在桃園蘆竹區北方有一景觀特殊的重劃區，可以看到在滿是建地的一旁有成群的牛隻正在吃草、散步，它正是山鼻重劃區，其區內原本是農地，是後來隨著A10機捷站的建設，才進行徵收並規劃為重劃區。
而在2020下半年開始，建商陸續進駐推案後，截至2022年六月的成交量已從2020年的171筆，累積增加至918筆，暴增437%，房屋開價於2022年第一季也已經站穩3字頭，可見其發展快速。到底是什麼原因讓環境清幽的山鼻地區變身為建商新寵兒且房價不斷上升呢？接著一起看下去吧！
■ A10站周圍平均房價
山鼻2022年上半年的房價漲幅是13.3%，與青埔的13.1%差不多，目前區域的平均房價大約是31.2萬/坪，與A7的32.3萬/坪相去不遠，但客觀條件上卻與A7或青埔有不小的差距，象徵此區開發迅速。同時也因周圍地區還保有原本的生活方式，造成景觀上有強烈的對比。
■ A10站 山鼻重劃區介紹
1. 地理位置
山鼻重劃區位於蘆竹區，是桃園市最北端的行政區，區內多為丘陵地，地勢從北向西南逐漸平坦，西鄰大園區，南鄰桃園區，東鄰林口區。而山鼻重劃區即位在蘆竹區內的北方。
以都市計畫的範圍來看，山鼻重劃區位於南崁地區都市計畫範圍內的東北方，屬蘆竹地區，北邊以坑子溪為界，西臨油管路一段，為桃林鐵路經過的路線，東鄰埤腳街，南鄰工業區及保護區。其東南側主要為丘陵地形，因而形成大古山、南崁山及五酒桶山，周圍有許多景觀步道。
2. 使用分區
山鼻重劃區原本為農業區，但隨著機場捷運的建設，加上桃園市政府為實現TOD發展概念，於2018年將其配合A10捷運站的設置，變更周圍土地為住宅區、商業區及車站專用區等用途，以增進區域發展。
總計畫面積為39.03公頃，先扣除道路用地、河川區、保存區等用地面積後加以計算，可以發現可開發面積占總計畫面積約50%。主要規劃為住宅區使用，佔可開發面積的七成，而區內唯一的商業區用地僅占6.68%，位於機捷山鼻站旁。另外，在A10機捷車站旁設置車站專用區用地，規劃提供金融、商務等機能。
至於公園、綠地用地則占18.5%，同時在機捷沿線下方規劃寬度50公尺的機捷大道，為雙線道，並於一旁增設人行道及自行車道，規劃綠帶景觀遊憩空間。此外，將於山鼻重劃區內，規劃桃園首座捷運社會住宅，基地2853坪，預計規劃352戶的社會住宅，目前已決標，但還未開工。
此外，與一般重劃區較不同的是，其位於桃園機場飛航禁限建的管制範圍，建築物限高在27.5~41.5公尺，換算下來建築物最高的高度限制大約為9-11層樓，而以重劃區內的容積率來看，住宅區容積率最高僅到180%，商業區及車站專用區容積率也僅280%，相對於一般住宅225%、商業區300%的容積率低很多，整體開發密度較低，也因多為住宅區規劃，山鼻重劃區的生活氛圍較為慢活。
■ 交通狀況
山鼻重劃區北連接縣道108，可通往林口地區及海湖坑口工業區；下接南山路，而南山路又與台4線相銜接，通往南崁地區並延伸至桃園市區。另外在A10機捷站左下方由台4線切入高鐵桃園站聯絡道，以連接青埔。而在桃園機場上方則有台15線串聯桃園機場及大園工業區。同時，山鼻重劃區位於機捷沿線上，可以透過機捷到達林口、桃機及青埔等地區，使居住在山鼻重劃區的居民可方便到達這些區域進行工作。
也可以從山鼻的交通路網中推論，除了投資人以外，與上述區域有地緣關係的人，會是山鼻重劃區主要的購屋族群。
以下將列出山鼻重劃區周圍的工作站點，並詳述到達個這些區域的路線。
1. 連接各個工作區域之路線
南崁地區及北部特定工業區
山鼻重劃區外有一條地區道路，也就是南山路，沿著此路，車程3-15分鐘可到達南崁工業區，而在南山路沿線也有許多科技大廠在此設廠，包括：華碩、欣興等公司，距離山鼻重劃區都在一公里內，另外，連接台4線即可到北部特定工業區，對於在這些地方工作的族群十分便利。
桃園市區
再繼續沿著台4線走，尖峰時間車程約30~55分鐘，可抵達桃園市區。
林口地區及海湖坑口工業區
