你覺得高雄未來最核心區域是哪裡？如果問我的話，我會回答是左營。最早高雄的市中心從鹽埕區，慢慢商圈轉移至前金、苓雅、三多一帶，再到如今的北高雄，高雄市政府於1990年，一直積極投入左營、鼓山地區開發，不僅帶動北高雄的商圈經濟繁榮及成長，更帶起北高的房地產熱絡榮景。本次的區域解析將帶大家來了解左營區的房市狀況及眾多未來規劃，一起看看近年最夯的「百貨一條街」為什麼會選擇在左營附近設點，背後的原因是什麼？一起來看看。
■ 百貨一條街
一個區域是否適合開百貨公司，是需要評估很多的事情，交通、人口、消費力等等。這些百貨商場不只滿足娛樂購物的機能，更能帶來大量就業機會和大量消費人潮及促進周邊商圈發展，有最多百貨公司設立的區域往往往都是高地價市中心代表，像是台北的信義區、台中的七期，通常都會是市新的核心區域。
而高雄目前最多百貨公司聚集的區域，目前是前金、苓雅、前鎮，以漢神本館為核心的三多商圈這一帶，如果加上夢時代共有六間百貨公司，但是未來在左營、鼓山和三民區的交界處，將會有眾多的百貨公司開幕，包含義享天地B館、富邦凹子底開發案、聯上BOT開發案，加上目前已開幕的漢神巨蛋、義享天地A館、悅誠廣場，從巨蛋商圈一直連結到大順路的百貨公司的總數將會追上南高雄。另外，左營高鐵站還有一個新光三越百貨，整個左營附近就有7家百貨公司聚集，到底是甚麼樣的原因會讓百貨公司持續在這個區域做高密度的拓點，我們今天就要來分析這個現象背後的原因，在這之前先跟大家簡單介紹一下左營的位置。
地理位置
左營區夾在房價最高的鼓山區與工作機會最多的楠梓區之間，東鄰新興的仁武、南接最多人口的三民；而其中最受注目的百貨一條街、台積電、及交通核心左營高鐵都在左營區的周邊。
交通網
鐵路建設
高鐵：左營站
台鐵：新左營站、左營（舊城）車站
高雄捷運：左營站、生態園區站、巨蛋站
高雄輕軌：C25新上國小站
「新左營站」是目前南部唯一三鐵共構的站點，匯集高鐵南向的終點站、捷運紅線以及地下化後的台鐵。高鐵左營站不只是終點站，更是北上的起始站，高雄屏東仰賴的重要交通、而捷運紅線更串聯楠梓、橋頭的工作機會，和南高雄的觀光休閒機能，是高雄市區最重要的大眾運輸。台鐵地下化後增加班次除了串連南北高，更能直達外縣市，未來區域還會增加大順路的輕軌C25新上國小站，綜觀高鐵的鐵路建設可以說是南部最完整的區域，軌道交通的匯集一定帶來更多的人流加速發展。
左營在早期也因為台鐵的切割，被分為新市區和舊市區。
鐵路以東 ：一般稱左營的新市區，屬於新興的左營區，是1990年代，高雄市政府開始重劃本地後才開始發展，發展迅速，可說是高雄最精華的區域，生活圈從最北側的左營高鐵特區、生態園區、巨蛋、大順好事多，房價也是高雄較高的核心區，未來高雄的百貨一條街，將再次鞏固此區的核心地位。
鐵路以西 ：算是左營的舊市區和眷村區域，早期因為鐵路阻隔，鐵路西側的發展自成一格，加上因為此區有左營海軍基地，沿海區域都是軍眷生活區，是南台灣規模最大重要軍港、還有早期的大片眷村用地，生活圈包含蓮池潭、果貿兩區，在鐵路地下化後有不錯的發展潛力。
鐵路地下化
長達10年的鐵路地下化工程，可以說是讓鐵路西側的居民們苦不堪言， 除了施工帶來的噪音及空汙，平交道在交通巔峰時刻更是塞到不行，導致以往鐵路西側和鐵路東側的區域房價有明顯的落差，開發都集中在東半邊，但隨著鐵路地下化完工通車，崇德路、華榮路、中華一路，以及新莊一路串連勝利路的都紛紛打通，舊左營才迎來真正的發展。
