近期相當熱門的「重劃區」到底能不能買呢?有潛力的區域又該怎麼挑?讓我們來看看樂居創辦人-李奕農的觀點解析。

 

■有潛力的區域該怎麼挑?

怎麼挑出市場上真正有潛力的區域,簡單兩個原則教大家輕鬆判斷:

1. 高薪的工作機會:當這個區域有因為國際企業、大型公司的進駐,而帶來顯著高於區域薪資的高薪人口時,區域的租金或者房價將會有很強的支撐力。

2. 房價凹陷區:根據同心圓理論,越靠近市中心、越靠近區域地標的區域越有價值。當有些區域的房價明顯低於周邊,長期來看會上漲到正常的價格。

 

■台積電南科廠-典型的高薪人口流入帶動房價模式

說到高薪工作人口流入帶動區域發展,就必須提到2020年台積電宣佈在台南設置南科廠,造成台南房市熱度急升,目前台南南科就在複製當年竹科的模式,究竟大廠進駐可以為區域帶來怎麼樣的能量,李奕農認為有以下幾點:

1. 帶來高薪人口:原本南部薪資結構普遍較低,有了台積電的高薪人才流入,勢必帶動整個區域的消費能力。

2. 上下游供應鏈廠商跟進:台積電的前進南科,相關的供應鏈廠商勢必跟進,連帶的提供了更多的就業機會或是又帶入了更多的外來人口。

3. 生活產業鏈聚集:有了人員的流入和聚集,各式的生活產業及店面也會連帶聚集,就業機會便會持續增加,完善的生活圈又吸引更多人潮和商機湧入。

只要整體市場的需要被提高了,就會帶動房價走勢,不管是投資戶超前佈署購屋,或是自住戶未來的轉手性也都不用擔心。

 

■除了台積電,還有這些國際大廠!

除了台積電的南科3奈米新廠即將在今年啟用之外,還有備受關注的竹南科廠,另外樂居為大家整理了目前國際大廠即將進駐台灣的資料,都是很好的參考指標:

像是即將在遠東通訊園區設點的GoogleAmazon也為周邊房市帶入熱度!還有進駐南山廣場的Facebook以及LINE BANKMerck默克英業達Dell三井Outlet廣達電腦等等,如果有在考量入手重劃區的房屋,以上資訊都是很好的觀察指標可以密切關注。

李奕農提醒大家可以多注意一些大廠進駐的消息,進而思考其工作人口的生活圈範圍做為投資基準,會是比較扎實且可靠的立基點。

 

■學會同心圓理論,找出房價凹陷區

除了用基本面判斷區域潛力之外,再來就是利用同心圓理論來檢視房價的合理性。而同心圓理論實際上該怎麼運用,可以舉機捷為例來看:

我們把台北車站作為同心圓的中心,越靠近台北車站的應該價格越高,越外圍的越低。如果有不符合這樣分布趨勢的房價點就要特別注意:

1. 以A5站的塭仔圳重劃區來看

新北新莊「塭仔圳重劃區」是近期熱度很高的區域,它屬於機捷A5泰山站的範圍,我們就可以利用機捷沿線的房價去推估目前的訂價是否合理。

最靠近市中心A1台北車站的機捷A2三重站,目前房價約為1坪50萬初,而A3的新北產業園區跟A4的新莊副都心站目前房價約為1坪45-50萬,所以塭仔圳重劃區目前房價落在4字頭算是一次開到位,若是開到超過50萬的房價,正常判斷就是不太合理的,但未來會不會有再往上漲價的可能性,就要視前面幾站的發展狀況而定。

2. 以A7站的體育大學站來看

而看到A7體育大學站目前房價落在1坪25-30萬,但A5泰山站已經來到1坪40萬,A8長庚醫院站也有1坪35-40萬的表現,我們就可以發現在整體同心圓架構上A7站是一個凹陷區。仔細觀察就能發現A7站早期每坪約20萬爬升到現在的25-30萬,是補漲回原本該有的房價表現,未來還可以持續觀察房價的走勢。

延伸閱讀:機場捷運通車,機捷周邊房價怎麼看?

 

總結而言,想要找到具有潛力的區域,我們可以從基本面下手,把握資訊找到即將有大廠挾帶高薪人口流入的區域,這樣的區域不管是整體房價或是生活水平發展都會是穩定向上的;再者就是找到同心圓的房價凹陷區,抓準中心點及關鍵地標位置,不僅可以簡單判斷房價的合理性與否,也能幫助我們找到具有上漲潛力的區域。