2021年岡山土地標出持續創新高，最新紀錄是土地每坪72.8萬，換算房價至少每坪破34萬！這顛覆了長期以來岡山印象；地處高雄邊緣的螺絲傳產大鎮，有別於過往岡山市場以透天建物為主，在建商陸續進場插旗後，大樓產品也陸續推出。
岡山會從高雄以往的蛋殼區翻身原因是什麼？捷運路竹延伸線拍板會對這裡帶來什麼影響？甚至岡山也會有百貨影城？跟著樂居一起來看看不一樣的岡山！
■ 岡山區的基本資料
地理位置
岡山區的地理位置：位於高雄市的北邊，其周邊區域有北臨阿蓮區和路竹區，東鄰燕巢區，南接橋頭區，算是高雄的郊區了。我們從地理位置可以知道，岡山區已經是靠近高雄市的外圍，相當接近台南市了，距離高雄傳統市區和左營區，已經有相當的距離，因此除了岡山日常生活外，岡山居民的生活圈範圍大多是台南市和高雄市區各半。
岡山都市計畫圖
可以從岡山區的都市計畫圖看到岡山市區，位於整個岡山區偏南的地方，左上角咖啡色區域是本洲工業區，左下角藍色區域是空軍官校。右上角咖啡色區域有許多小型工廠聚集，大部分的商業用地都集中在岡山火車前站，市區兩條最重要的路分別是岡山路和中山南/北路，紅色的是商業區，黃色的是住宅區，咖啡色的是工業區，藍紫色的是政府機關用地。
岡山區歷史
岡山區在早期的高雄縣時代，是原高雄縣內的第二大商業服務中心(第一大為鳳山區)，主要以螺絲企業貿易外銷，是北側最重要的行政區之一。
台灣是全球前3大螺絲出口國，而至少7成的出口量都來自岡山200多間以上的螺絲工廠，出口市占量曾經佔了全球六分之一的市場，市值來到約1500億元，養活1/4的岡山人口，也蘊蓄出不少隱形富豪。
人口資訊
根據岡山區戶政資料顯示，截至2022年1月，岡山區人口數是95787人，從2016~2021近5年來還是呈現人口外移的情況居多，由於地區性和工作類型的關係，該區域外來客較少，始終無法突破10萬人大關，大多是當地住戶較多。
岡山區就業人口除了傳統螺絲工廠外，就是本洲工業區，2021/10月全聯在本洲工業區標得萬坪土地，將投入80億元建置智慧化冷鏈物流中心，加上未來秀泰廣場、岡山醫院等建設完工，勢必可以帶來更多就業人口。
岡山全聯分布圖
另外特別的是，楠梓區人口約19萬有9家全聯門市，左營區人口約20萬有10家全聯門市，岡山人口9萬人就有8家全聯門市，加上全聯將南區物流中心(全北中南共三座物流中心)設置在岡山，為什麼岡山這麼多間全聯，原因不清楚，可能全聯對岡山的消費力有信心吧。
交通設施
岡山的交通，我們分別從公路、捷運、台鐵，三個部份來說明；
公路：
岡山的平面道路主要呈現X字型，貫穿西北和東南的岡山路、岡山北路和以及中山南北路，是岡山最主要的幹道，貫穿市區，台19甲則是聯絡東北到西南，分別往阿蓮和梓官方向。東西向道路主要受制於台鐵尚未地下化，多要穿越地下道才能溝通前後站區域，因此大型道路像是前面講到的介壽東路以及嘉新東路，都是從岡山市區的外圍經過。
而對外的聯絡公路，主要依靠國道1號連接外地，在燕巢岡山交接處設有岡山交流道，岡山區本身的螺絲產業發達，有許多的大型卡車出入，加上如果要往返高雄市區或台南市區，也都會走介壽東路上交流道，因此道路的車流量相當大，尤其是上下班時間塞車更為嚴重。因此市府預計在嘉新東路處新闢「岡山第二交流道」最快在2026年完工通車，預計介壽東路的塞車狀況將可大幅的舒緩。
岡山第二交流道進出連絡道為嘉新東路，日後完工後整個岡山區民眾可由該交流道上國道一號，就不用再繞至市區外環道及186市道，有望節省約5~10分鐘車程。
捷運：
目前高雄捷運紅線最北的站點，就是在岡山的南岡山站，南岡山站到左營站，大概20分鐘的乘車時間。未來有岡山路竹延伸計畫，規劃從紅線南岡山站北延至湖內區的大湖站共8站，分3階段建造。