重要道路
區域內國道有東西向國道10號可以快速銜接南北向的國道1號、3號，也可使用國道10號可以直接接進左營高鐵站內，另外台17線和台1線則是通往橋頭和楠梓的重要通勤道路，市區的主幹道則是博愛路、自由路、明誠路、大順路，市區主要的生活機能大多沿著這四條路發展。由於左營是高雄市的核心地段，上述的主要幹道在尖峰時間都容易塞車，尤其大順路在輕軌建設的時候會有一段交通黑暗期，需要特別注意。
大順百貨一條街
大順路的戰略位置極佳，大順路左段行進農16的豪宅區，右段則是人口最多的三民區，往北則可以連結明誠、裕誠以及巨蛋商圈，整體的消費力足夠，近年可以說是話題不斷，除了輕軌的動工，就是大順路百貨一條街，短短1500公尺將出現4大商場進駐，包含聯上立體停車場BOT案、富邦凹子底開發案、義享天地A、B館、悅誠廣場，未來結合漢神巨蛋百貨商圈，將輕軌與捷運紅線串連，如同北市信義計畫區，將成為南台灣最具規模百貨重鎮。
富邦人壽凹子底站旁商業區開發案
圖/富邦凹仔底開發案(取自高雄市政府)
位於博愛二路與大順一路的交叉口，基地原址為舊龍華國小 ，緊鄰捷運紅線凹仔底站及未來環狀輕軌愛河之心站預定位置，由富邦人壽以78億得標未來70年土地使用權，約11,636坪，將規劃地下 6 層/地上 48 層建築物，完工後將成為高雄第三高樓，成為北高雄第一高樓。
富邦凹子底案將規劃南北雙塔並由裙樓連接，其中北塔高48層規劃辦公空間，南塔高25層規劃飯店旅館，裙樓則是百貨商場與電影院，其中北塔6~12樓的7000坪空間將由柏文健康事業進駐，包括「健身工廠」、「人體工房」、 「鐳射戰場」等，並將打造南台灣唯一符合國際標準的滑冰場，裙樓空間則由三地集團經營規劃高雄市第一座城市水族館，總投資額約400億元，預計於2025年完工。
義享天地A館
圖/義享天地A館模擬圖 (取自義享天地官網)
由義聯集團繼義大世界後，於北高雄精華區大順路上拓點，目前已開幕營運中，融合購物商場、國際酒店、企業商辦、電影院及室內數位娛樂場為一體的複合型空間。分別有A、B兩館，A館包含由聯華經營管理的義享時尚廣場，以時尚精品、生活美食、親子育樂為特色，美食餐廳就多達70多間；另外萬豪酒店也在此進駐，除了700多個客房外，還有可以容納2000人的大型宴會廳、泳池、禮堂等，是高雄最新的百貨旅館地標。
義享天地B館
圖/義享天地B館模擬圖 (取自義享天地官網)
B館以流行時尚、運動樂活為特色，並在9~10F為互動型娛樂城、11~14F威秀影城規劃，將打造全台最大螢幕之IMAX數位影城，彌補北高雄影城缺口；15~29F則作為商辦用途，目前B館開幕時間待定。
複合式停車場BOT案
/cloudfront-ap-northeast-1.images.arcpublishing.com/appledaily/IIDQCW7BFJECNMBW7AVSE4EOAE.jpg)
圖/聯上BOT模擬圖 (取自高雄市政府)
