給出現，空置率提升，將從「房東市場」轉為「租客市場」。
2.工業地產
- 看好台南、高雄發展，自用型買方擴廠需求依然強勁。
3.土地交易
- 升息影響+貸款難度提升
- 中小型建商購地減少
- 整體土地交易萎縮