在山鼻重劃區上方有聯外道路-縣道108，可藉由其往北到海湖坑口工業區，尖峰時間車程約需20分鐘；往東到林口地區，其車程15分鐘；尖峰時間需30-35分鐘，內有民視林口總部，未來也將有國際媒體園區的規劃，將提供上萬個工作機會。
桃園機場
山鼻重劃區具有的一大優勢即是離桃園機場很近，不論開車或搭機捷都方便到達。於尖峰時間開車需要將近30分鐘，但若是選擇搭乘機捷只需要6分鐘，適合在機場上班的族群。
大園工業區
從縣道108連接台15線後可到大園工業區，方便在此工作的族群，尖峰時間車程約需45分鐘。
青埔地區
行駛南山路連接高鐵桃園站聯絡道，車程25~40分鐘，即可到青埔地區。
2. 區內大眾運輸
機捷
A10機捷山鼻站的區段徵收開發案主要是以大眾運輸作為發展導向，因此機捷的重要性不可忽視。同時也是造成此區房價上升快速的一大主因，因為山鼻重劃區的面積不大，即使是外圍的建案，也只要步行十分鐘就可以抵達捷運站，造就整個重劃區都是捷運宅的一大特色！
先來談談A10站與前後站的關係，前一站即為A9林口站，是從林口臺地橫跨丘陵才到山鼻站，與A10站雖僅一站距離，但因距離的影響，實際上的搭車時間要花將近9分鐘，可到林口三井OUTLET享購物、影城等娛樂。而往後兩站即可到A12，也就是桃園機場，僅需6分鐘，比到達林口地區更為快速，非常適合每天要往返機場上班的族群。此外，到達桃園高鐵站也只需花26分鐘，附近即為青埔地區，有華泰購物中心、新光影城等設施。
需注意的是A10站沒有直達車可搭乘，僅能搭乘普通車，其班次大約是每15分鐘一班。
公車
下表整理出一些山鼻捷運站的公車路線，可以發現雖然公車可以到一些較重要的地方，但班次都沒有很多，最多一天才九班，可看出公車的交通機能並不發達，若真的要當通勤工具，要注意班次時間。
綜合交通機能來看，若居住於此區以自行開車的方式會較方便到達周邊的區域，至於到達特定區域，例如:林口、桃機、青埔等，可以選擇機捷會較為快速。
■ 區域生活機能
山鼻重劃區內主要以住宅區為主，無太多的商業規劃，僅一間便利商店，且目前屬於正在開發的階段，主要生活機能還是倚靠周圍的商圈。較特別的是，其周圍有上、下兩個舊有商圈可提供生活機能，分別是山腳商圈及南崁商圈。下圖以A10山鼻站為基準，列出各項生活機能點的距離及車程時間。
若以A10山鼻站為起點，步行6-10分鐘即可抵達山腳商圈，內有多家便利商店、藥局等，在南山路兩旁也有許多小吃店及連鎖餐飲，還有全聯及郵局，可供居民日常生活採買及使用。
另外，若沿著南山路，車程10-15分鐘即可抵達南崁生活圈，區域內有台茂、南崁好市多等商場，利於進行大型採買及購物娛樂。
■ 未來發展
1. 捷運機場線A10車站專用區土地開發案
在A10捷運站南方有一塊車站專用區，基地面積1512坪，桃園市政府預計將其開發為地上9層樓、地下3層樓的住商混合大樓，並引進公寓式酒店、辦公、住宅及商業等多項使用。此為首例捷運土地開發案，也是山鼻重劃區內唯一一項重大的商業規劃，主要提供機場相關商務人士的住宿、會議及辦公室等使用，另外，將在1F~2F興建超商、郵局、超市及銀行，若興建完後，有望提供當地居民更完善的生活機能。而目前正在招商階段，預計在2023年動工。
2. 國一甲聯外道路支線
國道一號甲線，本名為桃園航空城北側聯外高速公路，為國道一號的支線，全長為11公里，連接台61縣、國道一號，並共設置四個交流道，其中桃3交流道預計設置於南山路上，離A10山鼻站僅500公尺，若興建完成後代表多一條聯外道路，也能完善當地交通。
在未來可望提供桃園國際機場、貨運園區及自由貿易港區的客、貨運輸送系統，因應桃園航空城將帶入大量人口的情況做準備。若通車之後，有機會疏散南山路的車流量，也能為山鼻地區提供銜接國道一號的聯外道路。
而這條道路在2022年6月通過環評初審，至於未來甚麼時候會實際開始興建，還須等待一段時間。
■ 區域問題
1. 山鼻位於桃園機場附近，是否有機場噪音疑慮?