該開發案由市府提供土地、聯上集團投入約23億元合作開發並營運複合式立體停車場，未來將規劃興建地下1~4樓停車空間，可停600台汽車、1100台機車，與40格自行車格，未來將大幅改善區域停車問題。地上7樓還有戶政事務所、交通大隊等進駐，也規劃商場與餐廳，預計可為市庫在未來50年創造土地租金、營運權利金及稅金約47.8億元收入，預計於2023年完工，完工日期正好可解決富邦開發案和輕軌完工後帶來的停車位不足問題。
■左營區未來發展三大亮點
一，人口與所得
高雄市人口分部呈現北增南減的趨勢，根據近3年數據可以發現南高雄行政區幾乎都呈現負成長，北高雄人口則逐步增加。北高人口增加主因除了工作機會，還有前幾年推案集中在北高雄楠梓、左營、鼓山、仁武。左營區人口目前僅次三民、鳳山是高雄人口總數第三名的行政區。
左營區不只人口多，所得的水準在高雄也是首屈一指。想到高所得，大部分人會想到農16、美術館所在的豪宅區鼓山區，或者在澄清湖周圍，大量富人聚集，拉高全區平均所得的鳥松區，但如果用所得中位數來看，左營區的中位數年薪約72萬多，則是全高雄第一名。所得中位數高，代表比富豪數可能會輸給鼓山以及鳥松，但有較多的白領階級，整體人口的消費水準，會更為貼近實際的狀況。
某種程度也可以從漢神巨蛋百貨的業績去反映了這個現實，於2008年開幕後，寫下連續九年正成長紀錄，並於2012年業績首度超越漢神本館，之後就一路坐穩成為高雄百貨業的龍頭，可見該區的消費力十足。
二、高鐵加持
台灣高鐵通車後，往返北、高兩地最快只需105分鐘，據台灣高鐵2020各站進出旅客人數統計，左營站全年進出站人流量約為773萬人，每日平均為42,300人，排名第三，僅次於台北站的1320萬人及台中烏日的949萬人。高鐵的發展逐漸成為最重要的長程鐵路，因此以往聚集在台鐵的商圈會逐漸式微，高鐵的商圈則會更蓬勃發展，在高鐵桃園、台中、台南等站都可以看見端倪，尤其左營高鐵更是三鐵共構，更確立了交通核心地位，區域建設會圍繞著它發展。
三、台積電效應
台積電宣布將在楠梓原中油煉油廠舊址，興建7奈米與28奈米製程的新廠，預計提供3萬就業機會，最快於2022年動工。而根據樂居實價登錄顯示，台積電設廠後周邊房價都會上漲，過去台積電設廠的南科周邊，善化區、新市區等房價都上漲；其中善化區在2021年新成屋房價原本平均17.88萬、預售屋平均房價現在已32萬，價差百分比高達79.43%全台最高。
可見台積電帶來的高薪人口和就業機會，對在地房市會帶來翻天覆地的變化，在台積電宣布落腳楠梓時，房價也直接反映，之前有做過一集專門講解楠梓的影片，歡迎大家參考。而左營緊鄰楠梓，生活機能和交通建設又更完善，尤其休閒娛樂更可說是北高雄之最，距離台積電未來廠區從高鐵站過去約10分鐘車程，左營可說是直接受惠台積電效應。
延伸閱讀：【區域解析】台積電來了！楠梓新建案每坪上看30萬合理嗎？
■ 左營區區域價格比較
左營區內大致上分成7大生活圈，因鐵路關係劃分成兩邊，不同區域間的特質差異明顯，以下將就各生活圈分別介紹：
鐵路以東：左營高鐵特區、生態園區生活圈、瑞豐夜市、巨蛋生活圈、大順好事多生活圈、榮總生活圈。
鐵路以西：蓮池潭生活圈、果貿生活圈。
鐵路以東區域俗成新左營，是高雄發展最精華的地方，新建案多房價高，生活機能佳、鐵路以西稱舊左營，為早期的縣城以及眷村與軍事用地，因開發早屋齡老舊，加上受到鐵路阻隔發展相對較慢，在鐵路地下化和政府推動下有望重新整頓，值得關注。
左營高鐵特區