- 岡山路竹延伸線
高雄捷運紅線確定往北延伸且正在施工中，目前規劃進度從紅線南岡山站會北沿至高雄湖內區大湖站共8站，分3階段動工。
第一階段：岡山車站（RK1），預計113年通車。
第二階段：岡山農工（RK2）、本州產業園區（RK3）、高雄科學園區（RK4）、高苑科技大學（RK5）、南路竹（RK6），預計116年通車。
第三階段：路竹（RK7）、大湖（RK8），預計118年通車。
對岡山而言，區域在五年內將會有4個捷運站點，南岡山站、岡山車站、岡山農工站、本洲產業園區站，有機會改變交通和商圈的分布，讓岡山的西北區域的商圈有機會發展，而不是像現在只集中在車站附近。
台鐵：
前面有說過，岡山火車站的站前區是整個岡山的生活機能核心，而未來的建設也沒有忽略這裡，除了會把捷運拉過來，也會啟動大型的開發案。
- 岡山車站TOD計畫開發
高雄市府和高雄捷運聯合開發，岡山火車站將成為雙鐵共構，加上公車轉運站，大大的提升岡山的交通生活便利性。而原本的火車站前的岡山果菜市場，將打造商場和住宅大樓(基地面積3,518平方公尺，位於臺鐵岡山站西側，土地分區為商業一)，並設計空中廊道串聯捷運站、火車站，以及前後站生活圈，完成後將是高雄少見的聯開案。
- 達麗建設投資整理
達麗建設以總價5.48億買在聯開案旁邊的商二土地(原址是快樂龍歡樂世界)，從土地單價約61萬，來反推未來的推案價，大概可以得知建商看這裡的價格，大概至少28-31萬/坪，這個價格比目前的市場行情高出不少，在成交公布之後，吸引了相當多的目光。
未來預估房價：〔(土地單價÷最高容積率(350%)÷1.6)+12萬〕X1.35 = 未來預估價
■ 岡山區的未來建設
岡山未來的建設，可以歸類為六大項，除了前面提到捷運延伸線、岡山站聯開案、以及第二交流道這三項以外，還有高醫岡山分院的興建，秀泰的影城商場，87期重劃區，位置都在捷運南岡山站附近。
高醫體系岡山醫院
岡山的醫療系統，除了原本秀傳體系的的市立岡山醫院、國軍高雄醫院的岡山分院以外，未來還會加入高醫體系的高醫岡山醫院，地點就位在捷運南岡山站的旁邊，目前正在興建中，未來還會有空橋連接捷運站。大型醫療體系的進駐，因為就業人口的增加和聚集人潮的效應，能夠有效且快速的帶動商圈發，例如：高醫商圈、榮總商圈等，也能使該區域的房價有保值效果。
秀泰複合式商場
以往岡山、橋頭、楠梓區等居民如果想要看一場電影，都必須要開車至少30分鐘以上才能到高雄市區或台南，現在這些區域的民眾不用在這麼辛苦了，因為秀泰集團已經進駐岡山，將興建『岡山樂購站前廣場』，該廣場位於高雄捷運紅線南岡山站正對面，交通十分便利，總面積達1萬2589坪，共分為A、B區開發，其中A區為獨立店家，已經有藏壽司、UNIQLO、NET和健身工廠等知名廠商已於今年陸續營業。
B區則是複合式影城百貨商場，計畫在2022年開幕，將是岡山首座大型複合式商場與電影院，增加岡山區的生活便利和能見度，預計帶來的不少就業機會和人潮，為該區房市加分不少。
小提醒
雖然捷運站附近有許多利多建設，不過此區最大的問題在於地形上的限制。由於鐵路沒有地下化的緣故，整個區域會被夾在鐵路、中山南路之間，腹地被切割的情況下，不容易發展成完整的商圈，作為區域的高級消費點，未來有機會有更多知名廠商進駐，整體基地空間是否足夠，可以在後續做持續的觀察。
以上可以了解未來岡山區不管是在各行產業發展或是交通建設都有重大突破和進展，可望為岡山區提升不少的房市關注程度，將自成一個的房市區域再向外延伸況展。
■ 87期重劃區和岡山區購地分析