山鼻重劃區位於山鼻里，不在航空噪音防制區內，也無航道經過，不會受到航空的噪音影響。
重劃區周圍的均能音量(Lep)監測結果，有兩個監測站，分別為黃帝廟及台茂公園，而監測的結果都在噪音管制區的標準值內，因此推論山鼻重劃區內較無噪音污染的問題。
2. 貨車異味問題
網路上時常有人在討論山鼻重劃區是否會受到豬車異味問題的影響，我們將山鼻站方圓五公里內的肉品相關地點列出來，包括：合成屠宰場、雅勝冷凍食品及桃園市最大的肉品市場。不過肉品並不是真正有惡臭會散發的汙染，只是距離太近會有較強烈的異味，
而若以山鼻車站為中心點，上述這些地點與其的距離皆有1公里以上，影響相對會較小，唯要注意載豬的貨車都會從南山路二段經過運送至這三個地方，所以會在意異味問題的人，可避開位於南山路二段兩旁的住宅。
3. 缺乏學區規劃
在山鼻重劃區內並沒有學區的規劃，須倚靠周邊商圈內的公埔國小、山腳國小、山腳國中及私立蜻蜓幼兒園，才得以提供從幼兒園到國中的教育功能，但都需藉由汽車或機車才方便到達，若是注重學區的人需要注意一下。
■ 買房建議
山鼻重劃區有一個共同的特點，即全區的住宅最久步行10分鐘皆可到A10機捷站。而其面積雖然沒有很大，但各個面向周圍環境不同，造成各區的特性也不太相同，若有買房需求的可參考以下建議。
重劃區上半部以坑子溪為界，多規劃為住宅區，其北方的土地主要做為輕工業工廠、些許舊有住宅及旱田使用，在住宅景觀上可能較為雜亂。而重劃區右下方周圍多自然人文景觀，包括保存區、保護區及公園等，較無汙染，適合追求高居住品質的人。最後，若注重未來發展的人則可選擇重劃區左下方的建案，因未來會有車站專用區的開發案，將引進銀行、郵局、超市及超商等，會是生活機能最完善的一塊。但其下方多為工業區，須注意空氣品質及噪音問題。
另外，山鼻重劃區目前已經推了不少建案，包括A10綻、新潤捷韻一二期、元周兀、吉澧景悅、菁誠里厚、合雄心之丘、和發F1、寶佳峰匯、定泰公園翫、大華首捷、心航綻、芳彬撰等。上述建案的房價各有高低，推測跟建案進場的時間較有相關，隨著房屋單價持續上漲，造成越晚進場開價越高，進而影響成交價格。
下表為目前已推案的建案列表。
■ 為何A10房價上升如此快速?
