正當全球進入印鈔時代,國內銀行持續降息,加上疫情因素資金湧入,帶動國內房地產熱潮,2020的尾聲,我們來看看今年的房市的市場態勢,同時展望2021的房市,樂居創辦人李奕農觀點解析。

 

■2020年台灣房市交易熱!移轉棟數飆升

根據內政部統計的國內房屋移轉棟數,光是1-8月就較去年攀升2.5%,移轉棟數衝已衝破30萬分水嶺。李奕農也預估,2020年移轉棟數將高過於2019年。


■全國價量指數趨勢圖,全國房市已經恢復前一波的2014年的高點。


■台北市:價格雖然回到前一波高點,交易量相對較少,為六都表現最差。

■新北市:價格仍處於盤整狀態,量回到去年的高點,雙北走勢差異不大。

■桃園市:桃園價格已超過前波的高點,量持續緩升。

■台中市:價格高過上波高點,成交量也較前一波高點上揚、價量齊揚。

■台南市:價量巨揚上衝,價量指數是六都最高的區域。

■高雄市:價格持續往上升,中途雖有回檔,盤整後,價量持續往上升。

李奕農表示,從數據顯示,越往南部走房市熱度越高,至於2020年的房市表現,桃園、台南價量俱漲表現最好。雖然2015年房地產景氣反轉,不過南臺灣幾乎沒有受到影響,尤其台南2015-2020年期間價與量都是持續往上衝。

■房市熱鬧滾滾 隨時關注政府打房政策

2020房市超火熱,政府在年底祭出打房政策,央行首開第一槍,推出四大政策,李奕農提醒,最重要的是「買房要跟著政府政策走」,像是低利政策、優惠房貸可以進場,但如果推出緊縮貸款政策及加增稅收時,如果是非自住需求就要多考慮,2021年要隨時觀察政府打房措施。

至於還有哪些是打房的觀察的指標?例如實施信用管制區域、貸款成數的限縮,這些都可能是政府未來會採取的打房相應措施,如果要進場買房的民眾要多加留意。

另外,2022年因為縣市長選舉,可能也會針對地方稅制進行調整,像是近期討論的很夯的囤房稅都可能要納入考量,民眾買房都需注意市場的變動。

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■房貸利率創新低 買房要趁現在?

國內銀行持續降息,房貸利率每降息1碼,可以省下多少利息?,假設1000萬的貸款,1年可省下25000元的利息,相當於每個月少2000年的支出。另外銀行也針對貸款有推出不同方案,例如30年、40年的房貸、5年寬限期,減輕民眾買房的負擔。由於貸款利率創下新低,順勢助長這波的房市熱潮。

李奕農表示,詳細的還款年限、條件,銀行是會依據貸款者的年紀、收入審核。不過在過往不喜歡揹房貸的概念,現在可以改變這樣的思維,因為貨幣貶值「錢變薄」了,可以藉由延長還款年限,讓銀行分擔貨幣貶值的壓力。

民眾最關心的政府已經出手打房,但現在還在利率還是維持在低點,是否可以進場買房?

自住剛性需求:如果是正在租房子族群,或者初次購屋,這些族群絕對不會是政府打房的目標,頒布的政策也不會有所影響。現在房貸利率位於低點,請盡量把房貸的額度和年限用好用滿,評估自身的條件後,有需求還是可以買。

投資置產需求:如果已經有買房子了,不能單純只用利率來判斷該不該買房。政府打房的政策、出租的投資報酬率、供給量過多時的流動性風險,是需要考慮進去的。

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