特色：區域內有南部唯一三鐵共構的站點「新左營站」，是許多外地人到高雄的第一個地方，高鐵的便利性使得此區成為外地人的首選。雖然發展時間短但是生活機能充足，車站旁就有左營新光三越和彩虹市集，日常採買有重信路與重愛路商圈，加上鄰近楠梓加工出口區、以及巨蛋商圈，位置極佳發展潛力高。
另外，高鐵的另一側，半屏山的山腳，原本有東南水泥場，在2018年後已改為熟料研磨營運，在市府積極推動「高鐵左營門戶計畫」下，讓水泥廠煙囪正式倒下，並且預計2024年會遷移，重新規劃為產業用地，也會是此區的一個重要改變。
房市狀況：區域一年平均成交價25.51萬/坪、新案平均每坪29.87萬。區域以20年左右的大樓及透天居多，越靠近大中路和文府國小的越便宜，新案集中在高鐵站前，主力產品為2-3房小坪數大樓，目前實價登錄區域高價為「鑫高鐵3」成交均價約32.81萬，因台積電效應此區未來開價已站穩3字頭。
生態園區生活圈
特色：區域特色是高綠覆率且文教氣息強的純住宅區，區域有原生植物園、微笑公園與愛河畔的河堤公園，並有左營國中、新光國小、新民國小、新莊國小等，還有高雄市立圖書館左新分館，儘管此區以住宅為主，但透過捷運紅線擴大生活圈，串連左營高鐵和巨蛋商圈，能同時滿足所有需求，非常適合自住的生活圈。
房市狀況：區域一年平均成交價24.46萬/坪、新案平均每坪30.45萬。生態園區生活圈的推案以40坪以上3-4房的中大坪數為主，主要鎖定換屋族，相較高鐵特區的小坪數推案來說，總價較高，有一定的入手門檻。生態園區生活圈近年推案集中在，華夏路與新莊一路交叉附近，儘管坪數大但新案價格也來到3字頭，區域中古案還有很多1字頭的案子如，「京城玫瑰園」平均成交價約17萬，喜歡此區生活環境的可以關注中古屋釋出。
巨蛋生活圈
特色：巨蛋生活圈是位在新莊仔路和明誠二路中間的區域；有捷運紅線的巨蛋站，可說是北高最熱鬧的區域，區域內有高雄營業額最高的漢神百貨，博愛路、自由路、裕誠路和明誠路都是大型商店林立，商業機能發達。在義享天地開幕後，整個商圈延伸至大順路，商圈規模更為擴大。上下班時間和假日，商圈的人流和車流都相當龐大，有塞車問題。
房市狀況：區域一年平均成交價23.73萬/坪、新案平均每坪30.23萬。巨蛋生活圈推案坪數較為兩極，以20坪左右的小坪數住宅和百坪以上的豪宅為主流，巨蛋後方就是知名的豪宅區，例如「晶硯」、「京城鉅誕」等，都是百坪以上豪宅，而博愛路沿線則有較多小坪數為主的社區，如「博愛香榭」、「Ihome」等，購買此區的個案，即使是小坪數也建議須購買車位，因為此區停車位嚴重不足，車位的價值性很高。
大順好市多生活圈
特色：巨蛋商圈在往南就是大順好市多生活圈，此區位在左營區和鼓山區交界處，綠地多，鄰近凹子底公園，以及愛河旁的河堤公園，北高未來最受注目的百貨一條街就在這裡，大順路沿線除了義享天地及後續的百貨商場外，也有好事多的進駐。
未來大順路上還會有輕軌的行經與站點。因此不管人流和車流預計都會相當多。不過另一個角度來看，車流量大增，輕軌又會占掉主要道路，從三個車道減少成兩個車道，並且取消沿線三百多個停車格。塞車肯定會是此區未來重大的問題。
房市狀況：區域一年平均成交價21.88萬/坪、新案平均每坪38.15萬。此區新建案不多，五年內的個案，價格都在40萬上下，20年內的中古大樓，也有部分的成交價站上30萬/坪，目前是這七個生活圈中房價最高的區域。