- 機捷建設+建商密集推案
現在多數人購屋的指標其中一項就是會選在重大交通建設周圍，提高房屋的保值性。而A10山鼻站周圍即是屬TOD發展導向的重劃區，因機捷的建設，強化了當地交通機能，十分鐘內就能抵達桃機，至於未來也有規劃商業建設，縱使生活機能仍須倚靠周圍商圈，但對於原本居住於此的人來說，機捷算是一項非常便利的設施，因此也吸引多數的當地客群在此購屋。也因為機捷的興建，必定會為當地帶來一些人流，對於自住或投資來說，都具有一定的保值性。
另加上建商密集在此推案，促使價格也水漲船高，在今年4月成交價已來到3字頭。
- 周圍區域擠壓
由於山鼻重劃區鄰近南崁地區、林口、長庚等生活圈，許多消費者會同時參考這些區域，但若以近一年內且屋齡0-5年的成交價格來看，山鼻相對來說單價較低，會使許多人往山鼻買房，而當多數消費者都在山鼻買房時，需求變多，房屋價格會不斷被推疊上去，因此產生擠壓效應。另外，較特別的是，上南崁地區單價稍低於山鼻，推測是因為上南崁地區新建案較少，導致許多想居住於蘆竹地區的消費者至山鼻看房 。
- 原物料上漲
下方這張表為近兩年來營造工程總指數的變化，可以看到在2019年一直都維持在109~111.15，但2021年逐漸從115.52上升至125.81，更於2022年初快速上升至130.09。其中，2020年的年增率為1.42%，而在2021年年增率已高達10.93%，漲幅相當驚人，代表鋼骨鋼筋、水泥，甚至勞務方面的工人工資皆不斷在攀升，導致房屋建造成本只增不減。而當興建成本不斷上升，建商只好把建造成本轉嫁到消費者身上，如此循環也就造成房屋單價不斷升高。
■ 結論
介紹了這麼多機捷A10站的相關資訊，那到底山鼻重劃區現在還可以進場購買嗎?
先仔細看一下山鼻重劃區的房價走勢，它是從這兩年才開始有建案陸續推出，主要以新成屋為主，此區產品導向多為自住，少投資型產品，區內環境總體來說較為單純。成交單價已經從23.71萬/坪上升至31.02萬/坪。整體房價的走勢上升了30.83%，但若拆分年來看，可以看到2020年到2021年的漲幅為16.2%；而從2021年到2022年6月的漲幅為12.6%，房價漲幅有下滑的趨勢，反映出房價的熱度可能會逐漸趨緩。
那至於是否會再受到周邊區域房價的擠壓，就要看A8、A9及下南崁的房價還會不會往上漲。另外，儘管現在山鼻的房價高於上南崁，但區內目前缺乏生活機能，且交通方面也對於有汽車或搭乘機捷的族群會較為方便，倘若之後下南崁地區有新建案推出，房價會不會被超車是值得關注的一點。
明顯可以看到是因為山鼻重劃區的面積較小，會使未來的開發速度較快，因此想要在短期內享受到區域建設的人，會先優先選擇山鼻重劃區，導致區內房價飆漲快速。
再來，若要探討山鼻重劃區是否值得購買就先來分析當地的優劣勢:
優勢
- 全區皆步行十分鐘內即可到捷運站，對以機捷為交通工具的人來說相當便利。
- 區內有限高限制且開發密度低，環境會較悠哉慢活，加上重劃區面積不大，開發速度快，短期內就可享受到區內建設。
劣勢
- 缺乏生活機能，且面積有限，僅有車站專用區的商業規劃，未來不太可能有大型的商業機能，須倚靠周圍商圈。
- 交通方式僅以搭乘機捷或自行開車的方式會較為方便。
- 無學區規劃，若家中有就學需求的孩童須多加注意。
整體來說，以自住需求為主的族群，山鼻重劃區的價格還在可負擔的範圍內，對於喜歡慢活生活環境的人且在周邊區域工作的人可以考慮購買，唯須注意生活機能的取得。另一方面，以投資角度來看，山鼻重劃區已經過了房價低基期的優勢，不太可能擁有高額的報酬，但若當山鼻重劃區與周圍房價有明顯落差時，投資風險還是不會太高的。
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