岡山區房市未來最重要的是87期重劃區，是由原本岡山大鵬九村、貿易十村、筧橋村、醒村等眷村，由政府徵收並重劃後的土地，總面積約28.8公頃，位在國軒路和介壽路之間，離南岡山捷運站、影城、醫院區，以及岡山的文化中心不算太遠，步行約10~20分鐘可達。
87期信義重劃區建商購地相關位置和土地分區
目前最新得標是鑫龍騰建設，2021年12月得標單價72.8萬，反算推案價要達到34-37萬，才會有業界平均水準的35%毛利。再往前是皇苑建設於2021年3月用每坪土地59萬元標下，預估推案價大概要30萬初、隆大建設2020年9月得標單價約52萬，預估推案價約28-31萬、藏美建設2020年6月得標價約38萬，預估推案價約26-28萬。
計算建商未來預估房價
〔(土地單價÷最高容積率(住3-1/295%、住3/255%)÷1.6)+12萬〕X1.35 = 預估價
以往房市相對冷淡的岡山區，為何造成標地價格一路攀升，每次建商標地都是五搶一、七搶一，甚至來到十六搶一呢？原因有2點：
- 建商樂觀看待區域發展：日後捷運站附近的秀泰百貨、岡山醫院將會帶來大量的人潮，屆時居住剛性需求勢必提升。
- 外來的建商選擇有限。岡山的市區和南岡山站，基本上都是舊市區，沒有長時間的經營，要拿土地不容易，直接從政府標地拿案，是最快的選擇。
岡山社會住宅
因應房價高漲，高雄市政府計畫在4年內要興建6000戶的社會住宅，其中一區就是岡山的87期重劃區，高雄市政府將在皇苑建設和隆大建設標下的土地旁興建社會住宅。
岡山社會社宅規劃基地面積約1.3公頃，預計興建4幢地上15層/地下2層大樓，共計764戶，套房~3房房型規劃，全部總共764 戶，預計2021年底開工，2024年底完工，只租不賣，租金約市價的5~8折。
社會住宅是否會影響重劃區房價？
但其實最近政府的社會住宅，都是在重劃區初期就先完工了，當重劃區還是一片空曠，荒煙蔓草的情況下，有700多戶的住戶實際住在這裡，是有機會推動重劃區裡的簡易生活機能發展，加速重劃區的開發，對整體來說反而是有利的，加上社宅和一般住宅並不是混和在同一棟，管理上是不會有太大問題的。
未來如果想要買87期重劃區案子的朋友，可以參考以下地理位置建議：
- 靠近東邊：整個重劃區的地段，以越靠近東側的基地，位置越好，畢竟離捷運南岡山站主要的商圈，是越接近，價值會越高，並且有社會住宅的進駐，生活機能會比較先成型。
- 面國軒路：另外還有面向國軒路的戶別也有較高的價值。除了是朝南以外，重劃區的容積密度較高，因此朝向裡面的戶別的棟距與採光會相對受限，而國軒路的南面，建築物較少，還有大型的治洪公園，景觀視野會開拓許多。
- 面介壽路：選擇面介壽路的戶別，高樓層也會有不錯的視野，但相對來講，介壽路是主幹道，有較多的車流量，低樓層寧靜性會較差。但總體來說，選重劃區的東側、外圍，應該會是這裡主要的挑選準則。
■ 岡山區生活圈
岡山區域人口不算多，僅9萬多人且都是當地居民較多，鮮少有外來客特別來此置產，生活圈主要是岡山火車站和阿公溪作為劃分，大致上分成前站跟後站生活圈，對比其他區域來看，相對單純。分別有：岡山前站生活圈、岡山後站生活圈、國軍醫院生活圈等，現在就一一為大家介紹，各區的特色和區域房價吧~
岡山前站生活圈
- 特色：此區是岡山區的市中心，在地人稱「中街」的岡山老街區域，以平和路為主包含維仁路、開元街、岡山路，是岡山最熱鬧的地段，銀行、餐廳、生活採買等，重要生活機能都集中在這裡。
- 區域房價：
新屋成交價：20.26萬/坪
近一年成交價：14.91萬/坪
目前整個岡山區還是以透天建物為主，區內5年內屋齡的建案並不多，所以新屋成交價和近一年成交價落差不小。在這一波台積電風潮之下，大部分的大樓建案都已經完銷，根據實價登錄顯示，新屋成交平均價也已經站上2字頭了。近期比較受矚目的達麗建設購買了原本快樂龍遊藝廳的土地，建商表示將規畫2-3房首購產品。