榮總生活圈
特色：榮總生活圈位在博愛路以東，夾在國道1號和國道10號之間的區域，有跨到仁武的行政區，生活機能集中在榮總醫院附近，福山國小、福山國中、新莊高中，學區完整。不過區域北端仍有一些小型工廠，加上仁武工業區的台塑廠房，部分區域有住宅混合工業區的感覺，整體而言區域發展落差較大。
房市狀況：區域一年平均成交價25.51萬/坪、新案平均每坪29.87萬。比較靠近左營的區塊，沒有甚麼新案推出，10年內的大樓，成交價大概24~28萬之間。靠仁武的區塊，則推案集中在霞海重劃區內，以中小坪數為主，新案平均約22-25萬。
果貿生活圈/蓮池潭生活圈
特色：果貿生活圈和蓮池潭生活圈位在鐵路以西與海軍基地之間，區域生活機能主要依靠左營大路和果貿市場，過去因鐵路、半屏山、蓮池潭的阻隔，發展和鐵路以東完全是不同的狀況。此區最大的特色是眷村文化，高雄是唯一擁有陸、海、空三軍眷村的城市，亦是全國文化資產保存眷村面積最大的城市，岡山空軍、左營海軍、鳳山陸軍由北到南，具有特殊之文化價值。左營的眷村中，又以明德新村最具特色，住戶九成以上皆為海軍高階將領，故有 「將軍村」之美稱。
而對於鐵路西側的這兩個區域，政府也有一些實質的改善計畫，不過比較偏像是興建公園、眷村的保存與再造計畫，讓此區朝向綠地和文史景觀的發展，像是左營國中的舊址，原本要規劃為1.8萬坪的商業區土地，但目前已改變為公園，結合周遭的蓮池潭、洲仔濕地、大小龜山等景點，結合成完整的生態休閒綠廊帶。
房市狀況：區域一年平均成交價19.23萬/坪、新案平均每坪21.44萬。該區多為軍事眷村用地，其中包括果貿社區、翠峰國宅、翠華國宅、合群新城等，不過還是有不少的眷改地仍有爭議，無法大規模的重新規劃。直到國防部於2017年將部分無爭議土地公開標售，吸引華友聯、永信建設、以及興富發三大建商搶進，總得標金額達35.22億元，華友聯更是一口氣規劃了3期。這些建案的價格，早期大約是17-18萬的成交價，但在2020年鐵路地下化，道路陸續打通後，價格開始上漲，以興富發的悅誠為例，目前價格大概來到了22-25萬之間，而後續的新開案，像是華友聯U天地，開價預估會超過30萬/坪。
蓮池潭生活圈的新案則集中在蓮池潭周邊，主打永久棟距與湖景第一排。因為地理上有蓮池潭和半屏山的阻隔，因此相比左營生活圈更接近楠梓的右昌、後勁和加工出口區，在那裡工作的員工，反而能關注未來蓮池潭北端的眷村改建。
■結論
幫大家整理一下左營未來會成為高雄核心區的四大原因：
一、人口所得帶來的高消費力，促進商圈經濟繁榮。
二、高鐵站帶來的人流，增加區域的活絡。
三、未來台積電帶來的就業人口利多，高薪族群比起楠梓更喜愛生活機能較完全的左營。
四、百貨一條街，如同台北信義計畫區般，絡繹不絕的逛街人潮促使地價、房價以及租金也自然抬升。
左營區除擁有交通優勢，加上多個新設大型商場百貨，未來又有輕軌題材加持，可望進一步刺激左營區商圈成長，需注意左營的交通問題，人流勢必會造成交通堵塞；另外此區新案建議都要買車位價值性高。
鐵路西側的舊左營一帶，雖然鐵路地下化後，房價跟著水漲船高，目前已拉平鐵路東側房價，但是仍然有許多的眷改地荒廢於此，未來可以持續觀察眷村土地釋出的狀況。