岡山後站生活圈
- 特色：該區域為單純住宅區，不少隱藏版的富豪都在該區域有螺絲廠房，也是岡山區螺絲廠房的集中地，生活機能大多賴依前站生活圈。
- 區域房價：
新屋成交價：21.05萬/坪
近一年成交價：13.37萬/坪
後站生活圈以透天建物為主，大約佔了7成以上，區內大樓建案不多、屋齡多為20年以上且成交量也不多，過去一年大樓成交量不到70筆，是相當純樸區域。
國軍醫院生活圈
- 特色：岡山羊肉爐的名店大部分也都集中在此區。區域以國軍醫院的周圍作為生活機能核心區，另外此區緊鄰空軍基地，早期是軍事色彩濃厚的區域，房市交易有很多都是軍職及醫院相關的工作人口。岡山最熱門的87期重劃區和辦理中的102期重劃區也在這個生活圈，該區會是未來岡山的房市重心。
- 區域房市：
新屋成交價：21.75萬/坪
近一年成交價：20.69萬/坪
該區是岡山區大樓建案和交易量最多的地方，不管是近一年成交價或新屋成交價都已經站穩2字頭了，87期信義重劃區也已經有建案動工中，和102期重劃區辦理中，加上上面提到的房市利多，未來該區的房市成交價和成交量看好持續上漲。
■ 結論
全台6都1字頭的區域越來越少，根據樂居的區域房價可以發現岡山區的新大樓建案已經站穩2字頭，同樣也是受惠於台積電的岡山區，正式告別長期都是以透天為主和1字頭房價的蛋白區，既然這樣，那麼2字頭的岡山區還能購買自住或投資進場嗎？我們一起來分析！
自住部分
- 隨著土地成本、建材、人工都在近期大幅上漲，加上通貨膨脹的嚴重性，要有心理準備，不會再有親民的1字頭大樓新案出現，岡山大樓2字頭是回不去了，屬於成本結構面的問題。所以如果是有自住的需求的，還是建議勇敢進場置產，畢竟是剛性需求，房價漲或跌都和自住客群關係不大。
- 可以從政府的角度來看。從市政府的規畫，可以很明顯的看出，想要把岡山打造為北橋頭、燕巢、路竹，甚至阿蓮、湖內區，這些大高雄北側行政區的核心。也就是說你如果以這些區域為生活圈的自住客，購買岡山的房子並沒有問題，因為買在區域的核心，在長期來看，保值性是夠的。
如果是想要投資進場的客群，需要考慮的地方就不少，我們列了幾點如果是以投資進場岡山房市可能會遇到的幾個問題點：
地理位置
岡山區的地理位置，距離高雄和台南市區都有一段距離，因此長期來講岡山的房市結構會自成一區，吸引區域的人購買沒有問題，但是會缺房價外溢效應所造成的推力，因為高雄市的房價推力，到橋頭就會停了。橋頭還有很大的土地開發量。而台南那邊，歸仁高鐵一帶的開發要成熟，也要很長的時間。因此在這一波靠岡山本身的利多，上漲後很有機會就進入高原期，以二字頭尾或三字頭初的價格進場不太會賠，但也短期獲利空間較小。
因為岡山多屬自住客居多，所以該區域房市並不熱絡，根據內政部不動產交易實價查詢服務網，岡山區2021整年房地交易量不過749戶而已，雖然比橋頭區/625戶還多一點，但是目前區域發展性來看，岡山要比橋頭還要完整，人口也高出不少(岡山約9.7萬人，橋頭約3.7萬人)，但成交量只多出124戶，更不用說和其他鄰近區域楠梓/3350戶相差許多 ，交易不活絡的地方，代表需求並不強烈，當然也可以說因為新案甚少所造成的。但也代表著，需要觀察未來推案量放大時，成交量是否有對應的提高。
整體來說，岡山區隨著重大建設率續到到位，如果以自住考量的話，2字頭的房價還是可以購買的價格，但如果以投資的角度來看，大部分的投資客還是鎖定楠梓橋頭居多，岡山區房市相對冷淡許多，短時間脫手機會不高，可能會需要長期持有的計畫。